一文读懂「建发湾墅」优缺点分析!建发湾墅值得买吗?

建发湾墅

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昨天和读者朋友们承诺的今天花一上午时间整理一下发出来，希望对大家购房决策有帮助。

建发目前岛内外新售（未售）项目一共有5个，其中集美1个，暂名鲤悦二期，海沧1个，住宅+别墅项目案名分别为湾墅和阅海，岛内三个，其中东渡地块及天琴北地块暂未命名，上、下湖地块案名根据户型大小分别取名金湖墅、金湖鲤。

接下来就和大家详细分别聊一聊这几个项目

一、建发鲤悦二期

项目前身为J2023P02地块，为建发于2023年12月以楼面价2万竞得，此前云哥也简单点评过此项目

5月31日《厦门新房去库存大战又添猛将，集美联发、建发即将申请出战》

相对一期的位置，二期更靠近BRT、商场等，但是离学校会更远几步

建发·鲤悦二期项目相对一期而言产品还是做出了比较大的调整，目前项目宣传的最大的卖点是四代+洋房高赠送，主要是通过空中庭院、独立入户花园和阳光露台空间，这三个部分的面积不计入产权，据悉最大可达约30平，全屋综合使用率可能达到了约94%-115%。

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二期一共规划4栋高层+3栋洋房，高层户型面积分别为：82-89-110-125㎡，洋房面积为，110-125㎡

我们挑几个户型简单看一下：

洋房125㎡

洋房125㎡

高层82

高层89

一期在原本内外都不看好的情况下，由于建发破釜沉舟式低价入市+新政助力，一波深夜卖房直接把项目一度送上集美销量一哥的宝座，随后的故事大家也就都知道了， 云哥也不用过多赘述，此前云哥也对项目作过简单测评，大家可以挑一挑旧文看看如果对这个项目感兴趣的话。

新政助推之下，建发鲤悦抢跑如脱兔，联发嘉悦里稳躺如老干部

集美建发鲤悦深夜抢房，集美房价崩塌？

集美内战即将开打：联发嘉悦里VS建发鲤悦

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最终二期的销量如何还得看最终定价，得益于集美新房库存并未有过多竞争对手，且目前联发嘉悦里任性涨价，不少的目光可能会被建发的高赠送产品吸引。

云哥预判目前高层预计在2.8，洋房在3.1万的均价相对会比较合理，如果再高，在没有更多楼市利好的情况下和市场助力的情况下云化还是比较有挑战性的，毕竟目前鲤悦周边的版块价值就摆在这里，加上周边还有海量的二手房的压制，不过以建发内部的傲娇情绪指不定到时候洋房干到3.5以上也很难讲，说不定也有上头的客户冲着产品就买单了也不好说。

目前项目处于蓄客期，预计本月内会开盘，首期可能会推1、6#，最终以开发商实际销售为准，有需要的朋友可以私信云哥，文末会放二维码

二、建发湾墅+阅海

湾墅和阅海属于同一块地，前身是2024HP01地块，为建发在3月份以楼面价23210元/平方竞得

我们先介绍一下湾墅

目前周边在售新盘为象屿自己在海，此前云哥也简单聊过象屿和湾墅

5月22日《象屿自在海2.5万起低价抢跑，15%首付厦门5月22日起落地执行》

《象屿自在海终于自在了》

7月12日《厦门轨道逆市称王，建发蓄势待发，厦门一哥之战正式打响》

现在的情况和7月份又发生了一些变化，特别是9月底这一波大救市政策出台后，改善和置换需求得到了一个小爆发，原本建发可能想省事，展示区都懒得做了，一共就49套，找49个客户赶紧低价跑量就行了，但如今信心一起来，可能又会考虑溢价了，就目前宣传的势头来看，明显建发的心理预期要高了不少。

湾墅规划产品为187、220两种产品。

这次的产品设计还是比较有亮点的，区隔于早期别墅产品长进深，短面宽的设计风格，此次湾墅的产品设计把面宽拉长了，增加了采光面，这对居住体验的提升是比较明显的。

除此之外，据悉这次220平方米的产品不算上花园和庭院，使用率将达到约240％（地下室不计产权），其中地下室层高就达到6米，完全可以做两层，一楼客厅挑高也达6米，整个产品赠送5个花园露台，前庭后院，卧室均为套间，2、3层卧室均带情景阳台。

别墅其实没啥缺点，就是有点费钱，特别是装修。

这个项目应该是目前岛外近几年来别墅区里地段最成熟的了，无论是学区还是商业以及交通，所以只要定价合理一定也不会愁卖。

云哥预判220平方米的别墅，正常售价正常很难低于1000万，不过目前最大的挑战来自于老钱们普通还是比较认海沧老城区，对于马銮湾新区认可度还需要时间来提升，看在别墅能带来面子的份上，也不排除部分老钱会买单，剩余的客户还是要往集美和岛内去宣传可能效果会更好。

阅海规划于湾墅右侧

项目共规划9栋，2栋第四代高层产品+7栋洋房产品。

高层产品为89平4房2卫+122平海景四代住宅，洋房为125平四代住宅

从产品上来说主要是增加了外阳台，特别是在北侧可以看到一线的马銮湾的湾景，加上周边成熟的配套，项目定价合理也不会愁卖。

周边的二手交新虽然很多，但是产品代差至少差了1.5代以上，同样的配套和地段高出10~15%问题不会太大，结合建发缦玥长滩尾盘的价格，云哥预判阅海的高层3~3.1万，洋房3.3~3.5万,如果要再高，可能不少客户会选择海沧TOD去，要么得要市场助力，如此一来象屿自在海又要不自在了，特别是它的洋房产品。

目前项目处于预约中，预计最快本月开盘，有需要的朋友可以直接私信云哥，文末会有二维码

三、金湖鲤金湖墅

金湖鲤金湖墅地块前身为2024P07地块，由建发于今年6月以楼面价44192元/㎡竞得。

2024P07地块分为D23和D24两个子地块，根据地块规划要求：

D23地块

套数不多于102套，套均面积约195平

居住建筑高度30米以上、90米以下(不含造型构架高度)

D24地块

套数不多于462套，套均面积约99平

居住建筑高度30米以上、100米以下(不含造型构架高度)

项目核心优势是湖景+建发品牌+建发产品+四代

项目规划产品根据地块不同也有所不同，目前网上信息也比较多，大家可以自行搜索，云哥这里考虑到文章的长度就不过多赘述。

不久之前云哥也简单发布过关于这项目的信息《关于建发上、下湖地块的一些信息》

项目刚好处于五缘湾新房供货的尾声，加上10月这一波行情的带动下，又有四代产品概念助力，加上建发强力的营销力，不少客户对这项目也是充满了期待，卖出一个比较高的溢价完全是没有问题的，不过目前上、下湖相对五缘湾版块的价值来说还存在一定的差距，这些都不是一朝一夕能改变的。

未来卖什么价格最终还得看市场，从目前的认筹情况来看，不算特别理想，看空市场的人还是比较多的目前，所以目前只能寄望于救市力度再更大一些，或者最后价格贴近市场一些。

目前有人传言这项目价格要卖到8万，这纯粹就是有点开玩笑了，备案价最高到8云哥觉得还是有可能的。

这个项目目前营销团队暂时放在五缘鲤营销中心，目前也是作为建发的主力项目在推进，集团上上下下的关注也是够够的，关心也是一样，这个项目也许能作为建发产品系创新的又一标杆项目，毕竟目前能有机会超越它地段的不多，除了自家的天琴海北项目。

建发的这几个项目基本上锁定了岛内、外各区的首个四代，再叠加建发的品牌和产品力，还有营销力（从目前铺天盖地的宣传也能看出来），各项目的热度是不会少的，唯一的挑战只剩下市场。

是以平价跑量还是以高溢价修复财务报表，这是一种选择。

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对于四代产品，云哥此前有发文《四代住宅卷土而来，老破将彻底失去未来？》希望朋友们仔细读一读，也许对你有帮助，云哥发那篇文章，有人理解为要给四代泼冷水，这里存在很大的误解，厦门楼市能在建发带领下做出产品创新，为厦门购房人提供好的产品，这是好事情，其实厦门已经比其他城市晚了许久了，本来就应该加速，但是再新的产品，如果没有地段的配合也是空中楼阁。