深圳人疯抢的共有产权，打响年末最后一枪

原创 刘博团队

猜一猜，2024年深圳最火的楼盘是哪个？

前海的限价房？香蜜湖的豪宅？还是深圳湾的无敌景观房？

都不是，答案几乎没人能预料。它就是共有产权房——珈誉府5区。

称其为2024年最火，豪不夸张，看数据：

项目推出1729套房源，结果吸引了8069批次购房者申购，创下了2024年深圳新房市场的最高申购记录。

从开盘到售罄，两天合计27小时，8000多位购房者连轴转地在“拼杀”。直到抽到3180号才算结束，差不多5000位购房者遗憾陪跑。

现场实拍图

看到这儿，你可能和我一样疑惑：

1、共有产权房，凭什么在深圳卖得这么火爆？

2、深圳后面还会有共有产权房推出吗？如果有的话，值不值得入手？

01

挡不住的深圳刚需

回到2023年8月1日，《深圳市共有产权住房管理办法》刚出台的时候，几乎没人看好这类房子。

为什么呢？

当时的市场环境着实不乐观，不仅商品房卖不动，就连安居房都不好卖。在这种大环境下，共有产权房凭什么能例外呢？

而且共有产权房只有一半产权，还要“封闭流转”，这在一定程度上限制了它的金融属性。在深圳这座“搞钱”的城市，如果一套房子没有升值空间，谁会愿意买呢？

但共有产权千套开盘即售罄的事实，却让所有质疑者闭嘴了！

作为深圳首个共有产权房，珈誉府5区不仅成了2024年最火爆的楼盘，还创下了最高申购量的记录，一房难求。

为什么会这样？答案其实就两个字：刚需。

这一千多套房子，真的挡不住深圳刚需。

很多人会问：深圳真的缺房子吗？近2000万人口，也没见谁露宿街头啊。

另外，既然有刚需，为什么不去买商品房呢？偏偏选择一半产权的珈誉府5区？

其实问题不在于“有没有房子”，而在于“有没有适合居住的好房子”。

这里说的是那些配备独立卫生间、厨房、阳台，通风采光良好，且容积率适中的成套商品住宅。

我们看一个数据：

截至 2016年，深圳约1067万套(间)存量住房中占比最高的为村民自建房，占比约为47.8%；

工业区配套住宅占比为17.2%，而产权清晰、能够自由流通且质量相对较好的商品住房占比仅约17.0%。

单位及个人自建住房、保障性住房和其他住房(主要为各类公寓、旅馆等)占比分别为 5.2%、4.1%和 8.7%。

也就是说，深圳近2000万人口，接近一半的人生活在城中村，表面上有房住，但实际上呢？除了十几平米蜗居的窘迫，很多家庭眼看孩子马上要上学了，根本无法解决入学问题。

而深圳仅有17%的商品房，几乎每套都是业主的“唯一住房”，你指望谁会把自家的安身之所卖掉呢？虽然每年几万套新房供应，但价格对于普通家庭来说依旧可望而不可及。

这就是深圳最真实的居住困境，别说几千套共有产权房，就算几万套，在深圳庞大的住房需求面前，都只是杯水车薪。

为什么深圳刚需会选择珈誉府5区？我们不妨看一些真实案例：

送给孩子的第一份礼物

从现场反馈看，三房共有产权住房是最为火爆的，而且基本是被安居房库内家庭选走，以致大部分库外队列都沦为了陪跑。

背后的原因很简单，珈誉府5区周边的名校资源确实很有吸引力。对于深圳的家长来说，这不仅是一套房子，更是送给孩子的第一份礼物。

普通人一辈子就一套房

“来深圳7年了，终于有了一个自己的家。”

听到这样的感慨，真的很触动。这就是最真实的现状：一个年轻人没有父辈的托举，想靠自己奋斗在深圳买房，付出的努力和汗水，是以十年为周期的。

珈誉府5区申购门槛极低，深户无房，社保在缴，单身满30岁即可申购；价格门槛极低，单价仅2.1万/㎡起，首付仅22万起，就能上车68-88㎡2-3房，这给很多普通人上车的机会。

所以，大多数人买这套房子根本不考虑转手的问题。普通人在深圳，一辈子可能就这一套房子，什么思想负担都没有，就是自己住。

而且“封闭流转”是伪命题，满五年后可以申请转让，买家只需是深户、社保正常、无房家庭（单身要求30岁以上）即可，接近商品房购买规则。

五年后，房屋转让价格由买卖双方协商确定，由于购买群体足够庞大，只要地段和品质在，房子就一定有价值，共有产权房也不例外。

给单身人士的底气

单身群体的压力确实比夫妻大得多。一旦工作有变动，房贷压力可能就会让人喘不过气。而共有产权房不一样，月供只要4800起，和周边租房价格差不多，压力小太多了。

共有产权房是当下“安全垫”最厚的选择，5年内遇到经济困难，政府会以原价回购你的房子，本金绝对安全；5年后要么市场高价卖出，要么让政府回购，还能拿到三年期定期存款利率的利息。

拥有自己的房子和生活，比什么都重要

共有产权房确实有利也有弊，没有完美无缺的房子，买任何房子可能都会有这样那样的顾虑。

但对普通人来说，能在深圳有个自己的家已经很不容易了。相比租房，有了自己的房子，哪怕只是一半产权，那种心理安全感也完全不一样。

从普通居住者的实际需求出发，珈誉府5区没有拒绝的理由

项目自带3所幼儿园，旁边待建深圳外国语学校宝安学校（集团）南校区，孩子能在家门口享受优质教育，真正实现“目送上学”。

地铁11号线塘尾站就在旁边，6站到宝中，7站到前海，半小时内就能到达深圳主要商圈。不用担心堵车，不用算打车费，省下的时间可以多陪陪家人。

建面约50万㎡的“湾区壹方”将引进国际化品牌集群，涵盖奥特莱斯、环球美食、亲子娱乐、文化艺术等全业态。以后买菜、购物、看电影、带孩子玩乐，都不用开车到市中心，走几步路就能到。

示意图

在家休息的时候，推开窗就能看到凤凰山的绿意和立新湖的景色。选择高层，还能看到海景。

实景图

从学校、交通、商业到生态，这样配套齐全的项目，对普通居住者来说，已经不能奢望更好了。

项目不仅价格低，交付标准也远超预期

每套房子都配备了四合一智能大门、欧派全屋定制鞋柜、品牌浴室柜等收纳系统；厨房内置海尔冰箱、油烟机、燃气灶三件套；卫生间采用干湿分离设计，配备欧派镜柜；全屋海尔分体空调让温度调节更精准舒适。

即便是公共空间的配置也同样用心。比如电梯选用的是日立品牌，速度达到4m/s，比市场普遍2.5m/s的标准快得多，大大减少了等待时间。

22万起的首付、4800元起的月供，以轻松可负担的价格，换来高品质的理想生活，对于深圳普通人来说就是最难得的机会。

02

全新6区取证，珍惜上车机会

年末还有一批共有产权房推出！上次没抢到或者没参加申购的购房者，一定要珍惜这次机会。

12月30日，珈誉府共有产权房全新6区取证加推，共1030套，其中704套两房（包含30套无障碍户型），326套三房，申购时间：2025年1月1日—1月5日。

值不值得买？思考两个问题：

1、作为商品房，珈誉府连续两年深圳销冠，获得4000多位业主的选择，这4000位业主用真金白银投票，有没有价值？

2、作为共有产权房，珈誉府5区成为2024最火项目，吸引8000多人抢房，这8000多人的认可，有没有价值？

更值得关注的是，这很可能是你最后一次购买共有产权房的机会。

2024年初，国家重新定义并规范了保障房政策，推出了全国统一的配售型保障房。这意味着深圳现有的人才房、安居房、共有产权房都将逐步退出历史舞台。

新的配售型保障房完全剥离了金融属性，采取封闭管理，禁止以任何方式转变为商品住房流入市场。

参考广州市的相关征求意见稿，我们可以预见深圳的政策走向。由于配售型保障房采取全国统一标准，政策弹性并不大。

在广州，申购者需要具备户籍家庭身份且累计三年社保，政府回购时价格将按照购房价格每年扣减1%计算，即使转让给其他符合条件的购房者，售价也不能高于原始价格。

虽然深圳市场仍有一些共有产权房用地储备，但这些地块未来极有可能转化为配售型保障房。

即便保留共有产权房属性入市，想要再买到像珈誉府这样产品配套无可挑剔的项目，机会可以说微乎其微。

我们的建议是：先上车再说，等到经济条件改善再慢慢规划未来。

毕竟这种房子卖一套少一套，现在不上车，以后再想买就没机会了。