【泽达说法】业务亏损无以为继，这种情况下可以单方解除合同吗？

案情回顾

2018年3月15日，A公司与B公司签订了《租赁合同》，约定A公司长期租赁B公司厂房用于直播卖货、商品存放，租期为12年，合同约定若A公司违约应当赔偿B公司年租金的10%作为违约金。

2018年4月6日，B公司向A公司交付了厂房，A公司验收后未提出异议，正式入驻厂房。2020年3月24日，A公司以企业亏损，物流异常电子商务业务无以为继为由，向房东提出解除租赁合同，并且通过邮寄的方式送达了书面通知。

后B公司要求A公司支付拖欠6个月租金、物业费及违约金共计20余万元。A公司主张租赁合同已单方解除，拒绝向A公司赔偿违约金。 B公司主张租赁合同未达到解除条件，合同没有解除，A公司的属于违约行为，应当承担违约责任。B公司与A公司无法协商一致，遂提起诉讼。

案件结果

法院经审理支持了B公司的诉请，判令A公司支付B公司欠付的6个月租金及物业费、违约金等费用共计20余万元。

法律分析：

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、A公司作为违约方能否单方面解除合同？

根据《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

根据《民法典》第五百六十三条规定，只有因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情况的，当事人可以解除合同。

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。

根据相关法律法规可知，合同解除权的依据来自于双方约定或者法定解除权。本案中，A公司和B公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规，为有效合同，双方均应履行相应的合同义务。案涉《租赁合同》中并没有对双方解除合同做出约定，现A公司以业务受损为由单方解除合同没有依据。A公司作为违约方一般情况下不享有合同解除权，并且A公司没有证据证明案涉租赁合同无法继续履行或继续履行会给其造重大损失的情况下提出解除合同，缺乏法律依据。

因此，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满前，A公司以经营不善等原因导致自身无力履行合同而提出解除合同，不符合合同法规定的解除条件。在B公司未明确同意解除双方合同，且双方未能就提前解除合同协商一致的情况下，A公司上述行为不能产生合同解除的法律后果。

二、A公司是否应当支付B公司违约金？

根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

《民法典》第五百七十九条规定，当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

本案中，A公司在《租赁合同》约定的租期内，拖欠B公司6个月租金及物业费不付，应当依法支付B公司相应的租金及物业费。同时，A公司在缺乏合同解除权的情况下单方面解除合同，属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，即赔偿B公司年租金的10%作为违约金。

考虑到B公司没有违约行为，损失严重，法院综合双方的合同目的、合同的实际履行情况等因素，认为A公司应当向B公司支付拖欠租金、物业费及违约金共计20余万元。

合同的成功订立是双方合意的达成。因此，在合同生效后，任何一方都不能擅自解除。

律师寄语

租赁合同在人们的日常生活和商业活动中扮演着重要的角色，随着经济下行，承租人和出租人产生纠纷的情况屡见不鲜。

我们建议，承租人在选择租赁房屋前应当充分考量自身需求以及房屋的实际情况，与出租人就租期、租金等事项进行充分协商，在签订房屋租赁合同时，应在合理范围内明确双方责任，避免双方产生争议，造成不必要的纠纷。如果遇到类似纠纷，建议第一时间寻求专业人士的帮助。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领