「轻资产」骨头难啃，这两座项目如何在成都杀出重围？

2024年岁末，成都的商业市场卷到飞起。有扎堆开业的新项目，有集中引爆的周年庆和岁末大促，还有各种亮灯、IP展陈等主题活动来抢滩流量……

激烈竞争之下，更需要秀肌肉，最近的朋友圈直接被各家的现场返图以及战报刷屏。其中，有两家正值周年庆的“轻资产”项目，以不俗的人气和销售表现杀出重围，成功赢得市场关注。

它们是爱琴海在成都操盘的两座项目——后花园爱琴海购物中心、三利爱琴海购物中心。

上周末，后花园爱琴海推出了5周年庆主题活动，其单日（12.28）销售额达1050万，同比提升39%；单日（12.28）客流达到20万，同比提升96%。

期间，场内品牌亦有着亮眼的表现，有30+品牌的销售业绩位列西南/成都/区域第一。调改后开业的永辉超市更是以单日（12.28）183万的销售额，位列当日全国第一。

较早一周推出2周年庆的三利爱琴海亦战绩斐然，活动两日期间总销售额破1200万，两日客流超过20万，30+品牌销售额位列成都/区域top1。

亮眼数据，是爱琴海在去年对成都两座项目进行大刀阔斧调改，重塑定位，实现品牌和购物体验全面焕新，与目标客群实现深度链接之下的成果。

“轻资产”这块骨头不好啃，两座项目都在市场情绪最低谷时期入市，能在存量商业竞争白热化的成都实现逆势上扬，成为值得被看见的案例。

过去这一年，爱琴海在成都究竟做对了什么？

全年更新60+品牌

后花园爱琴海的“重塑”与“焕新”

上周六，位于后花园爱琴海的四川第二家永辉“学习胖东来”调改店开门迎客。“胖东来”的号召力毋庸置疑，该店在开业首日（12.28）销售额达到了183万，位居当日全国第一。火爆现场，随即引发社交媒体热议聚焦全城关注，直接为项目周年庆添了把火。

永辉是后花园爱琴海去年招调成果之一。过去这年，项目围绕“结构重塑”和“焕新”两大关键词，从餐饮、零售、空间场景着手，调整焕新品牌超60余家，品牌调整率达到50%，近乎推倒重来。

经过品牌调整及空间焕新，后花园爱琴海2024年日均客流达到4万+，增长同比超10%，销售同比增长30%，高层餐饮的销售更是提升了65%。

• 以人气餐饮破局，实现零售提档

位于郫都的后花园爱琴海，周边人群密度大，三公里范围内人口达到40多万。最关键的点是，项目所处区域无同类型商业竞品，属于填空式存在，具备先天优势。

其主力客群以家庭客群为主，且收入结构健康，抗风险能力较强。有支付能力，他们对消费品质，及购物体验也有更高的要求。

经过三年运营期，市场热点在变，消费者需求也在变，项目随即按下了焕新键。

项目先从聚客的餐饮入手，成功引入了烤匠、吉布鲁、姜胖胖、鼓楼酸汤牛肉、妙川菜、喜茶等当下购物中心热门餐饮品牌，同时还在郫都区首次引入粤菜、云南菜等区域内稀缺餐饮品类。

人气餐饮带动场内客流显著提升，项目同步对零售品牌进行了提档，引入MO&CO、MSLAN、Anna Caselli等品牌，实现了精品女装氛围的营造。人气大涨，购物氛围提升，助力零售品牌的销售保持在线，如FILA、ECCO、 NIKE Kicks Lounge等品牌业绩长期居区域第一。

• 空间焕新，社交氛围浓度直线上升

除了品牌焕新，项目对全场灯具进行了更换，提升了卖场的照度和经营氛围。同步，项目对卖场多经和特卖点位进行了规整，场内经营品质得以全面提升。

去年，后花园爱琴海还于外广场打造主题场景——“花园里CHILL ALLEY”。借助场景优势，项目引入manner、奈雪的茶、好利来、霸王茶姬、乐叶、七刻半等高人气品牌，场内社交氛围浓度也得以直线上升。

为天新定制“无压”场域

三利爱琴海客流增长超10%

刚过完两周岁的三利爱琴海，交出了一份出色的成绩单。周年庆的表现不仅是项目运营成果的展现，也是对天府新区人气和购买力的佐证。

回到两年前，当时市场环境可谓是“天崩开局”。经过一年的运营，项目对于周边客群的特质及诉求有了更深的认识。面对周边新场竞争，团队挖掘项目核心竞争力，重新梳理项目定位，紧扣年轻力提出“无压生活”的概念，开启品牌的全面调整。

2024年，三利爱琴海焕新品牌60家，焕新面积达到9000平米，占全场租赁面积近30%，出租率连续8个月达成100%。这个三万方的盒子，去年室内日均客流达到4.4万人次，全年客流同比增长超10%。

全新品牌组合，助力整体业绩实现持续增长，保利万和、哈尼兔、焰江山等品牌创下成都第一；烤匠、绿茶、奈雪、霸王茶姬、FAST LEAP、小米之家、MLB、江博士、TGP等做到区域第一。

其中，盒马开业前三天（2024.11.22-11.24）销售业绩达到了300万，位居西南第一。这三天，全馆客流亦有显著提升，总计达到了30万。

• 放大TOD优势，便利是“无压”基础

三利爱琴海位于成都地铁1号线和18号线海昌路站交汇处，与地铁直接接驳，是典型的TOD项目。这一点，相比区域内其它竞品更具优势。

因为交通的便利性，令项目具备一定的跨区域吸客能力，利于IP展陈等相关PR活动实现客流的集中爆发。

直达天府机场的18号线，一方面提升了远端客群达到的便利性，另外也带来了潜在的商旅客群。

因此，项目在品类组合上，特意强化了能实现快速转化的商品，完成B1层97%品牌的焕新，引入伶俐、C98、LOHO、星宠湾等让消费者无需过多比较和决策的品牌。

• 高“质价比”+高价比”，匹配年轻人喜好

项目周边以年轻客群为主，是网上所形容的“城南新贵”。随着三利广场自身公寓、写字楼及酒店的逐步交付，有稳定的客群导入。

除了便利的交通外，三利爱琴海提出的“无压”也指向高“质价比”及高“兴价比”，满足上述年轻人所需。项目以“兴趣”为锚点，依据时下年轻人的生活方式，匹配热门品类和人气品牌。

去年，三利爱琴海持续发挥餐饮优势业态的强项，落地大众点评必吃榜六月雪、阮煲等流量品牌，同时叠加常乐足道、丝域、无界格斗等品牌补齐生活配套，提升品牌性的同时丰富消费选择，加强消费粘性。

焕新是一个动态过程，项目也正在筹划引入年轻人热衷的骑行相关、无人机，以及香氛、彩妆等业态，逐步补充适卖适配的品类，夯实年轻力。

爱琴海成都的这两座项目，客群特质和竞争环境可以说是截然不同。在操盘上，爱琴海秉持着“一店一策”的思路，适时调整焕新，收效显著。

在和爱琴海团队沟通中，他们提及最多的是“对指标的敬畏”以及“管理的颗粒度”。团队的KPI除了让项目有流量有口碑，还要实实在在让客户赚到钱。而轻资产项目，要面临的难题不单单是运营思路本身，更多是与甲方的沟通及需求的摸索。这些没办法实现“标准化”的工作，才是最大的门槛。

当下，全国很多轻资产项目与运营团队“解约”，轻资产业务正面临大洗牌，爱琴海仍能保持稳定的业务扩张，与其多年的沉淀密不可分。

有了成都打板，爱琴海西南的盘面更稳了。

*文中图片除特殊标注外，均来自项目方。