房产合同律师解读：以买卖之名行赠与亲属之实的合同效力辨析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在本起房产纠纷案件中，涉及多方当事人复杂的关系与房产交易情况。杨某娟与王某鹏系夫妻关系，二人于2006 年登记结婚。王某涛与杜某秀育有一子王某鹏、一女王某丹。

二、房产交易历程

1. 2002 年 12 月 18 日，王某鹏以买方身份与北京 Y 公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，购置位于北京市通州区一号房屋，总价 206,269 元，预付定金 56,269 元，并于同日与某银行、北京 Y 公司签订《个人购房借款合同》，贷款 15 万元，贷款期限 15 年。

2. 2003 年 8 月，一号房屋所有权证颁发，所有权人为王某鹏，且该房屋存在某银行 15 万元抵押贷款。

3. 2021 年 3 月 16 日，王某鹏（出卖人）与王某涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 120 万元，一次性付款于 2021 年 3 月 15 日前支付。然而，实际上双方均认可并无真实房屋买卖意思表示，王某涛未支付房款，只是借此形式将房屋转移登记至王某涛名下，现该房屋已登记在王某涛名下，为其单独所有。

三、各方诉求与主张

1. 杨某娟诉求与理由

- 杨某娟诉称，一号房屋虽系王某鹏婚前购买，但婚后夫妻共同偿还房贷且在 2018 年重新装修，该房屋应属夫妻共同财产。王某鹏与王某涛在其不知情的情况下签订房屋买卖合同，且未支付房款，属于恶意串通，擅自处分夫妻共同财产，损害了其合法权益，故请求确认该合同无效，并要求王某鹏、王某涛承担诉讼费。

2. 王某鹏答辩意见

- 王某鹏辩称与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，同意杨某娟的诉讼请求。其称王某丹打算换房缺钱，欲以一号房屋抵押办理贷款，因杨某娟不同意，而房屋贷款需夫妻共同签字，王某丹提出将房屋过户至王某涛名下由其一人签字办理贷款，后王某丹未换房也未办理贷款，其要求将房屋过户回来遭王某涛拒绝，才告知杨某娟房屋过户一事。

3. 王某涛答辩意见

- 王某涛不同意杨某娟的诉讼请求。他主张与王某鹏签订的合同不存在恶意串通、损害杨某娟权益的情形，实则是履行之前签订的《借名购房协议》中约定的过户义务。因 2002 年买房时其与杜某秀年龄超 50 岁，无法获得银行贷款，便与王某鹏商量以王某鹏名义按揭购房，并签订协议约定首付款及月供由他们承担，房屋所有权归他们，待贷款还清后王某鹏应无条件过户。同时，他指出涉案房屋首付款及月供均来自其与杜某秀的劳动所得，包括王某涛的工资、承包车棚运营收入等，且相关原始票据及材料一直由其保存，自交房后他们一直居住并承担大部分生活开支，杨某娟与王某鹏未支付任何购房及还贷费用。

四、法院查明事实与证据情况

1. 借名购房相关证据

- 王某涛提交《借名购房协议》，虽王某鹏对其签名不认可，但经鉴定，落款处“王某鹏”签名系其本人书写。该协议明确约定王某涛、杜某秀借王某鹏之名购房，房屋所有权归他们，王某鹏未支付款项，还清贷款后王某鹏应配合过户等内容，只是协议实际签订时间约在 2011 - 2012 年左右，而非落款的 2002 年 12 月 18 日。

- 王某涛提交退休证及账户交易明细，显示其退休时有一定工资收入且有增长，2004 年 5 月至 2018 年 2 月工资账户基本每月有取现交易，金额与还贷情况有一定关联。还贷存折及明细显示，存折户名为王某鹏，2003 年至 2018 年每月有现金存入，存款时间与王某涛工资账户取现时间基本一致，2018 年 2 月贷款还清后 3 月销户，且存折首页被撕掉，原本由王某涛持有。

- 王某涛保存着与一号房屋有关的诸多原始凭证，如《北京市内销商品房买卖契约》、《住宅使用说明书》、《个人购房借款合同》、借款凭证、房款发票、契税完税证明、公共维修基金收据、还贷存折等资料原件。

2. 王某鹏与杨某娟主张及证据情况

- 王某鹏称首付款中有 3 万元是其出资，每月房贷由其与杨某娟共同偿还，但对于资金来源及交付现金给王某涛、杜某秀的主张未提交证据证明。杨某娟对此予以认可，不过该主张缺乏有效证据支持。

五、法律分析与案件焦点

1. 法律依据

- 根据相关法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2. 案件焦点

- 一是王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力问题；二是王某鹏与王某涛之间是否存在借名买房关系。

六、案件分析与结论

1. 房屋买卖合同效力

- 对于王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由于双方均承认无真实房屋买卖意思表示，王某涛未支付房款，只是通过买卖形式实现房屋转移登记目的，符合以虚假的意思表示实施的民事法律行为的情形，应属无效。

2. 借名买房关系认定

- 从证据角度看，王某涛提交的《借名购房协议》经鉴定有王某鹏签名，虽签订时间存疑但内容明确借名购房事实。从购房资金来源及还贷能力分析，王某涛与杜某秀有稳定收入来源且存取款记录与还贷情况相互印证。而王某鹏与杨某娟主张出资及还贷却无证据支持。再者，房屋相关资料原件由王某涛持有且他们长期居住并承担开支。综合这些因素，王某涛与王某鹏之间存在借名买房的事实具有高度盖然性，法院予以采信。

- 因此，杨某娟提出的王某涛与王某鹏恶意串通损害其合法权益的意见不能成立。

综上所述，法院确认王某鹏与王某涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的判决是基于对案件事实的详细查明与相关法律规定的准确适用，在借名买房关系成立的前提下，该虚假房屋买卖行为无法得到法律支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！