明年楼市大局定调？除了买房成本降低外，还可能迎来“2个取消”

我国的房地产快速发展了20多年，总体来说，成绩是显著的。城镇人均居住面积从2000年的10平米增加到目前的40平米左右，住房条件得到极大改善。不过，在房地产市场发展过程中，也出现了这样那样的问题，比如说炒房现象盛行、房企杠杆过高等等，这些都对房地产市场健康平稳发展带来隐患。

可以看到，即便是当下经济面临发展压力，但国家仍旧没有强刺激房地产发展，虽在今年上半年出台超过了320次的楼市优化措施，但这些措施均是细条微调，并没有从根本上触动楼市调控成果。一些所谓的专家、学者看到楼市回暖不及预期，纷纷要求出台史诗级救市政策，殊不知，他们根本就没领会国家的精神实质。结果自然是被打脸，而且进入下半年以后，从国家相关部门近期释放的一些信息来看，明年楼市大局也基本清楚了。

国家发改委表示，坚持房住不炒定位，因城施策用足政策工具，确保房地产市场健康平稳发展，防范化解重大金融风险。央行、银保监也发布金融支持房地产市场平稳健康发展通知，对此前到期的房企存量贷款展期、新发放的配套融资形成不良的可根据情况免责等等，金融支持政策再延长一年。联想到住建部稍早些时候住建部强调着力防范化解房地产风险，防止金融等风险的表态，我们可以看出接下来，起码到明年房地产的管控基调。

基调有几层含义：1.房住不炒，肯定是要坚持的，别有啥歪心思，什么救市大招都是在幻想；2.化解、防范金融风险各个部门都有提到，说明房地产确实存在不小的金融风险，金融支持房地产展期一年，更是实质性支持房地产渡过金融风险难关；3.所有的目标，均是促进市场健康平稳发展。那么，明年楼市大局基调已经定下，除了买房成本降低外，还可能迎来“2个取消”。

第一，市场平稳健康，才是购房者最好的市场环境。

目前的楼市库存还是比较高的，根据统计部门的数据显示，目前我们的新房库存处于高位，大概6.4亿平米左右。如果按照目前去化速度的话，大多数城市的去化周期都超过两年，这还不包括处于高位的二手房挂牌量，像媒体报道的北京市场中介要业主降价200万的案例，并不是个例，现在比较普遍的现象是，要变现一套房子，除非给出较大幅度的让步，否则连上门看房的客户都难找。

所以，相关部门微调优化楼市政策、支持房地产贷款展期均是在促进楼市平稳，包括保交楼，一个重要的作用就是树立市场信心，购房者不要担心买到烂尾房。有的人会问，楼市平稳了怎么会是利好购房者呢？道理很简单，谁也不想买了房子就跌，而且平稳的市场也不会像前几年出现炒作、抢购情况，购房者可根据自身情况好好选房子，选到自己满意的户型、楼层以及喜欢的开发商房子。而且，我们还要知道一个道理，只有市场平稳健康，才会有利于房住不炒目标的实现。

第二，购房成本有望进一步降低。

前两年房贷利率大都在百分之五点几，六点几，经过几次调整后，现在首套房基准利率已降到4.2%，而实际房贷利率则更低，不仅取消加点，很多城市还有下浮，根据中指院的数据显示，全国有超过40座城市的房贷利率在4%以下，而且从银行不断的电话放贷来看，银行资金非常充裕，加上目前国家支持刚需和改善需求，各地有进一步降低利率的动力。更为重要的是，国际大环境也在引导利率进一步下行，像老美，通胀已经放缓，再继续加息的空间有限，为了刺激经济恢复，利率倒是有可能迎来拐点，进入新一轮的下降趋势。

除了利率，开发商促销优惠也有空间。都知道，今年只有金三，没有银四，到5月以后降温很多，很多开发商销售额都不及去年同期，进入下半年以后，他们要完成销售指标，在高库存的大环境下，只能给出更有诚意的折扣优惠吸引购房者，什么“金九银十”、年终冲刺，都是促销节点。

楼市还可能迎来“2个取消”，对购房者是实在利好。

1.限售。很多人觉得跟自己没有关系，其实，对有些人还是有好处的。前几年一些人买房，为了获得购房资格，不得不采取离婚等有风险手段，但随着市场降温，越来越多城市在释放购房潜力，特别是国家明确表态支持刚需和改善需求以后，一些地方不仅把新房限售放开，还对前几年限售房子的限售时间给取消或者缩短，有利于加快房子的流动性，以利于购房者改善置换。按目前的趋势，明年将有更多城市取消限售。

2.期房。这项衍生而来的制度，对加快资金周转，快速解决新城市人的盖房需求起到了很大作用，但随着去房地产杠杆的进行，烂尾楼现象增多，开发商卖了房拿到款，购房者却发现房子没有盖下去，或者不能如期交付。所以，住建部提出了“开展现房销售试点，推动房地产向新发展模式过渡”。当下开始现房试点，显然是适宜的，不仅是因为避免烂尾情况出现，还因为我们已经进入整体不缺房时代，没有必要继续卖期房的高周转模式。目前，深圳、北京、合肥、福州等城市，已经在土地出让环节增加了“现房销售”环节，随着试点的展开，预计明年将有更多城市取消期房销售。

对购房者而言，购买现房，所见即所得，开发商做不好产品，购房者就不会买账，有利于开发商加强品控，房屋质量会得到明显提升，维权的事件会减少，有利于社会和谐稳定。所以，对于取消期房，实行现房销售，笔者是举双手赞成的。