2025 年中国的房价还会不会跌呢？

2025 年中国的房价还会不会跌呢？要是在 2024 年 8 月份问这个问题，我相信绝大多数人都会觉得会跌。但随着 9 月底止跌回温概念的提出，还有 11 月各类刺激政策带来的中国楼市小回温，大家都迷茫了，现在到底该不该买房，该不该卖房。

明确的结论是，一线和新一线城市，2025 年普遍还会跌 10%到 20%，二三线城市则要分 2 到 3 年再跌 20%到 30%。要是您在四五线城市，那就不用担心了，您所在的城市房价不会跌了，已经冻住了。由于出生人口暴跌以及大城市化，四五线城市基本没多少新增购房人群，未来房产交易量会持续下降，没有交易，价格自然不会跌，也就是没有了流动性，成了纯粹的消耗品。当然，咱们也能说得好听点，这叫存量财富沉淀。

那为啥一线和新一线城市 2025 年还要普遍跌 10%到 20%呢？这涉及到一个投资复利的问题。房子作为投资品，必须考虑投资回报，就跟买股票一样，公司连年亏损谁还买？要是这样的股票还大涨，必然有大问题。

中国一线城市房子的租金收益率大概只有 1.5%，但房贷成本却有 3.1%。和曾经经历过房产泡沫的日本东京相比，现在东京二三区的租金收益率是 5%，扣掉各种持有成本，像房贷利率、各类房子相关税，还有近 3%的回报率。同样，不管是欧洲还是美国，租金收益率在扣除房贷和税收成本后，基本都是大于零的。当然，如果您觉得一线城市没有房产泡沫，那我也没啥可说的。

2025 年，中国楼市肯定还是在降利率、降首付、止跌回稳的口号中波浪式下跌。而且等租金回报收益回正之后，一定会开始加征房产税。很多人说征收房产税不符合法理，那我只能说你不懂国家。

上海和重庆两地，其实从 2011 年就开始试点征收房产税了，都收了十几年。但为啥一直没全国推行呢？

原因很简单，收上来的税远没有卖地赚得多，不划算。全国推广房产税，一下子就把地方收入掐断了，让地方喝西北风，可比让百姓喝西北风麻烦多了。不过，随着这两年土地财政遇冷，卖地收入越来越少，房产税已经蠢蠢欲动了。

现在全国房产税的推行就差租金回报收益回正。随着房贷利率和房价持续下滑，2027 年到 2030 年之间，一二线城市的租金回报收益差不多就能回正。而这时推出房产税，又恰逢中国大部分人的房贷余额刚小于房子的残值，不会产生严重的断供潮，轻松拿捏。