广州旧改周报┃广州配售型保障性住房管理办法正式发布

2024年第49周广州城市更新市场周报

（12月25日—12月08日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了5条最新政策，其中国家级1条，省级1条，市级1条，区级2条。内容主要集中于新型城市基础设施建设、配售型保障住房建设与管理等。

行业资讯：

1.广州南源街道和平新村片区微改造项目（和平新村、西场社区）开工！

2.超8亿元！广州黄埔枫下村城中村改造项目房票安置新进展

项目动态：

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示11项，用地面积15.2公顷、4个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积40.2公顷；三旧改造用地审批2项，用地面积11.5公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期10宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有10个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交1778套，成交面积183090㎡；商业成交80套，成交面积4364㎡；办公成交212套，成交面积16832㎡；车位成交1306个，成交面积17218㎡；合计成交3376套，成交面积221504㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了5条最新政策，其中国家级1条，省级1条，市级1条，区级2条。内容主要集中于新型城市基础设施建设、配售型保障住房建设与管理等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：中共中央办公厅 国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见

发布单位：中共中央办公厅国务院办公厅

发布日期：2024-12-5

文件要点：

1、明确目标。到2027年，新型城市基础设施建设取得明显进展，对韧性城市建设的支撑作用不断增强，形成一批可复制可推广的经验做法。到2030年，新型城市基础设施建设取得显著成效，推动建成一批高水平韧性城市，城市安全韧性持续提升，城市运行更安全、更有序、更智慧、更高效。

2、提升房屋建筑管理智慧化水平。建立房屋使用全生命周期安全管理制度。依托第一次全国自然灾害综合风险普查数据和底图，全面动态掌握房屋建筑安全隐患底数，重点排查老旧住宅电梯、老旧房屋设施抗震性能、建筑消防设施、消防登高作业面和疏散通道等安全隐患，形成房屋建筑安全隐患数字档案。建立房屋建筑信息动态更新机制，强化数据共享，在城市建设、城市更新过程中同步更新房屋建筑的基础信息与安全隐患信息，逐步建立健全覆盖全面、功能完备、信息准确的城市房屋建筑综合管理平台。健全房屋建筑安全隐患消除机制，提高房屋建筑的抗震、防雷、防火性能，坚决遏制房屋安全事故发生。

2.文件名称：广东省人民政府关于印发美丽广东建设规划纲要（2024—2035年）的通知

发布单位：广东省人民政府

发布日期：2024-12-3

文件要点：

1、强调湾区引领，构建区域共美同富新格局。抓住粤港澳大湾区建设美丽中国先行区的战略机遇，完善全域生态环境保护统筹融合机制。其中，珠三角打造更具辐射力的绿色发展主引擎，东西两翼培育更具承载力的绿色增长新动能，粤北地区打造更具持续力的生态共富新典范。

2、对环境治理做出指引。在空气方面，要统筹推进大气污染防治和温室气体减排，实施差异化、精细化管控。在水环境方面，要以“美丽河湖”“美丽海湾”建设为抓手，统筹推进水资源利用、水环境治理、水生态保护、水安全保障，将珠江三角洲打造成为国际大河三角洲的美丽典范。

3、强调生态保护。《纲要》提出要深入推进绿美广东生态建设，统筹实施山水林田湖草一体化保护修复，筑牢“三屏五江多廊道”的生态安全格局，维育美丽永续的南粤自然生态。

4、强调城乡融合，建设岭南生态宜居美好家园。以“百县千镇万村高质量发展工程”为引领，因地制宜建设美丽城市、美丽城镇、美丽乡村，推动城乡人居环境从干净整洁向美丽宜居蝶变。

5、明确目标。美丽广东建设在2027年、2035年需达成两个节点目标。到2027年，绿色低碳循环经济体系基本建成，在美丽城市、美丽乡村、美丽河湖等领域形成一批标志性、创新性成果；到2035年，绿色低碳的生产生活方式广泛形成，能源利用效率达到国际先进水平，岭南山地、南粤水网、美丽海湾等山水人文特色充分彰显，人与自然和谐共生的美丽广东基本建成。

3.文件名称：广州市人民政府办公厅关于印发广州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知

发布单位：广州市人民政府办公厅

发布日期：2024-12-6

文件要点：

1、明确筹集方式。（1）划拨用地集中新建；（2）结合实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建；（3）存量房转化。符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房；（5）企事业单位可以利用自有存量建设用地与建设运营机构合作建设配售型保障性住房；（6）市政府明确的其他筹建方式。

2、明确选址要求。配售型保障性住房项目选址应布局在城镇开发边界内，按照职住平衡的原则，优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共服务设施较为齐全的区域。在城市建成区，结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作，统筹优化规划指标，支持存量土地和空间用途转换，有效增加配售型保障性住房用地供给。在城市新建区，新增配售型保障性住房用地重点安排在轨道交通站点、公共交通枢纽、工业园区、高校、职业院校和战略性新兴产业聚集区等周边，具备教育、医疗等基本公共服务配套设施。

3、明确户型设计。配售型保障性住房户型以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。户型面积比例依具体项目区位、价格、需求设定。

4、明确销售要求。（1）现房销售。配售型保障性住房采取现房销售模式；（2）销售价格。配售型保障性住房销售基准价覆盖土地成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润以及相关税费等，按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，综合考虑住房保障政策、房地产市场情况，结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。具体项目销售基准价在销售公告中发布。配售型保障性住房单套住房的销售价格在销售基准价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过20%。

5、明确转让要求。配售型保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

4.文件名称：广州市越秀区人民政府关于公开征求《广州市越秀区集体土地征收补偿安置办法》意见的公告

发布单位：广州市越秀区人民政府

发布日期：2024-12-2

文件要点：

1、适用范围。本办法适用于越秀区辖区范围内农民集体所有土地、房屋、地上附着物、青苗征收补偿等。

2、补偿对象。征收土地的土地补偿费和安置补助费归土地所有权人所有。未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付给指定对象。青苗、地上附着物的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。

3、集体土地上住宅房屋征收补偿。（1）货币补偿。农村村民住宅权利人选择货币补偿方式的，房屋产权的认定及补偿按照本办法第二十七条至第三十四条的规定执行；（2）产权调换。集体土地上住宅房屋按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，农村村民住宅合法产权建筑面积小于或等于280㎡的，可以根据农村村民住宅权利人意愿按280㎡予以复建安置。不具备复建安置条件的，由区人民政府筹建安置房源作为产权调换。农村村民住宅合法产权建筑面积超过标准280㎡的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，仅给予货币补偿；（3）复建安置。①核定安置面积的回购价为3460元/㎡；②被征收房屋实际测绘面积小于280㎡的，在规划可承载的前提下原则上可以按照280㎡计算安置面积，但差额部分面积则需按4520元/㎡标准由被征收人申购；③被征收人若回购最大安置面积280㎡后仍无法满足人均40㎡住房面积，可按40㎡/人的标准申购人均安置指标，此申购指标需按（人均权益面积申购价格）4520元/㎡予以购买。④对非本村村民在征收范围内唯一的合法产权住宅房屋[注23]，可按照“拆一补一”的原则进行复建安置，但仅按一户核定安置面积且最高不超过120㎡。

5.文件名称：广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知

发布单位：广州市增城区人民政府

发布日期：2024-12-5

文件要点：

1、征地补偿构成。征收集体土地补偿按照补偿目的不同，概括划分为三类：一是地的补偿，包含土地所有权补偿和建设用地使用权补偿；二是物的补偿，包含青苗补偿、地上附着物补偿、房屋补偿；三是人的安置，包含被征地农民养老保障、留用地安置、住宅房屋安置。

2、土地所有权补偿。征收农用地的土地所有权补偿包括土地补偿费和安置补助费，统一按照经省、市依法批准公布的征收农用地区片综合地价执行，现阶段增城区执行标准（《办法》的附件1）可划分为2个范围：一是永宁街、宁西街、朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、新塘镇、中新镇、仙村镇、石滩镇区片范围，区片综合地价为11万元/亩，其中土地补偿费5.5万元/亩，安置补助费5.5万元/亩；二是小楼镇、派潭镇、正果镇区片范围，区片综合地价为9万元/亩，其中土地补偿费4.5万元/亩，安置补助费4.5万元/亩。

3、建设用地使用权补偿。征收集体建设用地，需根据不同的情况给予建设用地使用权补偿。按照用途划分，属于居住用途的补偿标准为：永宁街、新塘镇2600元/㎡，宁西街、中新镇2400元/㎡，朱村街、荔湖街、荔城街、增江街、仙村镇、石滩镇2200元/㎡，小楼镇、派潭镇、正果镇1800元/㎡。其中地上无房屋但有相关土地权证的集体建设用地补偿面积按证载占地面积计算，符合安置条件并选择住宅复建安置的，不给予该项补偿；地上有房屋的，按照办法第三十七条第二款核算区位补偿面积。属于非居住用途的补偿由属地镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构评估确定，评估时间节点为《征收土地预公告》发布之日，评估费纳入征地成本。

4、青苗补偿。青苗补偿包括短期生作物补偿、水产养殖补偿、果树补偿、林木补偿等，可以按照“综合包干”或“实地清点”方式确定补偿。

5、住宅房屋补偿。住宅房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助。（1）房屋基准补偿。房屋基准补偿由补偿基准和补偿面积相乘所得，补偿基准（《办法》的附件4）根据被征收房屋的结构、装修等级等情况确定；（2）房屋区位补偿。房屋区位补偿由补偿标准和补偿面积相乘所得，为体现区域差异，补偿标准设定四个级别。（3）搬迁补助。搬迁补助按照实测建筑面积乘以25元/㎡计算，如计得的搬迁补助低于3000元的，按3000元计算。同一栋房屋的搬迁补助不得高于8000元。

6、留用地安置。留用地是指征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。现阶段执行安置标准为按实际征地面积的10%安排。留用地安置方式可以选择实物留地、货币补偿、置换物业。

7、住宅房屋安置。住宅房屋安置对象必须符合唯一住宅、具备身份资格，且仅能安置一次。住宅房屋安置方式包含复建安置、产权调换或货币安置，其中复建安置包含宅基地安置、住宅复建安置。

02

行业资讯

1.广州南源街道和平新村片区微改造项目（和平新村、西场社区）开工！

2024年12月2日上午，南源街道在和平新村社区成功举办和平新村片区微改造项目(和平新村、西场社区)开工仪式。

2022年，和平新村片区被纳入荔湾区老旧小区改造项目储备库。和平新村和西场社区因建设时间较早，基础设施逐渐与时代脱节，社区内道路破损、人车混行，公共出行体验感和安全感较差。南源街道和平新村片区微改造项目，是积极响应城市更新号召，致力于提升社区环境、促进城市可持续发展的一项重要举措。

2.超8亿元！广州黄埔枫下村城中村改造项目房票安置新进展

日前，黄埔区九佛街道办事处与科学城（广州）城市更新集团有限公司、广州志远城市更新投资有限公司、广州科城何棠置业发展有限公司，共同签订《广州市黄埔区九佛街枫下村城中村改造项目使用城中村改造专项借款认购存量商品住房作为安置房的工作协议》和《广州市黄埔区九佛街枫下村城中村改造项目存量商品住房认购协议》，确认枫下村项目使用城中村改造专项借款认购商品住房用于房票安置。这是继“五村七片”城中村改造项目后黄埔区启动的第二个使用专项借款认购存量商品住房作为安置房的城中村改造项目。

此次枫下村项目认购总金额共8亿多元，首期认购540套房源面积50494㎡，将全部纳入房票“房源超市”系统管理，供选择房票补偿安置的村民用于安置回迁。枫下城中村改造项目专项借款共70亿元，目前正持续加快复建首开区3个地块建设，现正在进行现场平整、围挡、基坑支护阶段等工作，建成后可提供安置房约6138套。

早在今年4月份，黄埔区便在“五村七片”项目发放了全国第一张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。7月份，黄埔区搭建了广东首个房票“房源超市”。11月初，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地黄埔区“五村七片”城中村改造项目。

使用专项借款购买存量商品房用于房票安置的实施路径，既能为村民提供更多样化、高品质的住房选择，还有助于解决回迁安置、企业纾困、库存去化等难点问题。

枫下村城中村改造项目效果图

03

项目动态

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示11项，用地面积15.2公顷、4个项目动态：控制性详细规划调整2项，用地面积40.2公顷；三旧改造用地审批2项，用地面积11.5公顷。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市黄埔区2024年第十批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前公示

2、控制性详细规划调整

1

广州市海珠区南洲街道广州城市新中轴海珠片区三滘启动区

项目位置：位于海珠区南洲街道，北至西碌涌，南至南洲路，东至西碌涌，西至广州大道南

用地面积：300000㎡

申请调整内容：

一、用地布局

整体优化用地布局，主要将服务设施用地、商业商务用地、医院用地，调整为中小学用地、二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地、商业商务用地兼容工业用地。调整后，规划调整范围内总建筑面积为82.61万㎡。

二、道路交通

优化路网体系，同时加密路网，新增规划纵一路、规划纵二路。调整后整体路网密度可达11.74km/k㎡。

三、公共服务和市政基础设施

高标准配置公共服务设施，规划公共服务设施共55处，总建筑面积为44475㎡。落实原控规9处公共服务设施，包含社区卫生服务站、公共厕所、家庭综合服务中心、居民健身场所等；规划新增42处公共服务设施，包含社区少年宫邮政所、残疾人康复服务中心、镇街综合养老服务中心(颐康中心)等。

项目控规调整示意图

2

广州市黄埔区云埔街道刘村社区岗贝旧村改造项目（AG0222、AG0223规划管理单元）

项目位置：位于黄埔区云埔街道，西临开创大道、南起云庆路、北至广深高速

用地面积：101700㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整

改造范围内，将村庄建设用地、服务设施用地、农林用地调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、防护绿地、社会福利用地，优化体育用地布局。调整后居住用地(含二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地)增加6.57公顷，公共管理与公共服务设施用地增加0.63公顷，道路与交通设施用地增加0.12公顷，绿地与广场用地调减0.05公顷，村庄建设用地调减7.15公顷，非建设用地调减0.12公顷。

改造范围外，重点优化消防用地布局，增加部分产业地块与绿地的功能兼容，并修改1处空白用地用为产业用地。

二、开发强度调整

改造范围内，调整后总建设面积28.09万㎡，较现行控规增加28.09万㎡(现行控规为未赋值建设量的村庄建设用地和服务设施用地，故建设量为0)。

改造范围外，调整后建筑面积较现行控规增加1.19万㎡，主要为周边未利用产业用地提容。

三、道路交通调整

岗贝中路等级由支路调整为城市次干道；局部拓宽东达路与岗贝中路交汇处；增加1处公交首末站。

四、公共服务设施调整

调整后，改造范围内共配置公共服务设施和市政公用设施54处，总建筑面积2.75万㎡。

项目控规调整示意图

3、三旧改造用地审批

1

广州市黄埔区龙湖街道何棠下旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区，东达埔心村、迳下村，南至洋田村、旺村，西临黄田村，北临佛塱村、枫下村

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：108617㎡

2

广州市增城区小楼镇增城市小楼金海汽车空调设备厂改造项目

用地位置：位于增城区小楼镇腊圃村，东靠江坳村、南邻广河高速、西侧为增派公路、北靠始祖仙山荔枝园

类型：集体建设用地完善转用、征收手续

用地面积：6785㎡

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有10宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有10个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年12月02日至2024年12月08日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。