西一路“三无小区”：也能落地首单“物业信托”？

这是一场特殊的签约。

12月11日，长安信托与新城区西一路街道办完成了信托制物业协议签署，不同于信托“高大上”的过往印象，这次标的指向了一个“三无小区”。

面对这支西北首单物业服务信托，我们抵达光辉巷26号院，发现这里只有167名住户，建成期距今已35年。

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入驻“三无小区”：直击行业“痛点”

首先明确的是，此次签约的信托制物业项目属于监管鼓励的主流模式——资产服务信托，进一步介入物业场景，信托需要一个好抓手。

业内普遍认为，目前中国物业管理主要有三种形态，其一是自建自管型：由房地产企业自有物业公司管理已开发项目，类似于万科物业、保利物业等。其二是专业运营型：专注于物业管理的三方公司，如A股第二家物企新大正（002968）等。其三是老旧家属院，包括“三供一业”移交给政府的央、国企家属院以及政府机关家属院。

不难看出，前两者通常在管面积庞大，且已形成相对成熟的运营模式，信托切入相对较为困难。而老旧家属院一方面基础设施年久失修，物业服务水平亟待提升，另一方面住户习惯于多年来较低甚至趋近于免费的物业收费标准，在与市场化物业公司磨合中双方难以互信，此时一个能够统筹管理资金的第三方监督角色就十分重要了。

故此，我们就能理解为什么首单是“老旧小区”了。

小区面积不大，只有4600余平方米，是1990年代建成的西安市政府家属院，院内有1栋楼共5个单元，现有住房105套，目前有住户共167人，基本都是老人以及方便孩子上学的出租户。

我们在走访中获悉，一年前这里还是一个无物管、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，此前都是居民自治，因效果不佳以及公共收益不透明使得居民与门房（收费者）矛盾激化，随后社区工作人员多次全体下院打扫但环境难以保持。

当前阶段情况是，西一路街道办于2023年9月组织下属尚善社区服务公司进驻管理，单价为西安市最低标准0.55元/平方米，目前小区环境明显提升，安防、消防与应急管理均有了保障，住户反映小区噪声、车位等亦得到规范管理，但物业公司端目前仍处于亏损状态。

老西安都知道，这样的小区还有很多。

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弥合三方信任：践行金融为民

作为本土财经观察者，我们拿到了首单物业信托的操作细节。

物业公司将开设两个银行账户，一个用于收取每月物业费及公共收益，支出仅限向信托专户转款，在转款同时还需向长安信托备案收费明细。另一个账户仅限于收款长安信托转出的当月物业经营支出，金额依据为年度预算框架下经物管会审批的月度预算。目前估算该项目物业收入大致在5-7万元，预付款资金显然得到了充分隔离。

此外，在信托层面还设置有由街道办、社区以及西安新城城更基金组成的监察会，在监督物业公司的同时监督信托公司，并有权指令物业公司等相关方改进，甚至更换物业公司。

这会起到怎样的作用呢？

于住户来讲，将明显提升居住满意度；就物业来看，既提升自身经营质量，住户缴费率的上升亦将增强公司盈利能力；对政府来说，将有效解决“三无小区”居民的生活环境问题。面对物业行业长期以来的“质价不符”问题，这显然将形成一种“三方互信”格局。

值得注意的是，长安信托在物业服务信托运行过程中并不收取管理费，不会增加住户或物业公司任何经济压力，未来项目大幅铺开后将仅针对预付款资金的投资收益收取部分费用，这也将对物业公司带来另外的利好，因为其普遍都将资金放置活期账户。

事实上，信托公司有太多事正“从0做起”。

如人员配备，要“接地气”的对接物业及业主端口；如风控系统，方便业主查询收支的功能将排在首位。

选择小型社区介入物业信托，证明了真转型的决心。

长安信托总裁董毅在现场表示：坚持金融政治性与人民性，践行金融“五篇大文章”，服务社会治理，是长安信托的初心。同时也向公司内部传递出清晰信号，在“三分类”的监管要求下，下决心挺进服务信托，赚慢钱、赚辛苦钱。

当然，站在我们的立场上，探索者必然拥有长远目光。

以先行者扩容为例，成都物业服务信托项目已由2019年试点的7家拓展至当下的1000余家。以眼下可见市场为例，西安截至2023年底已完成老旧小区改造2101个，2025年前还将完成改造的老旧小区达1319个。最新信息是，长安信托正在积极推进与宝鸡经二路街道物业合作。

从商业运行上看，有一个数据或许很重要。查询上市物企2024年上半年公告可知，50家公司2024年上半年合同负债（以业主预缴物业费为主）就达386.9亿元，显然这是一个“非常稳健”的大池子。

值得一提的是，作为上层设计的预付款信托，长安信托已与雁塔区政府展开协同，计划对区域内培训中心、健身俱乐部进行针对性推广。好消息是，“卷款跑路”这一顽疾之下，已经催生出一大批优质商户，主动找到信托公司寻求“信用背书”。

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回归本源：长安信托转型加速

通过此次签约一隅，我们发现实现国资控股一年的长安信托转型发展已越发深入，做到了在服务实体经济的同时通过信托架构履行社会责任。

在我们观察中，长安信托今年以来已展现出诸多转型亮点。

如发力主动管理。公司标品信托业务不仅成立了行业内第一只对外募集的公募REITs投资产品、公司首支主动管理的权益类FOF产品，还于近日设立了“长安信托-招商科创REITs战略配售集合资金信托计划”。截至目前，公司REITs产品累计收益率5.45%，最大回撤为-2.71%，累计超额达21.87%，远远跑赢大盘。

如探索国际业务。作为省内首家人民币合格境内机构投资者（RQDII），长安信托于今年9月成立了公司首只海外债信托产品，锚定核心区域的“城投点心债”。未来公司还计划通过QDII作为基石投资者，出境参与本土企业海外上市融资。

如家族首单频出。公司家族信托业务不断发挥创新优势，今年以来相继与国泰君安证券落地首单股票家族信托、与东吴人寿落地首单保险金信托、陕西省内首单保险金2.0项目等，年内长安“家裕”系列家庭服务信托单数实现同比增速500%。

如服务信托加速。不仅是此次物业服务信托，公司还于近日与泾河新城体育中心合作落地了陕西本土首单预付款信托，为消费者在体育中心购买的课程服务提供资金监管与保障。

当然，面对区域全力化债现实，作为市属国企的长安信托依然在保证区域平台公司的有序运行。截至2024年10月，公司通过流动资金贷款、项目贷款、专项债权、股权投资等方式，投向西安市存续的集合资金信托计划57笔。

行文至此，让我们回到“三无小区”。

不同于消费类预付款信托主要瞄准商户，物业服务信托推进过程中需要与小区所有业主达成合作，除去如下的公告页面，真正路径是长安信托与社区工作人员采取了“人盯人模式”，即全天候守在小区与业主及租户逐一沟通。

这种沟通的结果如何？

70%以上的业主持赞成态度。

另类收获是什么？

11日下午，我们随机问询多名小区住户：你知道信托是什么吗？

最好的回答是：

以前没听说过，但最近好像要跟物业合作进我们小区了，感觉挺有用的。

感慨：

从长期以来“代人理财”的行业宗旨，行至《信托公司信托文化建设指引》中的“忠人之事”，信托业足足走过了40年。这期间最折磨从业者的问题是：你们信托到底是干什么的？

看来，这个问题要有答案了。