从美国的经验来看，中国未来房价的结局

你如果在两年前问我，房价会不会继续跌，我大概率会告诉你还会继续跌。

你如果在今年问我，房价有没有到底，我也会肯定的告诉你应该还没到底。

可如果你要我说房价未来会一直跌下去，那不好意思，这种话我说不出口，因为不符合客观规律。

现在聊到中国房价未来走势的时候，很多人都会提到两个案例，一个是日本案例，另一个则是美国案例。

而且现在由于众所周知的经济原因，造成了比较悲观的预期，导致认可日本案例的人变得更多了一点，但实际上中国和日本的情况是完全不一样的，我都不用提两国产业升级的前景，还有国家体量的差异，只说一个核心数据，大家就能看出差异，那就是——核心城市的人口占比

先说日本，本子国总共有1.25亿人，其中东京都市圈人口3693万，大阪都市圈人口1800万，仅这两个都市圈，就占了日本总人口的50%。

而咱们北上广深人口全部加起来也才8300多万人，就算再加上所有二线城市，这个数字大概也就是3.5亿，大约占中国总人口的25%。

所以那些直接拿中国和日本进行对比的人，完全就是不考虑体量，也不考虑城市化的进程，以咱们的人口和土地规模，真正应该去对比的其实是美国经验。

美国在1920年的时候，城市化进程和我们2011年左右非常相似，都是城市人口首次超过农村，然后城市拥挤，住房紧张。

为了缓解这种局面，大约在二战结束之后，美国的房地产开发商在郊区建了一大批独栋花园大别墅，掀起了一股从市中心搬到郊区的风潮。

这种局面持续到70年代的时候，就让美国出现了一个神奇的局面，那就是城市郊区人口，竟然反超了市中心。

到了80年代的时候，由于出现了互联网技术革命，大量科技公司不愿意挤在拥挤的市中心而纷纷搬离，最典型的案例就是美国的硅谷，它处在一个偏远的郊区，从地理位置上来看大致处于旧金山和圣何塞两个大城市之间。

而经济的规律就是这样，当资金、技术人才开始流动的时候，配套的产业也会跟着一起转移，所以在美国的大城市周边就出现了大量的精品卫星城，里面的配套设施应有尽有，教育、医疗、商超一个都不缺。

这种趋势发展到21世纪初的时候，就让美国出现了三大城市集群：

一个是以纽约为核心的东海岸都市圈。

第二个是以洛杉矶、旧金山为核心的西海岸都市圈。

最后就是以芝加哥为核心的五大湖都市圈。

这三大都市圈，容纳了美国超过一半的人口，美国人的城市化进程至此才算划上了一个阶段性的终点。

看完了美国的案例，我们再来看我们自己，2011年，我们出现了和美国1920年一样的城市人口首次超过农村人口的局面，中国绝大多数城市，交通拥挤，住房紧张。

所以国内一部分有钱人已经开始主动到郊区或者远城区买房，市中心的房子，很多是作为投资产品在持有，或者就是依托于学区卖给了中产，而真正有钱的那批人，他们很可能是会选择住在出行更便捷、居住环境更好的郊区的，当然，我只是说目前的一个趋势，并不是说所有有钱人都选择跑去了郊区，这一点大家明白就好，不要杠。

而且最近几年国内还出现一个明显的趋势，那就是政府在市中心提供了大量的保障房，它的价格远远低于周边的老破小，而且房子更新，居住体验更好，所以当这样的现象出现的时候，有钱人是不会选择和你一起挤在拥挤的市中心的，他们以后很可能也会和美国富人一样，跑去郊区买一个独栋大别墅。

更重要的是，这种转移的趋势还不只是有钱人在主导，我前面提到过，美国80年代互联网革命，大量科技公司和技术人才选择搬去了偏远的郊区，所以才出现了大量硅谷这样的精品卫星城。

我们也是一样，前段时间我看到过一个新闻，是关于广州南沙区的，从区域位置来看，那妥妥的就是广州的郊区，是处于广州和深圳之间的偏远地带。

但是现在广州的定位是想要借助大湾区的优势把南沙打造成第二个硅谷，之所以这样选，是因为南沙有三大优势：

第一， 位置相对偏僻，适合高新技术人才入驻。

第二， 南沙是粤港澳大湾区的几何中心，是黄金内湾的核心节点，同时南沙港还是一个世界级的深水港，物理条件和硅谷非常类似。

第三， 南沙处于广州和深圳两个超级大城市之间，地理位置和硅谷也非常类似。

所以现在广东在刻意的进行产业和人才的转移，很多高科技公司，比如说华为，就已经决定要在南沙打造自己的人工智能创新中心，还有小马智行、云从科技等在500多家人工智能企业也纷纷入驻了南沙。

当产业转移过去的时候，广州和深圳的技术人才也会跟着一起转移，未来南沙很有可能会成为类似硅谷那样的精品卫星城。

我为什么要专门拿南沙为案例进行说明？因为我要告诉大家一个道理，未来随着中国的产业升级，以及新一轮的人工智能革命，我们极大概率会和美国一样，出现资金和人才向郊区流动的现象，然后一步步形成像美国那样的大城市集群。

美国有三大城市集群，我们的体量远超他们，根据多个政府文件显示，未来我们至少会出现五大城市集群，分别是：

以上海为核心的长三角城市集群。

以深圳、广州为核心的珠三角城市集群。

以北京为核心的京津冀城市集群。

以武汉为核心的中部城市集群。

以成都、重庆为核心的川渝城市集群。

未来中国绝大多数人都会住在这些城市圈里。

而这些城市圈目前容纳的人口数占中国总人口的比例，大概在25%-35%之间，以日本美国的经验去看，这些城市圈的人口还有增长的空间，不信你查查这些城市圈核心城市的人口总数，是不是最近一些年还在不停的增长？

很多人总喜欢说房价长期看人口，这句话是没错，但中国实在是太大了，从总量上来看人口确实在减少，但从城市圈的人口流动来看，很多大城市的人口目前还处于上升区间，这一个客观事实大家一定要搞清楚。

所以那些说中国房价会一直跌下去的人，我不知道他们的理论逻辑是什么，从美国的经验来看，自从2006年房地产泡沫破灭，次贷危机出现之后，美国房价在极短的时间之内就跌没了20%，但是在美国强力救市的政策之下，仅仅过了6年左右的时间，美国的房价就稳住了。

当时美国人的三大绝招非常清晰：

第一招是救银行，不让银行出现系统性的金融危机。

第二招是救市场，通过大降息的方式去盘活流动性。

第三招是救业主，通过降房贷，协调利率的方式减轻业主压力，防止法拍房大量出现。

而我们现在用的招式明显是借鉴了美国人的经验。

首先第一招救银行，我们已经做了，正在向金融系统注入流动性，让银行不出现倒闭的危机。

然后第二招，已经写进了中央文件里，明年的工作重点之一就是适度宽松的货币政策，将进行一定幅度的降准降息，这样做就是为了保持市场的流动性。

最后第三招，为了避免大量法拍房的出现，国内现在不仅在不断下调房贷利率，很多银行还主动和业主商讨起了全新的还款计划，意思就是不到万不得已，绝对不让业主走到法拍那一步。

而且，我们在美国政策的基础之上，还在继续进行产业升级，其目的就是为了抓紧时间提高国内的整体收入，当我们收入提高，房价却没有继续上涨的时候，其实就相当于降低了大家的买房负担，从2022年至今，我们所做的工作其实主要就是这个方向，用时间去对冲房价压力，直到走完一个完整的周期，房地产的泡沫差不多就全部挤出去了。

大家一定要清楚，房价会随着咱们的债务周期进行浮动，当我们债务危机没有解除的时候，房价不太可能会继续上涨，但债务周期之所以被称为周期，是因为它是有一个时间范围的，当一整个周期走完的时候，房价就会见底，然后就是触底反弹。

所以不要相信任何人说的，房价会一直跌，这不符合客观规律，全世界这么多国家，就没有哪个国家的房价是一路下行，深不见底的，即便是大家讨论得最多的日本，东京的房价早在21年前就已经触底反弹了，如今东京的房子价格也已经回到了30年前的水平。

当债务危机被化解，就是一个新的周期开始出现，这是古今中外一个亘古不变的真理。