北京买房：理清思路，购房建议1403

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我女儿在东高地**工作，有北京户口，单身，目前在万源路小区租房，想买房，预算400-500万，全款。但女儿认为这附近的房子不合适投资，想买在亦庄，但我看了之后有几点疑问。

一是从位置讲亦庄更偏，但房价更高，这是因为产业集群的规模和主导方向不同吗？

二是女儿说亦庄的学区更好，但我听说东高地的也不弱，能有多大差距？

三是如果买在亦庄的话我们预算就偏低了，在这种行情时期是否适合贷款加杠杆？

A：

1、亦庄的位置更偏，这怎么说呢？如果以天安门为中心，那亦庄确实很偏了。但亦庄现在是自成系统的产住区，并不太依赖核心区，所以从这个角度也就不算偏了。

也就是说，亦庄早就是很成熟的板块，能够自我运行，甚至是大量吸引外来人口，那再说这里偏就不太合适了。毕竟偏远地段的常规特征是：很难吸引到外来人口，或者是本地居民要外出工作，这才算偏远。而如果能吸引来人口且在本地工作和居住，那这里就是区域中心。

2、从这点来说东高地也算区域中心。只不过这里的产业虽然高端，但相对单一，而且也比较封闭，即便是企业也少有纯粹市场化运行的。另外体制内单位很多都有福利房或团购房，就算是等待的时间长，那对于当地楼市来说就减少了一部分需求，所以楼市交易没有亦庄活跃，价格也就相对不高。

3、东高地和亦庄学区相比，现阶段应该没太大区别，毕竟东高地的生源很强，航天子弟谁都知道。学校以钱校为代表，也相当强，放到东西海也至少是中上。

但人们之所以追捧亦庄，是因为这里是在高速发展的板块，那投入就比较大。所以虽然亦庄现在的成绩不算太强，但家长们更看好未来。而东高地怎么说呢，非常成熟了吧，也不太可能大幅扩张，那再提升和增加名校的可能性没有亦庄大。

4、是否贷款和贷多少，那就看自家的收入情况呗，这没有标准，以控制风险为合适。这其实跟行情没什么太大关系，反正利率是随市场调整的，普通购房也不是炒房。所以还是多考虑自己的居住面积需求吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我对房子是小白，请问是户型重要还是朝向重要？另外如果一楼的房子比三楼的便宜一万，是否能买？另外听说门头沟梧桐苑的房子是北京第一个被动房试点，结合当地的环境气候能做到冬暖夏凉，效果怎么样？

A：

1、户型和朝向哪个重要？都重要，相当于高考报志愿，请问学校和专业哪个重要？都重要呗，很难排序。

或者这么说吧，如果非得排序，那不能改变的那个更重要。比如学校和专业，那我认为学校更重要，因为专业是可以换的，甚至毕业后还未必从事这专业呢，那不能改变的学校就更重要了。

以房子来说，户型是有可能用装修和布置来弥补的，而朝向是无法改变的，那就相对更重要。

2、一楼比三楼便宜1万，这得看具体价格啊。如果一楼2万三楼3万，那一楼就很划算。但如果是7万和8万的区别就没什么意义了。

或者说如果是没电梯的小板楼，那一楼比中间层便宜10-20%为正常，平均15%吧。那这1万能有这比例吗？

3、梧桐苑是被动房？这我不知道，没听说过。我只知道这里是限竞房的第二个试点儿，但具体的设计和施工不清楚。不过这里是十多年前开发的了，那会儿还没流行被动房的概念呢。再加上这毕竟是限价的房子，开发商本来就不赚钱，犯得上这么下本钱吗？我觉得可能性不大，找当地中介问清楚吧。

就算真的是被动式住宅，那效果也未必有多好。因为价格摆在这儿呢，而房子是用来住的，如果是真的效果好，那早就从房价上体现出来了。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人现在朝阳区亚运村居住，想改善下居住条件，预算1200w，但是这个预算想买改善大户型的话在亚运村只能买老房子，户型什么的都不理想。于是现在想考虑望京片区，比如大西洋新城的二手房，户型房龄什么的都很不错。

就是这里有个问题，我们目前小孩在亚运村的陈经纶嘉铭分校上小学，听说望京的初中相对来说一般，您觉得这两个区域的学校相比差距大么？

A：

1、望京的初中相对一般？这相当于说“整个朝阳区的初中都相对来说一般”，有点儿以偏概全了，一棍子扫倒了一大片。

北京最早刚有学区概念时是“五大学区”，也就是东西海朝的代表，其中海淀两个，中关村+羊坊店，西城是金融街，东城是史家，朝阳则是望京。当然，当时的80算老资格，北中人朝和清朝还都没成立，陈经纶各分校没崛起，所以望京成为了朝阳区的新势力代表。

现在的望京陈分+清朝望京基本等同于嘉铭，都是头部校。然后其他的中学算中上或中等，因此整体资源在朝阳区至少算中上，放到东西海也差不多。或者说望京和安贞都算朝阳的好学区，没必要排序。

2、另外也看嘉铭的哪个校区了？如果东区，那到陈分这级别的基本就是等同，如果是西区，那以陈分或清朝来说算是提高了。对了，陈分不属于陈经纶集团，是独立法人。

3、大西洋新城的对口学校是三帆朝阳，这在朝阳不太算头部校，中上吧，也不错。

仅供参考。

四

Q:

请问，总价300以内，房子位置交通便利近地铁，距离商圈近，租售比高一些，流通性好，变现周期短，抗跌有一定升值空间。海淀的牡丹园东里、知春路的蓟门北里、小西天的明光村小区、志强北园、文慧园、白石桥的大柳树甲17号院，哪个区域更好一些？

A：

1、这让我怎么说啊？直说吧，要求偏高了，高的像许愿了。但北京没这种房子，或者说是在预算不太高的情况下，不好买到各项兼顾的，只能是适当取舍。

打个比方这就相当于自身条件不是太强，但想找个钱多事儿少离家近的工作，再找个白富美或高富帅，那就只能是看运气了。而且这些选项通常都是相悖的，不好兼得。

2、简单说吧，在预算不太高的情况下，自住和升值是相悖的，二者只能选其一。因为自住属于消费，升值属于投资。如果租售比高，那大概率就是升值不好造成的，相当于股票的市盈率和升值率，不可能同时满足。

然后老房的劣势就是流动性弱，出手时不太好卖，也就有可能影响价格。所以常规建议是要么就长期持有，要么就出手时选择横盘期慢慢儿卖，这样才有可能不吃亏。

另外这些都是学区房，都有学区溢价，租金回报率本身就略低。而且300万又是学区房中的占坑儿房，那溢价就更高了，租金也就更低，因为没有租客会为用不上的学位支付租金的。

抗跌角度，老房的基础部分很抗跌，必定跟随大盘。但溢价部分不好说，一般都是不太抗跌的。明年之后就是入学高峰结束的明确拐点，到时候是否能保住溢价得看政策，不敢预测。

升值空间就是跟随大盘，基础部分不会落后。但老房也肯定走不出独立行情，没人会追捧这种小区的。虽然老小区中有走势好的，但基本都是改善类的较大户型，而小户型基本都是刚需房，目标客群注重的是经济实惠，很难抬高价格。

3、总之您这期望值偏高了，除非是捡漏儿，否则不太好买到。我建议是先降低期望值，适当取舍。然后计算租售比吧，看哪个更低，再分析一下原因，如果没硬伤的话就算捡漏儿了，相对会好些。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们一家是北京人，目前收入100万左右（两人税后），但存款只有200万不到，现在是否应该在北京买房？主要是在燕郊买过一套了没住上（无贷款），北京买的话要不要卖掉这套？因为还想一同解决孩子上学的问题，所以感觉200万买不到合适的。

A：

1、房子是用来住的，有需求就买呗，住不上就不买。这外人没法儿建议，看自己的需求。

2、燕郊的，住的上就留着，确定不住了就卖掉呗。否则出租的话租金低，升值角度也肯定占不到便宜，为什么要留着啊？

3、200万首付，那看能贷款多少了，也看买在哪里？如果是在东西海是买不到太合适的。朝阳的话如果5/600万能买的还行了，因为相对溢价低。石景山则是还能买不错的商品房了呢，学区也不错，因为学区溢价更低。此外还有丰台和亦庄呢，通州，这都房价不算太高的地方，都能买到兼顾居住和上学的。

4、总之这还是自己决定是否买房吧，外人不好建议。

仅供参考。

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