满10年、补缴价款 深圳“安居房”可取得完全产权

日前，深圳市住房和建设局印发《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》，明确了安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款计算规则、继承方式、婚姻状况变化下权利人变更等内容。该政策将于2025年1月2日起施行。

政策明确，购房人签订安居型商品房买卖合同满10年，可以按照有关政策规定补缴价款，申请取得完全产权。

依据新政，购房人不申请取得完全产权，仍可继续占有、使用住房。政策也适用于人才住房产权管理。深圳正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，本次出台的政策是解决安居型商品房的历史遗留问题。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅向21世纪经济报道记者表示，该政策的出台，有助于住房资源的合理分配，政策落地后安居型商品房流转将更为灵活。短期内深圳具备取得完全产权条件并且上市交易的安居型商品房规模不会很大，对商品房市场的影响有限。

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满10年可补差价上市交易

深圳新出台的安居型商品房产权管理政策明确，安居型商品房取得完全产权需要满足四个申请条件，一是申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意；二是签订安居型商品房买卖合同满十年；三是因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意；四是无法规、规章规定及安居型商品房买卖合同约定的不得取得完全产权的情形。

安居型商品房权利人申请取得完全产权时应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

比如深圳购房者以200万元的总价购买一套安居型商品房，原市场价格则为285.7万元，补缴价款为（285.7-200）×50%-税费，即约为42.85万元再减去相关税费。

购房人可以根据自身情况自愿选择是否要补缴价款，签订安居型商品房买卖合同满十年，不取得住房完全产权的，不需要补缴价款，该套住房性质维持不变，购房人仍可按照规定继续占有、使用该套住房，居住权不受影响。在取得完全产权前，继承人仍可以通过多种方式继承安居型商品房，比如将住房登记至未在本市拥有政策性住房的继承人名下。

该新政同样适用于人才配售的住房产权管理，人才配售的住房计算补缴价款时，原购买价格按照同等条件下安居型商品房价格取值。

孙红梅表示，深圳第一批安居型商品房入市时间为2012年，截至目前，此类房源十年限售期已陆续到来，部分业主需要清晰的产权管理制度。此次推出的安居型商品房管理新规，有助于住房资源的合理分配，提高了安居型商品房流转的灵活性。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，这一新规通过明确安居型商品房产权管理，让符合条件的、有交易意愿的购房者在获得完全产权之后，可以在商品房市场上出售安居型商品房。该政策有助于增加这一类住房的流动性，进而满足部分购房者的改善性住房需求。

对商品房市场影响有限

2017年深圳市住房和建设局在《深圳市安居型商品房定价实施细则》中明确，安居型商品房是深圳保障性住房类别之一，指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

据悉，深圳目前正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房，本次出台的政策是依法依规解决安居型商品房历史遗留问题。深圳历年共出售安居型商品房约7万套、人才住房约1.4万套，根据购买时间，陆续在签订合同满10年后达到取得完全产权条件，预计每年实际办理取得完全产权并且进入市场的安居型商品房数量有限。

据乐有家研究中心数据，11月深圳房地产市场热度延续，新房和二手房网签量合计超1.5万套。

孙红梅预计，短期内能够取得完全产权并上市交易的安居型商品房规模不会很大，对商品房的影响十分有限。

近年来，各地也有共有产权房等保障性住房推出，但部分城市在相关住房的管理机制，尤其是退出机制方面的政策仍有待完善。

比如北京2017年推出《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。去年5月，北京发布《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》，拟明确共有产权房上市交易细则，但文件尚未正式出台，回购方式、回购价格、上市交易流程等还有待进一步明确。

麟评居住大数据研究院一位分析师向21世纪经济报道记者表示，目前多地配售型保障性住房正加速落地，并逐渐代替共有产权房等其他形式的保障性住房。但对于已经建成的其他保障性住房，更多应采取逐步调整、优化管理等方式进行完善。

该分析师表示，从这个意义上看，深圳安居型商品房产权管理新规的出台，对于其他城市存量保障性住房管理具有一定的参考价值。其他城市可以借鉴深圳的经验，优化之前推出的保障性住房交易等规定，更好满足居民的合理住房需求，平衡市场供需关系。