谢逸枫：一线城市楼市火爆！2024年完美收官，2025年止跌上涨

文/谢逸枫

一线城市北上广深楼市2024年全年前低后高、先抑后扬，四季度实现V型反弹，年底“翘尾”行情，堪称2022年以来房地产市场止跌回稳的完美收官年。量升价跌、结构性上涨、城市分化、一二手倒挂、虹吸效应五个特征贯穿全年。

2024年一线城市北上广深一二手房交易量创过去3年的最高点。其中一手商品住宅成交量创3年新高，二手商品住宅成交量创四年新高。总体表现出量升价跌的成交量上升、房价止跌的趋势。

2024年一线城市一手商品住宅成交量除深圳同比上涨外，北京、上海、广州全年同比下降。2024年一线城市二手商品住宅成交量创四年以来历史新高，北京、上海、广州、深圳全年同比上涨。

2024年一线城市一二手房同比房价下跌，唯有上海上涨。其中一线城市一手商品住宅同比下跌，例如深圳一手商品住宅房价同比下跌10%。二手商品住宅房价同比下跌，例如深圳二手商品住宅房价同比下跌3%。

2024年一线城市北上广深二手商品住宅占一二手商品住宅总量的约60%，例如广州53%、深圳59%。一线城市北上广深商品住宅库存去化周期下降到合理区间，例如广州16个月、深圳12个月。

一线城市土地市场呈现六特征，土地出让面积和成交面积及金额下降、国企央企和地方国企及城投托底、地价上涨和民营房企回归土地市场、土地出让规则调整和恢复价高者得地、高地价和高总价回归市场、住宅用地成交下降。

2024年一线楼市大放异彩，首先是政策利好。围绕稳楼市政策组合拳，包括松绑限购、降首付、降利率、降税费、存量房收储、以旧换新，城中村改造、控土地供应、人才和户口放松及补贴、取消一二手房指导价、抵押过户。

其次是不排除网签数据的滞后性因素。再次是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果，所谓的政策效果，带来成交量集中释放。限价、限签政策的取消，带来供应量的增长。最后是供求关系和预期及信心的逐渐修复好转。

2025年一线楼市能否保持成交量持续上升、房价止跌回稳到企稳反弹簧，关键是北上深的限购、限售、限贷的取消或大力松绑，首付和利率再下降及税费的再下调，及收储、城市更新货币化政策的落地，出新政策实施商业地产去库存。

2025年北京、上海、广州、深圳一线城市一二手商品住宅成交量延续年底翘尾行情，一季度成交量将维持高位，楼市出现小阳春。背后的主要原因是税收优惠、限购等限制措施放松或取消，收储、城市更新货币化落地、需求端政策加码。

预计2025年北京、上海、广州、深圳一线城市一二手商品住宅房价正式迎来拐点，在全国城市中率先止跌上涨，实现见底反弹。一方面是政策利好继续扩大，延续宽松的趋势。另一方面是供需关系、预期和信心修复已改善。

北京楼市前低后高

截至2024年12月27日，12月北京新房累计网签11750套（期房4947套+现房6803套），网签面积1063358.19㎡，其中住宅网签4400套（期房3015套＋现房1385套），网签面积563600.06㎡，套均面积约128.09㎡。

12月北京二手房累计网签20650套，网签面积1870087.22㎡，其中住宅网签18809套，网签面积1765457.01㎡。12月二手住宅网签在还剩4天，已超过10月和11月（10月17367套，11月18763套），创下21个月来新高，并有望冲击2万套。

住建委网签数据显示，2024年12月北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高纪录，环比增长15%，同比增长66%。价格方面，12月北京二手住宅价格环比下跌0.10%，跌幅较上月收窄0.02%，同比下跌7.69%。

2024年12月北京新建商品住宅成交约70万平方米，环比增长超一成，同比基本持平。12月新批上市面积约13万平方米，环比下降约四成。整体来看，过去3个月北京新房成交规模稳步回升。

截至2024年12月9日，北京新房住宅可售期房量49572套，较2023年12月中旬的62386套和2022年12月中旬的73640套，呈现明显下降趋势。截至2024年12月9日北京二手挂牌量维持在13.01-13.05万套水平，较9月和10月有所下降。

截至2024年12月28日，北京新房住宅可售期房48044套，未签约住宅现房29392套，合计可售新房住宅77436套，低于7.8万套，处于历史低位。截至2024年12月28日，北京二手房挂牌房源128484套，继续低于13万套。

北京2024年土地市场正式收官，共成交住宅用地41宗，土地出让金共计约1554亿元，其中超百亿地块就有3宗。2024年12月30日，昌平东二旗地块成交，由中建智地+未来科学城联合体以21.143亿元摘得，溢价率0.31%。

2023年北京土地市场住宅用地共成交61宗，成交总金额约为1741亿元。2024年相比2023年住宅用地的成交数量减少了20宗，最后的成交金额差距却不到200亿元。原因在于2024年土地单次成交金额高，其中超百亿地块就有3宗。

上海楼市高位运行

链家数据显示，2024年11月上海市新建商品房共成交6694套，同比增长27%，成交平均价73548元/平方米，环比上涨1%，同比上涨13%。截至2024年12月27日，本月新房销售总数达到15421套，预计到31日，破1.6万套。

中指数据显示，2024年1月-10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为536.59万㎡，商品住宅成交套数为43975套。10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为57.86万㎡。商品住宅（不含保障性住房）成交套数为4803套。

网上房地产数据显示，2024年12月上海二手房累计成交约3万套（29711套），环比增长9.84%，创出2024年单月成交新高。2024年12月，上海二手房共有10天单日成交突破1000套，其中最高峰出现在12月28日，当日成交1466套。

网上数据显示，2024年上海二手房成交创3年新高，达24万套，其中12月成交3万套为45个月最高。楼市延续较好势头，刚需买家进场，购房需求以真实需求为主。楼市分化，两端房子交易难，市场尚未狂热，需保持理性。

2022年上海市累计进行四次集中土拍，总成交105幅宅地，共504万方土地。2023年上市市累计进行四次集中土拍，总成交74幅宅地，共380万方土地。2024年前8月，上海已累计进行四次集中土拍，总成交24幅宅地，共64万方土地。

2024年上海集中供地共计出让宅地48幅，总出让建面337.36万平方米，土拍成交总金额为1321.62亿元。2024年12月31日，上海第八批次土拍正式收官，7宗地块全部成功出让，总土地出让金额192.25亿元。

上海严重的供不应求。2021年上海新房供应7.34万套，2022年10.47万套，2023年9.12万套，2024年4万套，仅为去年四成左右。截至2024年8月22日，上海新房库存为6.73万套，其中外环外为5.6万套，占比83%。

截至6月20日，上海新房库存为71216套（即已领出预售证但尚未网签的房源），按一年来年商品住宅月均5189套的成交量计算，去化周期约13.7个月。按照近6个月的去化速率来计算的话，月均去化套数才4355套房源，去化周期16.4个月。

广州楼市前低后高

住建局数据显示，2024年广州市一手二手商品房成交之和为2125.46万平，同比增长3.1%。其中一手商品房网签面积1097.49万平方米，同比下降2.8%，比三季度末收窄13.3%。二手商品房交易登记面积1027.97万平方米，同比增长10.3%。

2024年广州市住宅交易面积为1734.6万平方米，同比上升3.8%，其中一手住宅网签面积809.27万平方米，同比下降3.7%，降幅比三季度末收窄17%。二手住宅交易登记面积925.33万平方米，同比增长11.3%，比三季度末涨幅增加1.6个%。

2024年广州市一手商服物业签约面积185.23万平，同比上升2%。二手商服物业交易登记面积65.12万平，同比上升12.6%。呈现前低后高特点，一系列存量和增量政策叠加效应影响下，10月起市场热度保持复苏、止跌回稳态势不断巩固。

广州房地产中介协会数据显示，2024年1月-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），广州市二手住宅累计网签110781套、1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

受契税优惠等利好政策推动，2024年12月（2024年11月26日至12月25日），广州市二手住宅网签11494宗、117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。

豪宅税取消利好刺激下，144平及以上二手住宅所占比例环比增长3.70%至12.25%。120—144平保持环比增长，增长幅度为0.87%。60—90平、90—120平和60平以下所占比例环比分别下降3.13%、1.03%和0.43%。

住建局数据显示，截至2024年12月末，广州市一手住宅去库存周期16.0个月，比2023年末缩短0.6个月，比三季度末缩短3.4个月。二手住宅交易登记面积占2024年广州市住宅市场成交总量的53.3%，超过一手住宅。

2024年广州共成交49宗涉宅用地，成交总金额约773亿元。2025年集中展示32宗位于广州中心区域的优质地块，全部为经营性用地，分布于7个行政区域，其中天河11宗、白云10宗、荔湾4宗、海珠2宗，番禺3宗、从化1宗、增城1宗。

深圳楼市先抑后扬

乐有家数据显示，2024年深圳一手住宅预售网签37972套，二手住宅网签54487套，共成交了92459套。同比2023年一二手住宅的64389套，上涨了44%，是过去3年以来历史最高记录。

2024年深圳一手住宅预售网签37972套，同比2023年上涨了20%，是近3年的最高点。一手住宅预售网签成交均价5.40万元/㎡，同比下跌10%。“以价换量”的主基调下，过去3年开发商让利颇多，新房价格持续下滑。

乐有家数据显示，2024年深圳二手住宅网签54487套，同比上涨66%，是近4年的最高点，远超2021年。二手成交均价6.3万元，同比跌幅3%。而2023年时，深圳二手房价同比跌幅达到下跌12%，减少了近1万元/㎡，回稳趋势十分明显。

乐有家数据显示，截至2024年11月30日，深圳全市预售新房住宅库存416万㎡（9月-10月分别为477.7万平方米、428.9万平方米），共39708套可售房源，去化周期11.2个月（9月-10月分别为19.4、15.7），环比减少4.5个月。

2021年-2022年深圳楼市交易量以新房为主，占比约6成。2023年深圳楼市一二手成交占比五五分，二手略微高2%。2024年二手楼市终于重回市场主导地位，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%。一二手成交占比接近4：6。

2024年深圳出让住宅用地的数量不多，仅5块宅地出让，出让总金额达346.11亿元。2一季度仅1块位于龙华宅地出让。二季度无宅地出让。三季度同样仅1块宅地出让，位于宝安区。第四季度出让宅地数量较多，总计3块宅地出让。

年末最后一块南山粤海街道地块以185.12亿元成功出让，刷新了深圳涉宅地块成交总价TOP1位置，同时刷新深圳涉宅地块成交楼面单价TOP2位置，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子），成为2024年度土拍当中的最大亮点。