2025，房地产真要彻底翻篇了！

　　在2025新年伊始，对于这两年多来的救市，我发现有很多朋友都多少感到麻木、迷茫：

　　不知道政策还能否出到大家相信为止？政策还有用吗？

　　先说我自己的看法：

　　政策当然是有用的，但之所以不是立马就扭转，这是因为整个房地产市场在发生根本性的变化，也即新老周期的交替。

　　刚过去的2024，多个重要会议也都在反复强调：“要加快推动构建房地产发展新模式”、“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

　　也就是在这种新转变下，政策刺激才出现了长尾效应。

　　所以，今年的救市，我认为仍然值得期待；

　　并且，今年也将成为推动房地产市场完成扭转的关键一年。

　　很多人可能没仔细想过：

　　为什么这几轮救市下来，虽然说量在价先，但即便成交量蹭蹭涨，房价也很难见涨呢？

　　其实是因为，在房地产转型迭代到新周期前的这个阶段里：

　　1、有很多因刺激政策入场的购买力，并不单单是为了买房，而更多是为了换房

　　这也就导致，有一些着急换房的业主，一开始先是挂牌了自家的房源，又在政策的刺激下选择了降价压缩成交周期；

　　而每一轮救市都是换房者先有反应的话，二手房的价格就必然还会继续产生震荡。

　　也因此，二手房市场成交呈现出来也就都还在以价换量，对于推动楼市进一步回暖反而形成了阻碍。

　　所以对于各城市来说，要让房地产市场真正回暖，政策就不可能一蹴而就，而是还要持续性的刺激带动。

　　2、一边是需求萎缩+转变，一边是供给出现分化，也就导致供需出现扭转的时间要更长一些

　　过去房价之所以上涨得快，主要是有两个红利基石在后面做支撑：

　　第一是人口出生率，第二是居民端的负债水平。

　　而当下这个阶段，这两种红利不敢说完全消耗殆尽，但也确实接近见底。

　　所以需求端会萎缩一部分很正常。

　　但更关键的，还在于供给出现分化的情况下，需求也出现了转变。

　　2023年底，双轨制的推出就是一个转变的标志。

　　有数据显示，截止2025年结束，保障性住房要建到870万套；

　　这意味着，有很大一部分刚需未来将被保障房和租赁市场分流，商品房的绝对需求人群也就从刚需逐渐转变为了改善和置换。

　　而当初更多为了匹配刚需而滞留的库存，现如今已经很难再匹配上改善的需求后，也就只能依赖降价的方式去解决。

　　因而，在“好房子”铺开的过程中，房价的上涨也就只能是循序渐进。

　　另一方面，也正因为双轨制的推出，地方现阶段在进行收储去库存的操作时，也就会更考虑地段以及进行成栋收储，反而拉慢了进度：

从部分城市披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约435亿元，实际占3000亿元保障性住房再贷款总额的14.5%。

　　所以你也就会明白，为什么我们最近要这么大力度去推进化地方Z。

　　比如发放超长期国Z——对冲土地收入锐减的风险；

　　再比如用地方专项Z收购闲置土地——让市场的增量得以严控；

　　目的，都是为了在平稳城市Z务的同时，又能最大程度地为当下的调控释放出时间、空间；

　　让城市有能力也有时间完成房地产供给侧的改G， 加速推动城市完成房地产的迭代、迈入新周期。

　　总之，现在就是两个新老周期交替中间的过渡期，而我们要做的、能做的也就是未雨绸缪，对未来的楼市先有个基础的判断。

　　最根本的，就是去看这个城市的迭代能力如何？房地产转型成不成功？

　　也就能去判断这个城市的房价还有没有未来。

　　这里，我也简单跟大家分享3点判断的方法：

　　1、去看这个城市的新房市场，有没有完成对改善需求的匹配

　　说白了，就是看这个城市有没有地王或日光盘出现。

　　比如2024的最后一个月，深圳、杭州、北京、成都都出现了总价地王，说明这些城市的土地依然具备高价值；

　　还有新盘的热销，深圳、上海、郑州、广州也都在年末出现了日光盘，一来带动了区域板块的热度，二来又增加了大家对这座城市的信心，同样是积极的信号。

　　2、去看这个城市的二手房挂牌量有没有收窄

　　要知道，二手房市场本身就是楼市价格的锚点。

　　但在当下周期，换房群体才是购买主力的情况下，也就是说，只有二手房的挂牌量得到了一定抑制，才能不重蹈二手房市场以价换量的覆辙，真正做到稳定周期，实现购买力人群的转变。

　　3、去看这个城市是如何盘活存量市场的

　　这里说的盘活存量，并非是简单的去库存，而是还要看有没有对未来保障房的落地完成托底。

　　比如通过以旧换新、收储，又或是最近加码的城中村旧改等等；

　　你会发现，这些动作都是在解决库存压力的同时，又实现了往市场里导水的目的，从而又进一步推动完成房地产新型供求关系的迭代。

　　所以截止目前，如果你发现以上3点，你所在的城市或者你关注的城市就出现了其二，那么就是值得关注起来的城市。

　　当然，这3点看起来不复杂，但实际上监测起来也并不简单，因为很多数据的出具也是不一致的。

　　站在2025年的起点，从我的角度看，信心已经筑底，市场也已经筑底。

　　我会有这个判断，也跟当前楼市回暖的提速，包括政策刺激的长尾效应越来越长有关。

　　926之后的国庆黄金周，很多城市都相继出现了日光盘；

　　虽然这个黄金周更多也还处于以价换量的阶段，但居民愿意因此走进售楼处、愿意真金白银买房，已经在说明信心是实打实地在恢复。

　　更何况，从9月下旬到12月，成交量的维持期限也明显比以往的1-2个月更长、更稳定；

　　可以说，这个长尾效应的拉长同样是一个积极的信号。

　　所以今年的楼市，从政策端来看，我认为也已经迈入了更关键的阶段，非常值得期待。

　　比如最重要的几张牌，大概率就会在今年推进落实到位：

　　1、保交楼

　　12月的房地产工作会议上，第一次提出了一个很关键的说法——现房销售；

　　本质上，就是要完成对地产风险的进一步降低，进而，达到稳房价的目的。

　　2、保房企

　　要知道，房企作为市场重要的参与者，只有先稳住这部分，楼市回暖才能稳步推进。

　　所以保交楼的背后，保房企也需要重新重视起来。

　　3、加快收储

　　在迭代的同时又要保证去库存，也就导致之前前收储的进度确实会比较慢；

　　但是现在地方Z务的空间释放后，明年也就势必会加速，进而加快止跌回稳的速度。

　　4、从制度上分别设计更多对刚需、改善需求购房群体的支持力度

　　本质上，是因为存量市场下，购房者要承担的风险更大了，比如期房烂尾、手里房子贬值等等。

　　因此，要真正让房地产止跌回稳，就需要我们大家长更多的让利。

　　保交楼是一个，除此之外，降准、降息、放松北上限购、降低贷款利率（包括公积金、房贷利率有望进入“2字头”时代）等方面同样也将在2025年迎来更多的释放空间。

　　而这种情况下，作为个体你需要去明确的就是：

　　二手房市场将迎来一个剧烈的震荡和价值重洗的过程。

　　特别是在三四五线小城市或者县城有房子的朋友，真的建议各位要加快换房的节奏，尤其是老旧的房子，一定要坚定不移地换成新房或次新房，进入到改善周期。

　　又或者，你老家的房子属于自住房的话，可以先去看看你所在的城市有没有保障房收储的公告，又或者在不在以旧换新、城中村旧改的城市名单中；

　　因为如果不在，那么接下来的楼市回暖，以及所谓的低成本套利买房，也将与你无关。

　　总之，我还是那句话：做决策前，先看看市场上的趋势和信号，引导你往哪里去你就往哪里去。