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临珠水近云山，可以说是广州人的居住信仰。二者得其一，便足以成为身份和财富的象征；而山水兼得者，更是风毛麟角。

特别是珠江前航道20余公里精华段，向来是很多广州人进阶的梦中情地。

尤其珠江北岸一线南向临江地带，更是广州楼市天花板的存在。

过去20多年来，从越秀的爱群荟景湾，到珠江新城的汇悦台、广粤尊府，再到金融城新贵鹏瑞1号，单价从10万/平跃升至30万/平，不断突破世人想象。

不难发现，主导不同阶段豪宅定价体系的，无一不拥有CBD一线南向江景。

01|比天河楼盘更近天河核心

事实上，一流的区位地段+稀缺的生态资源，也是模糊行政边界，消弭刻板认知鸿沟的利器。

比如，央企中交四航局操盘的珠江村旧改项目——珠江春，区位虽在黄埔，却很“天河”——比很多天河的楼盘，更近天河的核心。

凭借CBD一线南向头牌江景资源，珠江春摆脱了区域属性，跃升为广州市场追捧的高端项目。

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众所周知，一座城市的楼盘千千万，但绝大多数楼盘地缘色彩强烈。只有极少数楼盘，才会脱颖而出。

恰如汇悦台不仅仅是广州楼市的代表作，也在国内一线城市占据一席之地，进入全国性豪宅行列。

就珠江春而言，出场就是王者风范：紧邻一线珠江又就近承接CBD外溢，在天河东一众新盘中，一骑绝尘。

早在两三年前，我们就已断言：

珠江春项目是未来十年内鱼珠CBD最值得期待的江景盘。

珠江春所在鱼珠片区，是目前黄埔沿江含金量和颜值最高的区域。其与一河之隔的金融城，作为广州第二CBD的核心部分，成为接棒珠江新城的3.0版本。

过去十多年来，广州沿江东进的城建逻辑与高密度便捷的交通网络，形成绵延一江两岸十余公里的“珠金琶鱼金三角CBD”，汇聚了广州最核心的人才、资本、景观等资源要素。

随着临江交通的提质升级，鱼珠与珠金琶加速融合。

目前临江大道东延线金融城段已通车，鱼珠段正加快建设，其中鱼珠湾隧道、鱼珠隧道已完成主体结构，预计将于2025年底建成。

双线贯通，沿江两岸经济生活更为便捷，鱼珠CBD“一脚天河、一脚琶洲”，“珠金琶鱼”10分钟生活圈即将开启。

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临江大道东延线鱼珠湾隧道（纵向）与鱼珠隧道（横向）交汇。图源/美丽黄埔公众号

就区域发展预期而言，鱼珠商务区既是黄埔区融入广州“一江两岸”核心功能城区，对外展示区域形象的门面，也是黄埔最新谋划建设海丝城的核心起步区。

优越的区位地段，也使得鱼珠CBD不断进阶。

前不久批复的鱼珠湾商务区专项规划设计方案明确提出，将统筹广州国际智总部中心、粤开资管大厦等新建地标项目，优化滨江天际线。

同时，塑造鱼珠湾岸线品牌，建设约30万方时尚消费地标集聚地，打造广州世界级商圈节点。

金融城-鱼珠CBD的区位优势，决定了珠江春较高的价值上限。

鱼珠商务区最新规划设计效果图。仅供参考。

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02|珠江春的江景王牌

拥有片区最好的江景资源，是珠江春与其他楼盘拉开距离的杀手锏。

珠江春的江景资源，有3个相对优势：

其一，目前鱼珠CBD全新盘中，距离珠江最近。

有多近？看看下面这张航拍图：

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珠江春最近珠江的融资地块，直线距离江边约250米，首开组团到江边约470米。

其二，南向望江面开阔，江景资源丰富。

珠江春所在的珠江最后十公里黄金位置，为珠江前、后航道交汇处，整体江面宽达1.5公里，长洲-洪圣沙-大吉沙-剑草围等4岛成链，岛上红色、农业等文旅资源丰富，浩浩珠江与金黄稻浪，高楼之上尽收眼底。

其三，楼栋布局设计优秀，大部分产品都有不错的江景面。

要成为区域天花板楼盘，稀缺的江景资源显然不够，还需要优秀的设计。

区别于其他楼盘常见的围合或阵列排布，珠江春规划9栋商品住宅，整体放在项目东侧，沿珠江涌“S”型布局。

这个布局的优势是，珠江春几乎每栋楼都能一线望江，视野景观的均衡性不错，大部分楼栋都可以称之为“楼王”。

开发商很有诚意，首开便拿出了最好的地块：6-7-8三栋中高楼层东南向江面开阔，基本无遮挡。

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项目首开三栋楼，直接抛弃了刚需户型，仅设计三个面积段：130、143平四房两卫、180平四房三卫，均为新规户型。其中6-7栋3梯4户，8栋3梯3户。

尤为称道的是，最大的180平户型放在了位置最好的8栋最前排，而非其他楼盘常见的两翼。

最好的位置，给了最“豪”的户型，享受最开阔的江景面。每个户型都有不错景观面，又兼顾优点放大，这才是人性化的设计。

珠江春整体定位偏改善，避免了片区无序同质化竞争，居住氛围更纯粹，也为项目赋能加分。

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03|诗意园林生活

当然，真正的改善盘，绝不仅仅流于表面将户型做大，更重要的是整个项目的设计是否优秀。

珠江春手里能打的王牌，除了区位优势+外部大尺度江景，还有内部滨河公园多层次景观+优质九年制书包加持。

项目规划范围内，山水资源同样丰富：拥有蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园三个公园，以及约1.2公里珠江涌玉带环腰，集成了天河东沿江地带唯一的“三山一河”景观。

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为此，珠江春的设计团队阵容强大，重金邀请梁志天设计集团、华艺设计、OPS观致设计、山水比德等国内一流设计团队联袂打造。

在内部功能设计上，项目以合理的布局和高效的资源利用，将每一处空间发挥到了极致，将为业主带来很好的居住体验。

设计团队结合沿江CBD难得的山水肌理，设计了约800米归家路、约1.2公里活力水岸、约8万方公园氧吧，以及3大酒店式水岸花园，打造下楼即享的自然生活。

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城有山则秀，居有水则灵。我个人最期待1.2公里珠江涌滨河休闲带——

项目设计了2座网红廊桥、3个水岸健康加油站、1处龙船坞、1处音乐节草坪、8棵古树保护休闲平台等情景场域，以及水岸会客厅、雅致连廊、望远花园、林下会客厅、童享聚场、静享草坪等6个主题亮点。

不止于此，项目还特别设计了一条800米“最美归家路”：

从黄埔东路经狮山公园东侧，沿珠江涌河岸开设一条休闲步道，串联新建营销中心，以及凤凰木、紫花风铃木、蓝花楹等3条特色行道树道路。

沿着狮山公园以及1.2公里的珠江涌，还有一步一景的设计，包括水帘洞、露营基地等主题空间（建设中），营造独具特色的归家线路。

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这么说吧，珠江春其实就是一个公园：岭南文化与现代多元场景，特色行道树与生态花镜体系，生态与烟火气，在这里交相融汇。

不妨想象一下，人行其中，移步景异，如在画中，游逛体验会相当惬意；若走累了，上楼归家，置身大阳台，一杯清茗，还可赏珠江落日余晖。

从自然禀赋到精巧设计，珠江之春呈现的山水诗意，激发了我们对于理想豪宅的想象。

这样优秀的稀缺产品，显然是值得等待的。

事实上，我身边有几个朋友，就守了这个项目一年多。期间，有朋友还退掉了周边其他楼盘，只为用有限的子弹，配置一个顶层资产。

上周末，珠江春新的营销中心已开放，首开户型、样板间也随同亮相。有兴趣的朋友，可以围观一下。

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04|珠江春的定价逻辑

最后说一下大家最关心的价格。目前项目价格尚未敲定，我们不妨来捋一捋它的定价逻辑。

有一点可以确定：至少它的改善户型，不会去跟周边其他楼盘卷。

毕竟，临江地段、景观丰富、圈层纯粹、货量又少（仅1400套左右），这些都是高含金量的价值支撑。何况还是南向一线望江产品。

事实上，翻翻广州沿江东进史，从白鹅潭到珠江新城，再到金融城、琶洲，珠江沿岸改善产品总价段均已步入千万级。

其中南向望江又比北向望江，更为稀缺，价值也更高。

有多稀缺？广州近8年间拨划超405宗地，南向一线望江只有罕见的3块，占比0.7%！

也就不难理解，金融城南方面粉厂地块，历经148轮角逐，最终成交溢价率高达33.4%。而隔壁的广州顶豪鹏瑞1号，单价高达30万/平。

但价格从来都是相对的。相对天河东沿江有限的一线望江项目，珠江春可能又显得更有性价比。

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最新房产信息

广州国资进场收购商品房超60城表态将展开“收储”工作

财联社11月19日讯（记者 王海春）广州国资企业将进场收购存量商品房，用于保障房。

据广州安居集团有限公司11月18日发布的公告，自通告发布之日起至2024年12月18日止，广州安居集团或下属子公司拟作为收购主体实施，征集已建成的存量商品房用作保障性住房。

本次征集范围，为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

征集条件包括，资产负债和法律关系清晰、面积在90平方米以下、已取得竣工联合验收意见书，以及房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制等。对于整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，将优先选取。

公开资料显示，本次实施“收储”的主体，为广州市市属国资企业。

据广州市政府2024年7月19日在官网公示的信息，成立于2023年9月1日的广州安居集团，为广州市市属一级功能类国有企业，主要负责广州市保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等，注册资本300亿元。

分析师指出，与三四线城市不同，在楼市去库存背景下，重点一二线城市还面临“十四五”保障性住房筹集供应的任务。

就在今年1月份，广州市在黄埔区知识城何棠下举行首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建不少于1万套，以统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。

“根据国家最新政策，保障房筹集模式，开始从增量建设转向增量和存量并举，存量筹集的模式为指定2家国企，在市场上收购存量已建成但未销售的新建商品住房。目前，广州市级指定的收购主体，为保障房投资建设运营主体的安居集团。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

在此之前，深圳国资企业已开始推进“收储”工作。

8月7日，深圳市安居集团发布通告，集团所属企业拟向深圳市域（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房项目，主要征集目标为贴近区域发展核心片区、满足生活便利、户型面积在65平方米以下的商品房项目。

“今年8月以来，国企‘收储’成为商品房市场去库存的备受关注的焦点，深圳、南京、杭州、长沙、武汉及兰州等重点一二线城市国资企业先后宣布进场‘收储’。”58安居客分析师表示。

据中诚信监测数据，截至2024年8月末，已有超过60个城市通过各种形式表态支持地方国有企业收购存量商品房作为保障性住房，其中2024年第二季度和第三季度分别有27个和26个城市。

而10月以来，河北、广西等地的“收储”工作，已取得实质性进展。

10月31日，河北省首单收购存量商品房用作保障房贷款正式落地。而据广西壮族自治区住房和城乡建设厅10月31日公布的信息，截至10月底广西已完成协议收购存量商品住房用作保障性住房1329套，面积15.5万平方米。

58安居客分析师认为，由央行牵头设立保障性住房再贷款，地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，具有重要意义。

“一方面，对于‘十四五’期间，保障性租赁住房筹集规模较大的核心一二线城市，通过地方国企收购存量商品房转化为保障房，有利于以低成本、高效率的方式解决新市民、年轻人及中低收入家庭的居住问题。另一方面，对存量房展开收储工作有助于降低过剩库存，加速市场供需平衡的恢复，促使市场成交量企稳回升，稳定商品房价格。另外，此举能缓解房企资金压力，减轻期房交付潜在风险。在多部门支持推动下，预计商品房收储有望全面铺开，加快推动楼市实现去库存目标。”上述分析师表示。