2024年全国楼市：阶段性恢复

作者 | 林波荔

文章来源 | 格隆汇楼市

2024年，楼市注定是激流暗涌的一年。

无论是市场成交止跌回暖，还是房企枯木迎春，又或者是严控土地增量，城中村货币安置扩容等，都围绕“稳楼市、稳房地产”给予了全力支持。

房地产市场正呈现出阶段性恢复的特征。

随着12月两大会议落下帷幕，2025年全国楼市“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的基调已经确立。

所以2025年楼市将如何发力，也可以从2024年的全年发展总结出经验和成果。

接下来，就让我们一起回顾2024年楼市十大关键词。

止跌回稳

9月中共中央政治局会议召开，在分析研究当前经济形势和经济工作中针对房地产首次提出“止跌回稳”的目标。

进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性。

对比过往政治局会议中与房地产相关的表述来看，也表现出了对房地产的决心。

从9月提出“止跌回稳”后，可以看到全国新房以及二手房10月以及11月便出现了阶段性的筑底反弹。

根据国家统计局数据——

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点，二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨；

10月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2个百分点，二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.5个百分点；

10月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。

11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同；

11月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点，二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点；

11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。

降息

2024年，可以称之为“降息元年”。

因为进入2024年，我们也就进入了史无前例的降息周期。

年内央行针对LPR进行了三轮下调。

第一轮，2月，5年期以上LPR下降25个基点至3.95%；

第二轮，7月，1年期和5年期以上LPR分别下降10个基点，分别至3.35%及3.85%；

第三轮，10月，1年期和5年期以上LPR分别下降25个基点，分别至3.1%及3.6%。

纵观整个LPR调整幅度，已经由2019年10月21日的1年期LPR4.2%及 5年期LPR4.85%，分别下调至1年期LPR3.1%以及5年期LPR3.6%。

这也标志着我国货币政策进一步宽松，融资成本大幅下降。

而我们手笔更大的是，针对增量个人房贷和约37.8万亿规模的存量房贷，也进行了降息处理。

5月17日中国人民银行发布公告，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限并且按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。

9月29日中国人民银行发布公告，将引导存量房贷利率批量下调，市场利率定价自律机制同时发布倡议，批量下调存量房贷利率。

10月25日起，各家银行也对存量房贷利率进行批量下调，调整后的房贷利率为LPR-30BP。

根据央行高层在国新办发布会上透露的数据，此举预计将惠及全国范围内约5000万户家庭，惠及人口数达1.5亿，每年可为这些家庭平均减少利息支出约1500亿元。

然而随着各大银行对存量房贷进行调整，部分城市出现了房贷利率“倒挂”情况。

如广州，按照广州房贷利率准则，早在10月前就已经取消了房贷利率的下限要求，房贷利率大约是LPR-（80-100bp）左右，不同银行幅度不一。

那么按照10月调整后的LPR计算，广州房贷利率水平应在2.6%～2.8%，而2024年5月17日中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，2025年1月1日起实施。

调整后——

于是，部分出现房贷利率“倒挂”情况的城市，随后银行接到相关要求——房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

所以可以看到，我们的降息动作，也贯穿了整个2024年。

降税

虽然降税操作并没有贯穿全年，但自2022年以来就不断有地方城市对个人住房交易环节税费进行了减免。

2023年国家税务总局也针对房地产相关领域，进行过减税免税的优惠，比如涉及新房和二手房减征契税、减免增值税、减征契税等。

到了2024年，则以降税为主体的新一轮楼市政策随着财政部11月13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》落地——

1、契税方面，1%低税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米。

2、土地增值税方面，各地区预征率下限统一降低0.5%。

3、增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

4、土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

紧接着四大一线城市也都在一个星期后，先后全部落地取消普宅与非普宅标准，并调整相关配套税费政策。

在“减负效应”下，交易层面显著提升。

一线城市新房及二手房成交量显著好于政策之前。

降首付

虽然楼市实际过程中，不少城市已经向“零首付”迈进，购房首付也已经不是阻碍购房群体置业的首要问题，但面对全国层面的首付调整，今年是最为集中的一年。

2024年5月17日，央行联合国家金融监管总局对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

随后，北上广深等还未调整首付门槛的城市纷纷跟进。

2024年9月24日，央行联合国家金融监管总局，对贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

至此，全国各地进入了降首付的重要阶段。

货币化安置扩容

2024年可谓是城中村改造货币化安置提速的大年。

这一年，足以影响未来3年楼市格局的重要政策应声落地。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对在超大特大城市推进城中村改造进行部署。

但到了2024年11月城中村改造政策支持“扩围”，从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，全面铺开城中村和危旧房改造。

而在2024年10月国新办发布会上，住房城乡建设部高层则表示将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

并且据调查数据显示，35个重点城市有170万套城中村改造需求，全国297个地级城市也有改造需求。另外，全国城市有50万套危旧房需要改造。

与此同时，住房城乡建设部、财政部明确落实了资金来源的支持——

1、符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持

2、纳入地方政府专项债券支持范围

3、开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款

4、适用有关税费优惠政策

5、鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款

可以看到，货币化安置将成为未来城中村改造的主流。

存量商品房收储

存量房代表着房地产市场供求关系的深刻变化。

自2022年各地探索，通过国有平台收购存量房源作为保障性住房，已经接近2年。

但进入2024年“收储”动作才开始提速。

2024年1月央行、金融监管总局鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款为企业或事业单位批量购买存量闲置房用于保障性或商业性租赁住房提供长期资金支持。

2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

2024年6月20日，住房城乡建设部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

象征着收购存量商品房用作保障性住房“扩容”至县级以上城市。

据澎湃新闻统计，截至2024年8月超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等，超36城发布“收储”细则，超14城有项目落地，收购总量超10万+套。

其中收储方式，一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格，二是以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算。

而2024年9月央行将3000亿元保障性住房再贷款的支持比例从60%提高到100%，进一步提升商业银行贷款支持规模。

到了2024年10月，财政部发文，支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，并且明确由地方自主决策、自愿实施。

由此可见，未来此项工作依然是解决楼市去库存的重要手段之一。

严控增量

迈进2024年，各城也意味着城市发展战略发生了根本性的转变。

严控增量成为各地的主旋律。

一方面是要建立“人、房、地、钱”要素联动机制成为硬性指标，另一方面则是严控商品住宅去化周期。

自2月以来，“人、房、地、钱”屡屡被提及，具体是指“人、房、地、钱”要素联动机制。

根据《住房城乡建设部关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，住房供应及土地供应要求按城市人口、当地经济水平、产业布局、住房供需进行安排，防止市场大起大落，并确定“以人定房，以房定地、以房定钱”目标，提前谋划2026—2030年住房发展规划。

紧接着，4月自然资源部办公厅便发出《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，

要求商品住宅去化周期超过36个月的，停止新增商品住宅用地出让，去化周期在18—36个月的则按照“盘活多少、供应多少”原则动态供应用地。

8月，住建部再次强调，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，各地要以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手。

而在盘活存量方面，10月财政部宣布了允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。

可以看到，解决商品住房供需平衡问题，从供给端花了大力气。

融资“白名单”

房地产项目“白名单”是为了保障项目获得资金支持，加快建设，同时也为授信项目资金分配和调剂提供灵活保障。

在今年8月国家金融监督管理总局发布了商业银行审批房地产“白名单”项目数据，商业银行审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。

紧接着10月国家金融监督管理总局高层表示，截至10月16日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到年底前将‘白名单’项目的信贷规模增加到4万亿元。

而11月金融监管总局最新数据显示，截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元，全国已有超1000个项目经修复后纳入“白名单”。

由此可见，我们一直在加大“白名单”项目贷款投放力度，确保各地保交房工作顺利推进。

取消限价

过去新房与二手房出现倒挂，最大的原因是新房备案价格以指导为原则。

进入2024年，市场陡然发生转变，无论是从用地出让不再限价放松对新房限价尺度，还是直接取消商品住房销售价格指导，不少城市都陆续跟进。

先是三四线城市取消对新房价格指导，紧接着是一二线城市。

根据各城自主调控原则，2024年7月以来已有沈阳、兰州、郑州、宁德、深圳等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，另有阳江、珠海、芜湖、武汉等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

10月17日，在介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况的新闻发布会上，高层总结年内推动市场止跌回稳的组合拳中，包含了四个取消，充分赋予城市政府调控自主权，让各城因城施策调整或取消各类购房的限制性措施，

而这其中就包含了取消限价。

房票

进入2024年，一线城市的房票模式由广州直接推开。

1月5日，广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票，标志着广州成为全国率先推行“房票安置”的一线城市。

6月上海金山区房管局印发《金山区房票安置实施办法（试行）》——被补偿人选择房票安置方式的，按照补偿协议给予居住房屋货币补偿款总金额7％的奖励作为房票安置政策性奖励；房票有效期限自核发之日起计算，有效期为12个月。

7月，北京市通州区住房和城乡建设委员会起草《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》，并向社会公开征求意见。

据不完全统计，2024年以来，有40多个城市推出或者落地“房票安置”政策，包括北京、上海、广州、长沙、武汉、成都、南昌、贵阳等，江苏则在全省13个设区市均建立了房票安置政策体系。

而早在2022年郑州就曾推出过房票模式。

根据《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（以下简称“办法”）

，郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

再往前追溯河南信阳、许昌，湖北鄂州，浙江绍兴、温州等地也都相继推出“房票政策”，拆迁户可凭房票选购商品房安置。

可见，在楼市去库存的背景下，房票安置已经成为各个城市解决旧城改造的有效方案之一。

1、2025年预计降息仍旧是大趋势，一方面中美博弈升级，另一方面美国2024年年内也进行了3轮降息，标志着美国正式开启宽松周期，有机构预计接下来两年，美联储将持续降息，几年内还可能会降到1.75%～2%之间。

2、全国楼市出现翘尾行情，但市场买卖双方仍旧处于博弈中，并且这一轮的翘尾行情，很大一部分原因是来自政策组合拳的加码，预计2025年随着一二线城市地王频出，国企央企拿地信心恢复，结合各地取消新房销售限价，一二线城市核心区、核心项目将会走出独立行情，而三四线城市则继续以价换量。

3、2025年去库存效率预计会得到更大的提速，一是由于住宅用地供应严控，二是因为存量商品房收储资金到位。

4、2025年稳楼市政策会全面加速落地，会通过一切手段进行稳成交，稳房价。

5、2025年将会是城中村改造的超级大年。

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