退潮之后，万物云左手救主右手下沉

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

万科已经很难是万物云的庇护，万物云却要被迫成为万科的倚靠了。

今年下半年以来，万物云频繁出手揽下万科的重资产项目。最近的一笔发生在11月29日，万物云收购了万科旗下子公司上海祥大房地产发展有限公司45%股权，作价7.12亿元，其中的5.9亿元是以对万科的到期应收款项进行抵偿。

上海祥大持有的是一宗位于上海浦东新区洋泾街道的办公与商业物业（即上海滨江万科中心及光合新座），项目地处上海陆家嘴核心地段。

在此之前的11月1日，万物云以1.5亿元的价格收购万科持有的武汉新唐共祥商业管理有限公司50%股权，武汉新唐持有的主要资产为武汉新唐万科广场，其主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。

此番收购早有预示。今年9月底，万物云公告募集资金用途变动，增加一项“通过基金投资等方式发展潜力物业标的（含经营性资产投资），用于深化蝶城战略等”，计划变动资金净额为18亿元。这笔资金的用途被广泛认为是用于收购万科的资产。

这种路径何其相似，万物云不可避免地重蹈覆辙。当物业企业母公司造血不力，当下仍有些许现金流的它们成为了被盯上的“鲜肉”。

合理的驰援

既然救主已经成为了无可奈何的选择，万物云董事长朱保全愿意将这件事情办得更符合股东的期待。他深知，万物云必然不可能从万科手中接过具有最优价值的“香饽饽”，但他愿意从社区商业入手，凭借万物云庞大的社群客户，将之变成优质资产，实现保值增值。

朱保全谈及“接盘”逻辑时表示，万物云既要实现对万科应收账款的回收，修复财报，又要挑选出匹配公司能力的资产。万物云选择的赛道，是社区商业资产。之所以是这类资产，朱保全解释称，我们肯定更希望以现金回收万科的应收账款。但如果拿不到现金，物业公司需要预判，自己是否具备足够能力与关联房企的存量债权人竞争抢下资产抵债，若不具备这项能力，那物业公司就得抢先行动。

在朱保全看来，房企旗下优质资产基本已被其他存量债权机构盯上，物业公司“既不能拿太好的资产，也不能拿太差的资产”，而是“要拿物业公司接盘后能干好的资产”。社区商业就具备这个特征。

为了将社区商业干好，万物云还与高和资本达成战略合作，双方拟共同创设社商基金装入持重资产，首期基金10亿元，拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目。

虽然这或多或少是“被动”的选择而非主动行为，但朱保全仍然有信心万物云能够干好这件事。他说，万物云做社区商业的方式与商业地产公司有别，后者追求知名度高的品牌店，而万物云则不会被此拘束。“我们的底盘是小区的业主，他们需要什么我们对他们提供相应的服务。”

深入下沉市场

在未来很长的一段时间里，万科规模难回巅峰已是明牌，万物云在半推半就中不得不学会真正的自立。这几年来，关于未来的问题，万物云董事长朱保全回答过数十次，多数时候他的表达与逻辑更像是故事化与理想化的想象，直至最近的这一次对外发言，朱保全终于褪去了万科人身上的高傲，回归现实。

朱保全承认，此前2.5元/平方米/月以下的物业服务，万科物业似乎也不太会做；如果做了，原来的业主也不同意，所以万科物业在发展过程中遇到价格限制的瓶颈，“当我们真正把市场打开的时候发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大”。

万科物业市场管理合伙人邹明透露，目前万科物业所管理的3402个有价值街道内，77%的小区物业费在2元/平方米/月，他预计万科物业如能下探到2元以下市场，商机将增加110%。

万物云此次喊话的逻辑很清晰，它要进入下沉市场了。朱保全说，万科物业具不具备这个能力，是否能够真正打开自己的价格区间，这是需要探讨的话题。

要解决“不太会干”的问题，万物云准备的工具是准备“智选”的产品，将服务选项和定价权利交还给业主，推出“弹性定价”。

智选降本的逻辑，是摒弃“默认设置”，采用“自定义”菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务“底线”，业主按需定服务“高线”。

在这个体系中，万物云全量梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），形成了一个全类的服务事项集。再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。

虽然已经尽量避免“增值”的服务，但是必选服务的主要成本仍然是不小的一笔支出，因为它本身依赖人工服务实现。因此，在这些必选服务中，万物云还通过智能化的模式，进一步压低人工成本。

万物云的“灵石”智能化空间操作系统，通过AI技术，可以整合各种空间数据，还能自动调度人力和设备资源，涵盖了人行、车行、安全防护等各个方面。通过这种智能化的调度，万物云能够真正实现提质增效。

这其实是相对理想的模式。虽然AI技术的应用能够提升人工调度的效率，但过往许多物业企业在智能化的尝试中最终的结果是失败的，这是因为业主对物业服务的响应速度以及服务质量均有相应的要求，若是过于注重效率，则可能因事人不匹配而降低了服务的满意度。

但万物云决心下沉，对AI的依赖将会是持续的。更何况失去了万科每年大额的规模输送，万物云的增长也只有来自于卷向存量市场，而低价战略，的确是无往不利的法器，尤其在现时公众对物业费极其敏感的关口之下。

关于未来，朱保全说，万物云首先要从物业管理升维资产管理，向上下游业务链延伸，服务不动产持有者。其次，向能源管理转型，用3年时间成为不动产领域的节能先锋。最后，全面拥抱AI，从人管人到事管人的能力转型，希望在传统组织里面能够成为人工智能应用的先锋。

这样的规划并没有超出万物云的能力范畴，物业行业的未来理应如此。只是行业发展已然骨感，没有太多企业会完整地讲述关于未来的故事。万物云不甘被万科的式微所拖累，它在尽力让自己活得更独立一些。