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我曾经在海光寺的写字楼工作了将近5年光景。

难以忘记，这里的晚霞和雨夜。

每次乘车路过，都会下意识地放下手机，回望过去的一幕幕。

而这里，也镌刻了很多天津人的青春记忆。

南京路上，海光寺，谁人不知？

去年12月，中海以总价12.83亿竞得南开工业用呢地块。

这么优质的地段，容积率仅1.61，又是中海操盘，天津地产圈直接沸腾了！

不得不说，还得是中海，战略眼光和资金实力都在线，这两年在天津拿的都是好地，无一例外！

更夸张的是，一般情况下，各个项目都是发布案名之后才开始有热度，而南开工业用呢地块是成功出让当天，就被各种追问：

多大面积？纯洋房吗？什么时候开盘？会怎么定价？……

甚至有读者朋友每周都找问我一次项目进展，迫切想买的心情根本藏不住。

讲真，这么高的市场关注度真的是非常罕见。

如今答案已经揭晓，中海首个天镜系洋房社区被命名为：

中海镜映南开

▲中海镜映南开效果图

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为什么业内对于这宗地的评价都如此之高？

首先，这是由土地本身的质素决定的。

天津核心地段，如此低密的宅地，很难再有。

两个字概括，就是：

稀缺

1）南京路上，海光寺商圈

南京路位于天津市区的中心部位，是公认的天津第一路。

与卫津路、滨江道、营口道、曲阜道等主要干道相交，并串联起海光寺、滨江道、小白楼等重要商圈。

海光寺，始建于清康熙四十四年(1705年)。

一位法名叫成衡的高僧，见这一带风水绝佳，遂于距南门三里的官道东侧修建起一座宝刹，名普陀寺。

1719年康熙帝南巡，驻跸天津，工于诗画的寺僧成衡迎于西淀。康熙兴会所至，遂赐普陀寺名海光寺。

如今的海光寺，果然车水马龙、欣欣向荣，印证了当年高僧的判断。

中海镜映南开，刚好集南京路、海光寺两大标签于一身。

天津这样的优质地段，屈指可数。

尤其是这个地段，应该已经长达十年没有新房供应了。

如果错过中海镜映南开，可能还要再等下一个十年，甚至二十年，可是人生又有多少个十年可以等待？

2）容积率仅1.61，洋房社区

关键是地理位置如此优越的地块，竟然容积率仅1.61，打造为洋房社区，毫无悬念。

这就更难得了。

环外低密常有，环内低密不多见。南京路上，海光寺商圈，如此低密，那就是稀缺中的稀缺。

为什么很难再有？

大家应该有关注到，在天津，大拆大建已经基本绝迹。取而代之的，是城市更新。

简单来讲，就是拆不动，也拆不起。

这样的城央优质地段，会对老社区做改造提升，却不会推倒重建。

基于此，南京路上，真正的洋房社区，更显得弥足珍贵。

很多改善客群之所以外溢，就是因为别无选择，过去城央没有这样纯粹的第三代洋房产品。

为了住洋房，不得不被迫外溢。而中海镜映南开的出现，刚好让既要也要成为了可能。

03

经常收到读者朋友的置业咨询，有个高频出现的问题，就是：

总房款预算X万，想买洋房，对区域没有要求，推荐哪里？

天津人的洋房情结，大概已经刻在了骨子里。

无论哪个年龄阶段，都心心念念的想要住洋房，而且，这个念头不会随着时间的推移而冲淡。

其实，这是有历史溯源的。

天津的洋楼文化，源起五大道。

1912年开始，海河沿岸的八国租界内洋楼建筑兴起，五大道具有不同国家建筑风格的花园式房屋多达2000多所， 是天津保留最完整的洋楼建筑群。

被称为“万国建筑博览苑”。

而且，天津的小洋楼，号称承载了半部中国近代史。

庆亲王奕劻长子载振故居、张学良故居、顾维钧旧宅、胡佛旧居、张伯苓故居、张自忠故居、段祺瑞故居……

无论是政客、军阀、学者还是商人，都曾居住在天津的小洋楼，也赋予了天津洋房更深厚的文化底蕴。

▲万国建筑老照片

在中海镜映南开出现之前，结合和平、南开近7年土地供应，容积率低于2.0的仅有一个建投誉山院，且马上清盘。

好在，有中海镜映南开接棒，不必为了买洋房而外溢到主城以外。

不仅洋房社区和优质地段可以兼得，还有中海高端天镜系加持。

值得一提的是，中海拥有峰境系、天镜系、源境系三大产品系。

中海会根据不同的地块去匹配不同的产品系，峰境系和天镜系各有侧重，都是中海豪宅产品。天津 中海镜映南开 售楼处电话400-159-8559转5555 [专人接听]

▲中海镜映南开效果图

我了解到，中海镜映南开的准业主以教师、医生、公务员、私营企业主、企业高管等高知圈层为主，户型面积区间跨度不大，圈层更纯粹。

作为天镜系洋房首作，中海镜映南开占地约3万㎡，建面约7万㎡。

涵盖8栋4-10层到顶的纯洋房，1栋17层到顶的小高层，只有372套。

▲中海镜映南开鸟瞰效果图

建面约103㎡-125㎡户型，可满足不同置业需求。

这个面积段其实也适当控制了总价，让更多年轻的高知客群有了在南京路上住洋房的可能。

出房率约82%-83%，拥有高得房率+可拓展空间，居住舒适度也随之提升。

顶层带露台，首层有小院，肯定会格外抢手。

建筑立面采用现代流线方案，以雅奢石材、鎏光铝板，搭配大面积玻璃，让整体建筑看上去更轻盈通透。

▲中海镜映南开效果图

而园林景观的定位，则是臻藏于老城之中的雅致庄园，与洋房府邸的主人气度相匹配。

在社区主入口轴线上，打造了一个水吧盒子与大堂呼应，即为业主专属沙龙会所，形成具有生活腔调的归家空间以及高定生活感的社交场域。

传承天津老洋房一墅一园的经典布局，规划设计楼栋间的专属花园空间。

▲中海镜映南开私享庄园布局示意图

相较于其他市区高端改善项目，中海镜映南开的差异化优势主要在于市区核心区低密洋房产品。

在这个赛道，中海镜映南开没有对手。天津 中海镜映南开 售楼处电话400-159-8559转5555 [专人接听]

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虽然地处南开区，但中海镜映南开其实享受的是和平区+南开区两个区域的配套。

在某种程度上，住在中海镜映南开，就相当于坐拥了两个核心区域的叠加资源。

一条南京路，串起了海光寺商圈和滨江道商圈，见证时代发展。

一条卫津路，形成了天津人文景观轴。

双轴线交汇附近，即为中海镜映南开所在地。

这种地段站位，叠加上洋房社区的低密属性，其实也给资产配置多加了一道保险。

▲中海镜映南开区位图

与地铁1号线海光寺站直线距离约800米，步行可达。约2公里范围内，覆盖7条地铁线路。

如果自驾出行，沿南京路、卫津路可通达滨江道、水上等商圈。

逛街购物，海光寺附近的天津大悦城，南京路沿线的国金汇、滨江道步行街等，可以随心选择。

当然，如果你偶尔想解解馋，也可以到万德庄、西湖道感受一下人间烟火。

约2公里范围内，有9家三甲综合性/专科医院为你和家人的健康保驾护航，总医院、血液病医院、肿瘤医院、中医药一附属……都距离不远。

还有教育加持，中海镜映南开归属南开北片，由中海代建的五马路教育集团步行可达。

而且，我查了一下周边二手房金融街融府的价格，3月挂牌均价68942元/㎡，1月成交均价64077元/㎡。

这也就意味着，目前中海镜映南开和周边二手房金融街融府存在明显的价格倒挂。

目前，中海镜映南开已启动首开前的内部认购，从相对“洼地”的定价来看，大概率会延续中海天空之镜低开高走的价格策略。

再加上，未来随着周边道路的开通，以及中海产品力兑现，中海镜映南开还有肉眼可见的价格空间。

05

还有一点很重要。

中海是房地产行业最稳健的头部央企之一。

根据财报，2023年末中海持有现金1056.3亿，经营性现金流入352.8亿，其现金流指标属于行业标杆，毫无争议。

基于优秀的财务指标，境内外评级机构都给予了中海非常高的评价，信用评级行业领先。加权平均融资成本仅3.55%，行业最低之一。

不仅如此，中海还拥有压倒性的市场占有率。

2023年，中海北京、上海、广州、深圳、天津、成都、西安7座城市销售额均破百亿。

其中，中海天津无论是按照操盘口径、全口径还是销售权益，销售金额都稳居天津市场第一位。

▲来源：克而瑞

早在2019年左右，中海内部就确立了“三个主流”的发展战略，这也成为今天中海能够逆市增长的基石所在。

即：主流城市、主流地段、主流产品。

作为头部央企，中海的品牌实力和豪宅基因也已被市场反复验证。

今年3月28日，应该会被计入中国房地产发展史册。

这一天，中海创造了一个楼市新纪录，震惊了整个地产圈。

位于上海市区核心地段的中海顺昌玖里盛大开盘，去化率98.5%，单盘单日热销196.5亿。

据说，光认购金就收了28.7亿，比很多项目的总销售额还高。

中海顺昌玖里位于上海市中心新天地板块，这里是上海最为繁华的商业区之一。

从上海到天津，与中海顺昌玖里南北对望，中海镜映南开位于天津市中心海光寺板块，同样坐拥天津塔尖的资源、配套和圈层。

一线城市已经开始动了，是时候，持有核心地段核心资产。天津南京路，作为强二线城市的核心地段，价值不言而喻。

不妨抓紧时间，卖掉被时代抛弃的房子，换仓更有价值锚点的房子。

可以确定的是，中海镜映南开具备差异化的稀缺性，市区核心区的洋房生活难以复制。同时，作为资产配置，值得收藏。

据了解，中海峰境南开实景示范区预计于4月30日正式开放，一定要去现场感受中海新一代全新盘的视觉盛宴。

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