中原按揭：料明年香港最优惠利率完成降息 按息降至3.25%

智通财经APP获悉，美联储议息后一如市场预期减息0.25%，为今年第三次减息，美国利率由9月至今累减1%;汇丰银行及中银香港已相继宣布下调最优惠利率0.125%至5.25%，料其他银行将陆续跟随。

中原按揭董事总经理王美凤指出，尽管最近银行同业拆息上升，1个月港元拆息接近4%半水平徘徊，银行仍决定继续减P(香港最优惠利率)，减息后年内按息已累减0.625%，市场按息由9月之4.125%逐步减至3.5%，平均按揭额450万港元计每月供款已累积减少1600港元(减幅7.3%)，置业人士及正在供楼人士的供款负担均进一步减轻。

她又指，基于对上一次加息周期港P加幅少于美息，美息加逾5%，港P仅加0.875%，故此港P不会在美国每次减息均会下调，这次减息周期港P减幅将会显著少于美息。王美凤预期，银行今年提速减P累达0.625%后，预期明年P减幅尚余0.25%，明年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25%后完成减P周期，届时港按息将减至3.25%。

王美凤指出，港P完成减息周期后，接下来香港按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离;不过，若明年拆息能逐步下降，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625%，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，故此明年整体按息变化将因应P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。

楼巿方面，王美凤表示，楼市自9月份启动减息回暖，继而受多个利好因素包括10月份楼按全放宽带动而转活，虽然11月份受到美国特朗普当选及金融市场波动等消息令市场观望气氛渐增，然而受惠明年减息期延续、本地经济复苏步伐趋稳、楼按已全面放宽、一签多行活化本地经济，内地将继续推出刺激经济措施，相信楼市继续逐步复苏，明年进一步向好。

她又指，虽然明年美减息步伐将放慢，但香港银行于今年已提速减P累达0.625%，令置业及供楼人士提早减轻供款负担，加上今年租金回报平均已升至3.5%，部分更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租之个案进一步增多，更多住屋需求人士倾向转租为买，且预期明年至2027年减息期延续，有助持续性配合利好因素支持楼市。

美息方面，王美凤指出，根据美国议息声明，今年美国减息累计1%后，明年减息步伐将减速，但减息周期将延续至2027年。由于市场共识美国新总统的经济政策或令通胀回落速度受阻，明年美国减息步伐或放慢;然而，美国经过上次激进加息期后，现时美息处于减息期初阶段仍处高水平，若高息持续将影响现时经济，预料美国减息期仍会持续，美息处高位料仍需进行减息调整，但减息步伐受通胀走势、就业及经济数据变化而影响，料明年美进一步减息幅度可达0.5%至0.75%，明年美息可望回落至4%以下水平。