中信城开入场 珠光难于吞下的广州最大旧改解局

观点网 继去年引入湖南建投进行合作之后，号称广州最大旧改项目的沥滘城中村项目，与另一家背景更为雄厚的央企进行了全面合作。

12月12日，珠光集团与央企中信集团全资子公司中信城市开发运营有限责任公司签署合作共建协议，共同推进广州市海珠区沥滘城中村改造项目后续开发建设。

在签约仪式上，相关负责人介绍，此次签约之后，中信城开未来将发挥自身专业及资源优势，积极协调金融机构资源，大力支持沥滘项目开发建设，为项目顺利推进提供坚实保障。

根据合作共建协议，珠光集团与中信城开将对项目品牌给予全新定位，双方还将共同参与项目开发、建设、销售等管理工作。

资料显示，沥滘城中村改造项目作为广州市重点工程之一，也是“老四区”中体量最大的城市更新项目，承载着重要的民生与城市升级功能。

该项目位于广州市新城市中轴线南段滨水区，紧邻珠江后航道和海珠湖，改造范围总用地面积89.67万平方米，计容总建筑面积达436.27万平方米，其中复建安置区和融资区分别为213.58万平方米和222.68万平方米。

单从上面一串数字来看，不愧被称为广州最大旧改项目。另一方面，沥滘城中村项目还因为历史悠久，也令其极具代表性和研究价值。

珠光集团腾挪

沥滘村两委会即村中国共产党支部委员会和村民自治委员会，对该村进行城市更新改造的讨论始于1987年。

当时正值改革开放初期，长期作为市场内唯一供应来源的“福利分房制度”被打破，商品房开发起步，广州市政府也对国内外资本尤其是港资开发商持开放态度。

彼时，全国第一个商品房住宅小区东湖新村，正是通过引进香港宝江发展有限公司资金，对原有地块进行拆迁建设而成。

东湖新村项目对广州乃至全国旧城改造起到重要的示范作用，也激励了市内多条旧村发起尝试，包括沥滘村。

沥滘旧改最初的方案就是分期分区进行，但由于整个村落面积过大，整体规划经历了多次难产和改写。即便2001年沥滘村经批准被认定为广州市首批进行改造试点的城中村，方案研究仍止于纸面。

2007年，沥滘村首期改造项目“星晖园”正式竣工并交付使用，只不过该楼盘的真实身份是村内自筹兴建的村民公寓，住户拿的是集体房产证。但好消息是，同年沥滘村联社成功吸引珠光集团进驻，双方签订了全面改造的《合作意向书》。

在取得项目的这10多年里，珠光集团为了沥滘村旧改也进行了不少尝试。

比如，在2013年8月定稿了沥滘村改造补偿方案；2019年7月，广州最大五金塑料百货专业批发市场之一的长江百货交易城，作为旧改启动区开始执行清拆。一个月后，首笔复建安置资金38.427亿元到位，沥滘村回迁复建房开工。

2020年6月，珠光集团更是与农业银行广州分行、中国银行广州海珠支行、农商银行、建设银行广州分行、华夏银行广州分行签约，5家银行对沥滘旧改一期提供了112亿银团贷款。

更有实质推动性的举动是，去年10月19日，沥滘旧村改造项目7个地块同时开工启动，这标志着沥滘片区城市更新项目提速增质，施工单位正是湖南建投建工集团。

直到今日，湖南建投仍在为沥滘村项目而忙碌着。

在湖南建投官网上，一篇12月5日发布的文章显示，湖南省国资委党委副书记、副主任杨晓喻率队赴广州现场调研湖南建投集团重点项目，督导“百千万工程”、基层党建和安全生产工作，其中广州沥滘城中村旧村改造项目便是杨晓喻一行人的首选目的地。

中信城开加入

虽然有了湖南建投助力，沥滘村旧改项目进度有明显提升，但从整体来看，进展仍十分有限。

有数据显示，截至2023年3月，沥滘村项目已拆除平整13个地块，共拆除建筑物约64万平方米，提供平整土地面积约31公顷。

由此计算，珠光集团在沥滘项目的平整土地面积改造推进进度仅近两成。

分析人士认为，之所以出现如此状况，主要是由于项目的主要操作盘珠光集团资金紧张。珠光集团手上不止沥滘村一个旧改项目在推进，虽然沥滘村是其重点投资项目，但对于其体量及投资额来说，资金仍远远不够。

于是，寻求有实力的合作伙伴似乎是顺理成章的事情。

另一方面，作为中信集团一级子公司，中心城开是以服务国家城镇化战略为主要目的的城市开发运营平台，介入一些有资金压力项目展开合作或收购，也有先例。

2021年11月，佳兆业集团旗下理财产品被曝逾期兑付并引发投资者围堵后，佳兆业方面曾将17个项目一起放上《拟处置资产清单》。而后，里面不少项目被中信城开或中信集团旗下平台接手。

比如，按照中信城开发布的“中信城开深耕湾区”的海报，南山东角头项目已更名为“中信东角头”；金沙湾国际乐园项目已更名为“中信城开·金沙湾”；佳兆业航运红树湾项目已更名为“中信城开·红树湾”。

2022年7月，原规划为佳兆业在深圳的商务旗舰项目“佳兆业科技中心”，也正是更名为“中信城开大厦”。

今年9月10日，沥滘城中村改造一期首批复建安置房交楼仪式在西海茗苑圆满举办，此次交付的复建房共有1023套。

现在有了中信城开加入，沥滘城中村改造的进度，或许可以从复建房进入到更为关键、更为快速的节奏。