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南京玖印府

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设计过程稿

全南京首个四代叠墅

现在南京楼市两大热门话题——四代宅、低密度

• 四代宅，代表着同样的产权，更阔绰的居住面积
• 低密，则代表更私密舒适的人居体验

不可否认，这两者都是房地产的未来趋势。现在这两个产品，南京都不缺。

但我仔细盘算了下，目前南京能把四代住宅和低密结合，做的最极致也就是7层洋房。

而今天我要说的这个项目，是全南京第一个将四代住宅和叠墅结合的楼盘

——玖印府

它将颠覆整个南京楼市，对现在的新房是一次降维打击。

设计过程稿

从规划上，玖印府有3大亮点值得关注，绝对的遥遥领先。

★亮点1：绝对稀缺的叠墅

项目容积率只有1.6，项目利用地块的先天优势，进行了前低后高的布局形式，共建28栋楼，共700多套房。包含4-6层叠拼、9层洋房、20-24层高层。

值得注意是，项目拿出更多空间用来打造了17栋四层叠墅，是项目的主打产品。

密度越低，舒适度越高。

要知道，南京人对低密度房的钟爱是刻在骨子里的，不然也不会有7万的七桥瓮洋房、6万的江心洲洋房接连卖爆。

相比之下，玖印府主打4层叠墅，有天有地有院，无论是私密性、舒适度，都吊打一切洋房、高层。

更重要的是，四层叠墅非常稀缺，目前核心地段上屈指可数，并且应该也是未来南京核心地段上能做到的最极致的产品。

所以，在先天规划上，意味着玖印府不可替代。

设计过程稿

★亮点2：全新四代住宅

当下南京正处于，四代宅迭新阶段。

玖印府正是采用了最新的四代宅设计，在有天有地有院的同时，还做到了一户一露台。

我私下打听到，项目建面180㎡叠墅，实际使用面积超过想象！

我跟同事听到这个消息的时候都惊呆了，我们关注南京那么多新盘，即便现在四代宅层出不穷，但也没听说哪个项目能做到如此大的使用率。

要知道，在其他楼盘建面180㎡只是一套四房改善户型，但在玖印府你拥有的是一套300㎡的别墅。

在玖印府可以畅想无数种生活方式，在院子里摆弄花草，在露台上看星空，周末窝在家庭影院用最舒适的姿态看一场电影......简单说，你的想法有多丰富，生活就有多精彩。

甚至我有个大胆的猜想，会不会有人直接把上下叠全部拿下，这样相当于在城市中拥有联排别墅！毕竟，即便上下叠全部拿下，使用面积六七百平，可能价格也就是现在河西一套200㎡高层的价格。

当然，项目颜值这块也没落下，超大面积的玻璃搭配铝板线条装饰，结合Low-E中空玻璃，立面看起来非常通透，精致高级又极度协调。

设计过程稿

★亮点3：定制约3000㎡高端会所

在南京，会所已经成为改善盘的标配。

项目定制了约3000㎡下沉会所+泛会所，涵盖酒店式接待台、会客厅、儿童天地、健身房、室内高尔夫、桌球室、共享光厅等。

同时，拥有对标酒店式的独立恒温泳池。

项目打造的会所空间包含了所有年龄段的社交场域，充分满足业主物质和精神双层需求。

此外，项目还将从“全龄社区”角度出发，将架空层打造成容纳多元生活的社区中心，成为一个集合休闲、亲子、社交等复合功能为一体的生活空间，促进邻里间的交流互动，给业主提供更丰富的居住方式。

设计过程稿

规划，是一个项目基底，决定着产品高度。而玖印府的叠墅，无疑是奔着天花板而来。

02.

真正的城市别墅！全南京没有竞品！

现阶段的产品信息已经跟大家透露的差不多了，是非常稀缺难得四代叠墅项目。

但我觉得同样难得的是，这个项目的位置

江北核心区

说实话，如果玖印府在老山、在溧水......那这个项目并不稀奇，但它在江核就不一样了。

这是真正的城市别墅。

玖印府，位于江北新区核心区，位处江核现阶段配套最成熟的地段，一张图展示项目配套。

生活所需的所有配套，基本都在一公里范围内：

• 学校：家门口300米的育英二外
• 商业：直线距离900米到山姆，900米到万汇城、1.6公里到江北虹悦城
• 交通：直线距离900米到地铁10号线南工大站，900米到10号线万汇城站，300米到13号兴隆路站（规划中）

玖印府，让业主享有天有地的惬意生活的同时，也不用远离城市繁华，轻松享有购物、教育、交通等全方位配套设施，实现了生活品质与便捷性的完美平衡。

在南京，还有低密别墅能拥有这样的配套吗？

也有，5000万一套的越城天地。

城市别墅的居住体验，别说南京，在全国所有一二线城市中，都是极其昂贵的。

这时候，可能有人要说，今年南京卖了那么多低密土地，从今年开始南京会有很多这样的项目。

不，真不多。

在我看来，玖印府能做出四层叠墅是有一定先天优势的，必须同时具备2个条件

低密地、地块够大

项目超大体量，占地6.4万方，加上本身低密度，有充足的条件做前低后高布局，将更多土地留出来做别墅。

今年南京确实出让了很多低密地块，但并不是每一块地都能做出四层叠墅。

比方今年出让的江浦G21，与玖印府一样容积率1.6，但江浦G21规划8栋15-17层住宅，本质原因就是这个项目占地3.1万方，没办法满足做洋房或者别墅的条件。

专注核心择址观，抢占城市超级C位

让我们来看看产投集团具体是怎么做的。

首先在择址观上，就是专注核心地段、核心资源、核心发展的板块。

翻开南京城市发展轨迹，过去几十年，南京经历了新街口1.0时代、河西CBD2.0时代，如今正在进入全新的一江两岸3.0时代！

在南京，如果要说哪个板块规划能级最高，给予南京的期望最大，江北新区、更准确的说是江北核心区，遥遥领先。

12月5日，江苏省委常委会会议审议《关于支持南京江北新区高质量建设的意见》，强调，国家级新区是承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能平台，南京江北新区是全省改革开放的一块金字招牌。要坚持更高定位、树立更高目标，发挥国家级新区和自贸试验区“双区叠加”优势，全面深化改革创新，不断提升发展能级，努力成为带动区域经济高质量发展的重要增长极。

此次江苏从省级层面研究提出对江北新区的支持《意见》，显然有着非同寻常的意义。

最近，江苏省委常委、南京市委书记周红波前往江北新区调研，提出要加快把新区建设成为培育新动能新优势的主阵地，在全省“打造发展新质生产力的重要阵地”中走在前、做示范。

江北新区不仅是全省唯一一个国家级新区，还坐拥江苏自由贸易试验区南京片区，多重国家战略的叠加，既是江北新区的发展机遇，亦是其助力南京发展的底气所在。

效果图仅供参考

或许，南京未来还能再出现其他的CBD，但国家级的规划板块，南京乃至江苏，只有这一个。

越大的蓝图，往往需要更长的兑现时间，好在，江北新区的步履一直未停。

十三五期间，江北新区的GDP从1460亿增长到了3060亿，翻了超一倍！人口从170万增长到了280万，高企也从不到200家增长到了500家以上！

根据江北新区十四五规划，到2025年，江北新区新增集聚人口100万。而在产业与资金方方面，到2025年，金融资产管理规模达到1万亿元；集成电路产业规模产业规模超过3000亿元；生命健康产业规模突破5000亿元。

不可否认，江北新区已经成为南京新的重要增长极！

今年9月，南京首版国土空间总体规划获国务院批复，国家决策层也进一步明确了这一点：

一方面，江北新主城正式纳入中心城区范围，和江南主城平起平坐；

另一方面，提出江北新主城按照不低于江南主城的城市规划建设与公共服务配套标准，高质量营建产城融合的现代化新主城，将着力发挥长三角辐射中西部地区的门户作用。

即便放眼全南京，像这样同时拥有现在和未来的地段，也寥寥无几。

明年，江北新区将满10岁。迎着发展的风口，南京江北新区未来值得更多期待。

而玖印府项目，在天赋上就已经赢在了起跑线。

FIRST3

景观C位！城景、园景、墅景“三景合一”

除了大板块的核心择址，玖印府还是个极度重视景观的项目，城景、园景、墅景“三合一”。

这一轮周期里，景观价值占比越来越高，就如只有一线江景的奥体滨江才能成为顶豪聚集区，就如玄武湖前排的二手房价远高于后排……

在小区外部，是江北新区CBD+大江大河的气势磅礴，玖印府四代宅的超大玻璃与露台，仿佛构成一个个“城市画框”，业主在家里，就可以将浩瀚美景全部“装”了进来，窗外价值拉满！

图源江北新区

在小区楼下，七里河风光带重塑城市山水格局，城市与自然在这里共生。

不仅如此，玖印府周边，象山湖公园、启龙亲江公园、扬子江生态公园、老山森林公园环伺……

居住在这里，每天被负氧离子包围，推窗见景，出门都是散步露营的好去处，随手的一张照片，都是朋友圈引发点赞的素材。

图源南京江北新区公建中心

而在小区内部，更有度假式·奢享园林，不只是欣赏美，更是自然、自由、交互，让回家成为每天期待的事。

FIRST4

区域内首个四代城市墅居，稀缺才是核心价值所在

今年，第四代住宅越来越火，但竞争也越来越激烈了。据不完全统计，目前全国有超过30个城市出台了第四代住宅的相关政策。

那么问题来了，当第四代住宅产品也遍地开花，未来什么才是真正稀缺的产品？

第四代墅级产品，或许是未来高端改善的趋势！主城低密的产品，只有极少数的南京人才能真正拥有。

首先，产品稀缺。

南京主城的低密产品实在太稀缺了。在南京主城，我们以洋房为例，供应量极少，近3年来洋房供应量占比仅约4.6%，更不要说密度更低的墅级产品。

其次，价格高昂。

在南京目前在售的主城低密产品中，城中越城天地最新推出的组团最高售价达到亿级、城中星叶瀚锦院8万+/㎡，城东瞻月府7万+/㎡，鼓楼金基皓樾5万+/㎡，即便如此还一房难求。

且从今年新拿地的低密项目来看，可以预见，上市的门槛都极高：

河西南奥体建设G11地块，成交楼面地价43888元/㎡，一举成为南京目前单价第二高的地王，定位一定是顶级豪宅。

金基紫金山G02地块，要做第四代花园洋房，户型建面约165-405㎡，总价段极高。

中堃老门东G10地块，楼面地价35084元/㎡，注定是少数人的藏品。

金基鼓楼龙江G16地块，成交楼面地价32570元/㎡，面积147㎡起步，门槛至少是千万级。

中铁莫愁湖G15地块，楼面地价21566元/㎡，容积率1.9，未来上市房价也不会低。

第三，并不是所有的低密四代宅，都能叫第四代城市墅居。

如今，像玖印府这样的第四代城市墅级产品的出现，势必要掀起新一轮的高端改善风暴，一次断层引领的革新来了！

第四代城市墅居，回带来哪些变革？

首先，对中产吸引力非常大的一点就是——得房率大大提升！

要知道，目前三代宅的得房率，普遍在75%-80%之间。

但现在，四代宅通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，得房率有望超过100%，这打破了传统住宅的得房率限制，让购房者能够获得更多的实际使用面积。

玖印府项目更是江核罕见的低至1.6容积率社区，不仅实际使用面积更多，户均资源占有率更高，前低后高的布局设计，无论叠墅、洋房还是高层日照更能平权。

项目配备了叠墅、洋房、高层，击中当下不同改善人群的置业需求。

玖印府项目效果图，仅供参考，实际以交付为准

其次，实现都市人的院子和花园梦。

中国人的骨子里，多多少少都有一个庭院梦，过去只有在别墅才能实现的愿望，现在因为第四代墅居的出现，让梦想照进现实。

四代宅的空中庭院，让大家在城市的核心地段也能实现露台花园梦。

不负四代墅级的产品，玖印府预计将打造多重花园，充分考虑与周围景观的互融互通，构成建筑与景观、自然生态与建筑的相互渗透和融。

虽最终设计还未公开，但从过程稿我们就可以感受到垂直花园体系庭院的魅力。

第三，四代墅居将带来的全新居住体验和生活方式。

高端改善项目绕不开的配置——会所。

据悉，此次玖印府定制了会所，涵盖全龄化的多功能区。

同时，拥有对标酒店式的独立恒温泳池、健身房，堪比奢级酒店服务。

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