房地产律师解析：借钱买房还钱后，借名买房纠纷的司法审视

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在本起房屋纠纷案件中，苏某莉向法院提起诉讼，请求判令被告苏某涛协助将位于北京市东城区A 号房屋的所有权过户至其名下，并要求被告承担案件受理费。原、被告系同胞姐弟关系。涉案房屋原为北京市公租房，围绕该房屋的一系列交易与约定引发了此次争议。

二、原告诉称

苏某莉称，2003 年为解决被告苏某涛夫妇及其儿子与母亲共同居住不便的问题，其与涉案房屋原承租人刘某坤签订转让协议，支付房款 45 万元获取房屋使用权，并借用被告之名办理相关手续，将房屋登记在被告名下，同时涉案房屋交由被告居住使用。在公有住宅产权变更时，除使用被告工龄折抵部分房款外，自己实际出资 8 万余元购买产权且仍登记于被告名下。此外，原、被告及苏某英等姐弟五人曾于 2004 年 1 月初达成家庭协议书，约定原告及其他三人放弃对母亲 A 号房屋的继承权，由被告一人继承，被告取得房产后需将涉案房屋过户至原告女儿名下。原告认为双方存在借名买房合同关系，自己是实际权利人，被告继承房屋后拒绝过户的行为违反约定，依据诚实守信及公序良俗原则，被告应将涉案房屋过户至其名下。

三、被告辩称

苏某涛则辩称不同意原告的诉讼请求，坚称原、被告之间不存在书面或口头的借名买房协议。涉案房屋原系其承租的公房，2011 年经房改售房，自己用工龄并支付相应价款后取得涉案房屋所有权且办理了产权证，房屋一直由其居住使用，与苏某莉无关。

四、法院查明事实

1. 房屋产权取得历程

- 2003 年 3 月 2 日，苏某莉与案外人刘某坤签订《协议书》，约定刘某坤将涉案房屋转让给苏某莉居住，转让款 45 万元，苏某莉当日存款 45 万元并将存折账号交给刘某坤支取，刘某坤购买私产房屋后办理置换手续，费用由苏某莉交纳。

- 2003 年 3 月 5 日，北京市东城区房屋土地经营管理中心东华门分中心的换房协议书显示，相关人员进行房屋置换，刘某坤将涉案房屋置换给苏某涛。

- 2003 年 3 月 6 日，苏某涛与北京市东城区房管所签订《公有住宅租赁合同》，成为涉案房屋承租人。

- 2011 年 3 月 3 日，苏某涛与东城区房管所签订协议书，以成本价购买涉案房屋成为产权人，该成本价 82130.4 元由苏某莉支付，但苏某莉认可苏某涛于次年将该款还给了自己。

2. 证据情况

- 苏某莉提交无签字的《家庭协议书》及信件以证明家庭协议存在，其姐妹已履行放弃母亲房屋继承权义务，而苏某涛未履行过户涉案房屋义务，苏某涛对此不予认可。

- 苏某莉申请刘某坤出庭作证，刘某坤认可与苏某莉的换房协议书及收到 45 万元购房款事宜，苏某涛不认可该证人证言。

- 苏某莉提交苏某英书面证言并申请其出庭作证，苏某英称涉案房屋是苏某莉购买，当时因苏某涛无房故让其承租，现苏某莉女儿无房而苏某涛有房，苏某涛应将涉案房屋还给苏某莉，但同时表示不清楚苏某涛对于姐姐放弃继承权后过户房屋的意见，且苏某涛未明确表示会在姐姐有困难时过户房屋。

五、案件分析

1. 关于借名买房关系的认定

- 从苏某莉与刘某坤的交易来看，苏某莉虽支付了 45 万元获取涉案房屋承租权置换给苏某涛，但在后续苏某涛以成本价购房时，苏某莉支付的成本价已被苏某涛偿还。这一行为表明苏某莉对苏某涛取得房屋所有权的一种默许或认可，难以认定双方存在明确的借名买房合意。借名买房关系的成立通常需要有明确的借名约定，无论是书面还是口头形式，而在本案中缺乏此类有力证据。

- 苏某莉提交的家庭协议无签字，其证明力大打折扣，且从证人苏某英的证言来看，苏某涛并未明确因姐姐放弃母亲房屋继承权而同意在姐姐有困难时过户涉案房屋，无法依据该家庭协议确定双方存在借名买房关系并要求过户。

2. 证据链的综合考量

- 虽然苏某莉提供的协议书、存折及刘某坤证言可证实其支付 45 万元使苏某涛获得承租权，但这仅能说明在房屋承租权阶段苏某莉的资金投入，不能直接推断出双方存在借名买房且房屋所有权应归苏某莉的结论。在苏某涛取得产权过程中，其自身的工龄等因素也参与其中，且成本价已偿还给苏某莉，整体证据链不足以支持苏某莉要求过户房屋的诉求。

六、裁判结果

法院最终驳回了原告苏某莉的诉讼请求。此结果是基于对案件事实的细致查明以及对证据的综合考量，在缺乏明确借名买房约定且证据不足以推翻房屋产权登记现状的情况下，无法支持苏某莉要求过户房屋的主张。这一案例也提醒在涉及房屋交易及相关权益约定时，各方应明确书面约定相关权利义务，避免日后产生类似纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！