汪毅：稳地产对促消费的作用更大，利率下降和资金入场收储值得期待

2024年12月17日，长城证券首席经济学家汪毅针对中央经济工作会议中提出的“稳住楼市股市”要求，表示在货币政策方面，中国因为有进一步降息、降准的空间，宽松的货币政策将直接利好债券的收益率。整体上，明年还是有比较利好资本市场的大的环境，房地产的地位仍然需要被重视。

“在促消费这个领域里头，我认为房地产市场的企稳回升可能作用更大一些。”汪毅分析，“中央经济工作会议把促消费放在第一点，其中首先解决的是房地产的企稳问题。对于房地产的企稳，利率的下降，以及资金入场参与收储，这两点值得期待。”

汪毅在12月17日举办的“重塑价值·未来可期2024华夏城市产业链发展大会”上发表了上述观点。此次大会由华夏时报社、中国城商联联合主办，华夏城市发展研究院及华夏双碳能源研究院予以学术指导，住房大数据联合实验室、上高金（SAIF）北京校友会提供支持。

在汪毅看来，相比中美关系，现在国内的经济增长和就业可能会被放在更加优先的位置。“资本市场的繁荣可以降低企业的融资成本，激励投资和创新，这对中国的经济结构转型非常重要；市场活跃也为企业和政府提供更多的融资选择；市场的繁荣还将增加居民财富和提升消费信心刺激内需，优化资源配置，推动产业升级。”汪毅解释道。

房地产是国民经济的支柱产业，对经济发展的影响尤其明显，但是近年来表现疲软，未来走势备受多方关注。汪毅指出，很多国家的房地产泡沫破裂之后，GDP增速下降了4个点左右，中国的GDP增速到现在没掉几个点，其中主要于出清的方式上有差异。但是，当下如果政府不出手，调整的时间可能会比4年更长。

汪毅坦言，从政策上看，房地产的政策，其实在限购、首付比例和房贷利率三个方面的力度都已经超过了2014年。不过，汪毅指出，在去库存的政策方面，还没有达到当时的水平，因为当时有棚改货币化。

根据汪毅提供的数据，近年来50城租售比和居民购房的资金成本之间相比，相差大概75BP。而美国的房地产市场十年期利率和租金回报率相比，十年期利率完全没有压制租金回报率，通过降息之后反而低于租金回报率。

不过，值得留意的是，2024年10月发放的个人住房贷款利率下降为3.15%左右，进一步缩小其与租售比的差距。

“这样的情况之下，我们对明年商品房的销售面积、销售额和房地产开发额和新开工面积，保持中性预测，未来可能会出现局部的回升和亮点。先有销售额的回升，才有房价的企稳，然后才有开发投资的增加，最后才是新开工会增加，但是这几点都还没有到位。”汪毅展望道。

此前，房产在国民资产配置中占据比重较大，但是目前楼市低迷，居民主动去调整手上的资产配置。“大家都看到了股票市场是洼地，但是对于买什么，其实并不清楚。所以大家就会去买听上去逻辑比较清晰的中证A500指数等。A500已经发行了3000多亿元的规模，但是净值可能还没到1。比较擅长研究基本面角度的主动权益型基金，可能在这轮行情中没有体会到太多的收益。不过，在资本市场，A500是很好的观察指标，可能还会上涨20%—30%。”汪毅预测道。