又一省会城市发布容积率新规 居住品质成行业追逐“新风向”

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

12月24日，郑州市人民政府印发《郑州市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》），规定新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5。

《中国经营报》记者了解到，随着房地产市场供需关系的改变，无论是政策导向还是市场期待，均对居住品质提出更高要求。

今年以来，已有不少城市对土地规划设计条件进行优化，如优化容积率、调整计容规则、支持立体生态建筑、提高绿色科技应用等，通过政策引导，后续消费者所购房源的得房率和居住品质将不断提升。

容积率不超过2.5

据了解，郑州市在2013年首次颁布《技术规定》，后历经2018年、2019年两次修订。此次修订以“让城市更宜居、让生活更美好”为导向，聚焦城市安全、生活品质、城市活力、人口发展等新变化、新特点，将现行《技术规定》的6章节247条内容扩充、优化至10章节347条。新增“城市设计”“历史文化保护”“综合防灾减灾”以及“城市更新”章节，并对其他条文进行优化、补充。

上述《技术规定》明确提出，新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5，进一步限制“高容积率、高强度”的开发模式，为郑州市民营造更为舒适、宜居、生态的居住环境。

此外，其中还新增对阳台进行立体绿化住宅的设置要求，将住宅层高下限升至3米；提出放宽生活性街道的居住项目临路商业设置要求，重拾城市街道活力与烟火气息；将住宅机动车充电设施同步配建比例由原有的10%上调至30%，全面支持新能源汽车的普及。

记者了解到，《技术规定》也新增了配备“社区食堂”“文化活动室”“托管所”等公共设施、新建住宅要配建“访客车位”等要求，进一步提升公共服务配套设施水平。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，随着房地产市场供需关系的改变，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，加速推动住宅产品升级创新。与此同时，高品质住房建设离不开土地供给端的有效引导，今年以来，不少城市对土地规划设计条件进行优化，如优化容积率、调整计容规则、支持立体生态建筑、提高绿色科技应用等。

此次郑州《技术规定》修订内容，既结合了郑州住宅容积率整体偏高在内的一些当前存在的问题，也结合了住宅产品升级发展趋势和其他城市的创新经验，是一次较为全面的优化调整，对于引导郑州市住宅品质全面提升，和推动郑州市房地产市场高质量发展具有重要意义。

政策导向明显

今年以来，越来越多的城市落地容积率新规，消费者购房实际可得的居住面积不断增加。

12月中旬，杭州发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，其中规定，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。此外，包括符合条件的门厅、开发式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

记者了解到，此前，合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文对容积率相关规定作出调整。其中多通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式侧面提升项目得房率。

一线城市中，今年11月，北京市规划和自然资源委员会正式发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。

此外，湖南湘潭和衡阳，以及河北张家口市则出台政策明确表示，支持开发商按套内面积计价销售，“取消公摊”的话题也一度冲上热搜。

对此，中指研究院政策研究总监陈文静表示，目前绝大多数城市在计算房价时采用建筑面积进行计算，楼梯、走廊、入户大堂等公共部分面积被计入公摊面积，房屋实际可使用的套内面积低于建筑面积。而采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观地展现给购房者，一定程度减少信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊的疑虑，帮助购房者更好地进行购房决策，保障购房者权益。预计后续将有更多城市跟进落地，配套的一些计费标准、规则等也有望进一步完善。

从对房价的影响来看，她指出，改变计价方式对于房屋总价影响较小，但对于单价而言，部分项目或由于更改为套内面积计算，造成计算价格的住房面积下降，住房单价就会上涨。另外，对于房价下跌的城市而言，将计价方式由建筑面积转变为套内使用面积，房屋单价有望保持不变甚至单价上涨，或能一定程度缓解房价下跌对于购房者预期的影响。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）