宝中捂盘王要来了，都市茗荟二期现房值不值得买？

屡次爽约的都市茗荟二期这次终于是来了。

随着接待中心开放，应该今年年底会顺利开盘。

不过还没有去过现场的朋友，这里建议可以不用去了。

开放的接待中心非常小，而且没有什么物料，样板间与实体毛坯的展示目前也没有。

而且据部分朋友的反馈，“如果没有认识的销售，建议别去了，销售不太搭理，也不想跟你说话，‘你自己转转了解下，其实网上资料更详细’！”

不过宝中这样的优质地段，已经很久没有新房供应，再加上是准现房，开发商和销售确实有强硬的底气。

楼盘虽然颇具优势，但再继续捂下去，也怕会彻底捂凉了。

之前文章中，咖姐整理了监测到的全年房价数据变化：2024深圳楼市变化真相：80片区下跌，仅3片区上涨

自年初开始至现在，宝安中心区挂盘均价下滑了7.3%，目前宝中片区的挂盘均价为11.0万元/㎡。

周边楼盘的最新成交均价如下：

都市茗荟二期周边房价在9-12万元/㎡，其对标的海纳公馆，目前成交价在11.6万元/㎡。

具体来看看项目究竟是什么情况吧~

01

项目基本资料

项目名称：都市茗荟二期

地址：宝安中心区甲岸路与新湖路交汇处

建面：20.35万㎡

产权：70年(18-88)

总户数：724户

面积：86-143m3-5房

车位比：1100个(住宅900个)

梯户比：3梯4户

物业管理费：8.8元/m

容积率：3.88

绿化：30%

交楼时间：毛坯现楼

建筑类型：住宅

层高：3.15米

使用率：75%

02

周边配套

都市茗荟二期位于宝安中心区内，与一期一路之隔，介于都市茗荟一期和熙龙湾一期之间。

具体位于新湖路和甲岸路的交汇处，南下直达前海桂湾片区。

毗邻宝安大道，与深南大道连接，接驳北环、南坪等快速路。

周边有地铁1号线新安站、地铁5号线宝华站。

商业配套：都市茗荟二期毗邻深圳最大的购物中心之一壹方城，HOP天地，欢乐港湾等商业，宝中成熟商圈地段之内。

公建设施：欢乐港湾、湾区之光摩天轮、湾区之声演艺中心、湾区之眼书城（在建）、滨海文化公园、青少年宫、图书馆、海滨广场、公共文化艺术中心（在建）、工人文化宫（在建）、宝安体育中心等近在咫尺。

教育配套：都市茗荟二期自带幼儿园，根据2024年的学区划分，属于宝安区实验学校（集团）海旺学校和宝安中学（集团）海天学校的共享学区。周边高档社区生源为主，大致可以列入宝安T2-T1梯队。

医疗配套：周边三公里范围内有南方医科大学深圳医院，宝安区人民医院，宝安区妇幼保健院，宝安区中医院这四所三甲医院为健康保驾护航。还有宝安区儿童医院将在2025年初投入运营。

03

项目户型

本次都市茗荟二期计划率先推售A座和C座， 三梯四户配置，即毗邻新湖路的两座。

户型户户向阳，层高约3.15米。主推建面约90-123-146㎡3-5房（含119㎡四房），4至39层可选，约272套，准现房毛坯交付。

户型套内使用率约75%，加上赠送大概80%出头。

户型具体包括：

建面约90平3房1厅2卫；

建面约123平3房1厅2卫；

建面约119平4房1厅2卫；

建面约145平5房1厅3卫。

总体上看，都市茗荟二期这两栋整体坐北朝南，单层四户配置，保证了各单位都有充足的朝阳面，在保障日照充足的同时减少互相影响。

基本采用三面开窗，部分户型达到四面开窗，大幅度提高整体通风性能。也注重居住舒适性，可合理利用生活阳台扩展厨房空间，自然采光充分，空间利用率高。

套内方正，布局科学合理，全部采用大开间短进深布局，充分保障室内自然光线充足。

04

项目优缺点

优点：

1、都市茗荟二期整体面貌不错，前海宝中核心区域中心公共各种配套齐全，与老牌豪宅熙龙湾一路之隔。到壹方商业中心也步行仅300米；

2、周边和学区内教育资源丰富，属于海天学校学区内；

2、1小学2024年8月积分104平。初中积分110.8分；

3、户型结构合理性不错，多阳台设计，使用率还可以（81-85%），容积率低，3梯4户，楼间距大，视野开阔，居住体验感良好得房率也在新房也是优等生，尤其119平户型！可以做到4房两厅两卫还南北通透；

4、居住纯粹，纯商品房小区，没有人才房和政府公租房等房源；

5、未来会承接前海核心桂湾金融行业和腾讯等高端就业人群，片区未来有成长性；

6、部分户型可以全视角看深圳地标，宝安摩天轮和欢乐港湾公园景观；

7、离地较近，步行不超过300米；

8、已经封顶几乎是现售，即买即收房。没有等待和空置期。

不足：

1、靠近熙龙湾对面的空地，后期在开发过程中会有部分噪音影响，影响时间会较长；

2、A座和B座前面的空地还没建房，等建起来以后可能会有遮挡；

3、海天学校积分较高（预计小学需要买房3-4年/初中5年）对居住时长有要求。