2025年，​将有很多神盘

2024年最后一天，广州土拍画上完满句号。

保利以总成交价70.2亿元拿下天河绢麻厂地块；扣除配建，AT080720地块楼面价为5.39万/㎡；AT080721地块楼面价为5.35万/㎡。

至此，广州宅地全年成交772亿，保利以超253亿拿7宗地，问鼎全市土拍榜首。

01

改善型“好房子”扛起市场大旗

土拍市场作为房地产的一级市场，具有向下传导效应，是衡量未来楼市趋势的风向标。

2024年最后一个月，广州的土拍市场看似“风光无限”，实则凸显了楼市困境。

据中原地产统计，广州2024年1-12月累计供应49宗涉宅用地，成交金额772亿，仅20、21年三分之一水平，土地市场进入深度调整周期。

一级市场的困境传导到了二级市场。

据中原地产统计，2024年广州全市整体新房首开/加推去化率为13%，对比2023年下跌7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目7%，普遍项目去化率集中在10-20%区间。

在各区统计中，海珠、白云、荔湾3区新房首开跑赢天河，越秀、天河这两个中心区“风光不再”。

海珠区话题性较高的新盘有琶洲南TOD二期、中海大境；白云区则有越秀云悦、保利云境、国贸云上；荔湾区首开去化较高的有中海浣花里、保利珠江天悦、保利雅郡。

据统计，2024年海珠区的琶洲南TOD以84亿元总成交额排名第一，连续两年霸榜广州。第二名是来自番禺的长隆万博悦府，成交额70亿元。天河只有保利天瑞获得较高的成交金额61亿元。

我们从一、二级市场的成交情况可以看出，优质地块依旧是最好的“治病良药”，改善型“好房子”扛起市场大旗。

02

广州14年“限购史”画上句号

2024年，必然载入广州房地产发展史。

广州长达14年的“限购政策”全部取消，长达20年的“买房入户”重启，为了救市，广州房地产调控政策应撤尽撤。

2010年，限购开始

2010年10月，广州发布《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》，即“国五条”本地版本，广州楼市开始限购之路。

2013年：限购加码

2013年11月，广州发布《广州市人民政府厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，俗称“穗六条”，是楼市限购政策的加码。

2017年：限购升级

2017年3月，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将房产限购政策升级。

2020年：人才新政

从2020年3月至9月，广州白云、黄埔、南沙、番禺等区陆续出台人才新政，符合各自条件的人才可在所在区域内购房。

2023年：优化政策

2023年9月20日，广州市发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州调整优化住房限购政策。

2024年：全面取消

这一年，为了房地产市场止跌回稳，大家都操碎了心，陆陆续续出台了多条楼市政策。楼主盘点了一下，这些新政的推出，其实是从非常态回归常态。

5月28日，外地人6个月社保可在限购区买房；

一套首付15%，二套首付25%；

非限购区房贷结清可贷第三套；

公积金可做首付款。

9月29日，广州全面取消限购；

9月30日，广州二套住房首付最低15%；

10月25日，广州存量房贷利率LPR-30BP；

11月13日，广州二套契税1%，2年免增值税；

11月18日，广州7区安居可入户；

11月18日，广州收购存量房用于保障房；

11月22日，广州取消豪宅税；

11月26日，广州公积金最高可贷224万元。

伴随着限购政策的取消，广州楼市迎来了一系列政策红利。例如，安居乐业入户政策、取消豪宅税等等，这些政策调整进一步优化了购房环境，降低了购房门槛。

在政策红利的推动下，广州楼市迅速回暖。据统计数据显示，自2024年10月起，广州新房网签量显著上升，市场热度保持复苏态势。

03

第四代住宅将成主流趋势

展望2025年，房地产政策环境持续宽松，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点‌。

目前广州的房地产政策已经比较宽松，但未来仍有可能在现有政策上加码、加力，甚至出台新的房地产政策和配套政策。

2024年11月广州定调收购存量商品房作为保障房，预计2025年配额型保障房政策将进一步优化。

土地出让新规收紧户型“超新规”，阳台占比将不超过20%，此举将稳定新地块开发规则和现有存量房市场预期。

南沙招商林屿境作为广州首个得房率140%住宅项目，自推出以来便备受关注，吸引了大量购房者。招商林屿境的成功不仅体现在销售上，更在于其引领了广州住宅市场的新风尚。

展望明年，天河南方面粉厂、天河绢麻厂、金融城等多个高端楼盘的入市，将进一步推动广州住宅产品的更新迭代‌。这些项目的入市，无疑将为广州楼市注入新的活力，推动整个行业的升级和发展。

可以预见，在未来的广州住宅市场中，绿色建筑、第四代高规格产品和智能家居配套将成为主流趋势。

而这些将是未来的“神盘”。