北京
原租客不仅拖欠房租，还当起“二房东”再次出租房屋。房屋所有人李先生把承租人和次承租人诉至法院，要求前者支付房租和违约金，后者同样应交纳相应的房租。近日，海淀法院判决支持了李先生的诉讼请求。
李先生说，2020年9月，他把房子出租给了王某，约定年租金为1829730.4元。然而，王某在合同履行中自第一年第3次交纳租金时即开始拖欠租金至今，累计共拖欠1629730.4元。李先生于2022年2月向王某发出通知，要求对方补交所欠租金，但王某至今仍未全部补付租金。2022年3月，依据合同的相关规定，李先生向王某发出了解除合同通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同，要求其同时腾退房屋并补交所欠租金，王某至今也未履行相关义务。而且，李先生发现，王某未经自己许可，还擅自把房屋部分出租给次承租人何某使用，因此，何某也应向自己交纳租房期间的房租。
王某未到庭发表答辩意见。
何某认为，自己是从王某处租房，根据合同相对性原则，其和房东李先生之间不存在合同关系，李先生无权向自己主张租金。
法院审理后认为，王某逾期未交纳房屋租金，违反了房屋租赁合同，李先生有权主张相关权利。
至于何某的辩解，法院指出，根据一般规定，合同具有相对性，权利人只能向合同相对人主张权利。但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。根据该法条，虽然次承租人与出租人未直接签订合同，但其占用使用出租人的房屋，导致出租人无法正常对房屋占有、使用、收益，客观上损害了出租人的合法权利，因此出租人有权直接向其主张费用。
本案中，次承租人何某承租使用涉案房屋，权利来源于王某，王某则是从房东李先生处承租房屋。李先生与王某的房屋租赁合同解除后，李先生有权对合同权利义务进行清理，因此，有权要求王某、何某腾退返还涉案房屋，逾期腾退的应支付占用使用费。
最终，法院判决租赁合同于2022年3月解除，王某应向李先生支付房屋租金1438719.52元，违约金62658.82元；何某向李先生支付房屋占用使用费182515.52元。
宣判后，何某提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。
法官提醒，目前房屋租赁市场火热，“二房东”转租房屋的情况也屡见不鲜。作为出租人应当在签合同时明确是否允许承租人转租，作为承租人也应当在签合同时详细了解房屋的权属、是否有前手租赁关系等，避免不必要的纠纷。
来源：北京日报客户端
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