利率重返“3”字头，房贷优惠是否见底？

近期，杭州等多地上调新增房贷利率下限。

自10月份LPR（贷款市场报价利率）下调以来，首套房贷利率一度跌入“2”字头，广东部分地区甚至降至公积金贷款利率以下，引发地方监管指导。《国际金融报》记者注意到，11月以来，多地新增房贷利率逐渐回调至3%以上，杭州则在短短一月内经历了两轮上调。

房贷利率优惠是否已见底？受访专家指出，部分地区回调房贷利率下限，主要与地方市场回暖有关。当前银行净息差承压，房贷利率必须明确下限、保持差异化。短期来看，支持性的货币政策仍将延续，5年期以上LPR仍有下调空间。

市场回暖促利率上调

12月5日，《国际金融报》记者以消费者身份致电银行，咨询上海等地房贷利率情况。杭州某股份行的一位客户经理告诉记者，近一个月以来，当地房贷利率已经历了两轮上调。

“目前我们首套房贷利率是3.1%。”上述客户经理介绍道，“之前有过较低的利率水平，大约在10月21日到11月7日期间，首套房贷利率为2.9%，持续了十几天。后来调整到3.0%，持续到11月底再次上调到现在的水平。”

问及近期是否存在下调的可能性，该客户经理表示，短期内并无再度下调的趋势，未来有何变化还需看政策出台的情况。此外，广州、无锡、宁波等地的首套房贷利率下限水平也上浮至3.0%至3.1%。

“现在市场开始回升了，特别是广东、浙江、江苏、福建等经济较为发达的地区，近期楼市交易回升也比较快，贷款开始增加了。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道，“同时，提前还贷开始减少了，加上对银行利润的考核增加，于是银行适时上调了房贷利率。”

相较上述地区此前2.95%甚至2.6%的超低利率水平，上海的首套房贷利率下限稳定保持在3.15%。本次多地上调房贷利率水平的风向，是否会对上海地区产生影响？

记者从上海某大行房贷部门的工作人员处了解到，近期并未听说房贷下限可能加点上调的消息。某连锁中介的工作人员则告诉记者，商业房贷利率锚定的应该是公积金利率，部分地区之前房贷利率过低导致与公积金利率倒挂，因此存在上调的必要，而上海的两者差值还是在合理区间。

超低利率难以持续

央行发布的2024年第三季度中国货币政策执行报告中指出，当前贷款加权平均利率持续处于历史低位。

报告显示，9月新发个人住房贷款加权平均利率为3.31%，较上年12月减少0.66个百分点，同比减少0.71个百分点。10月31日，央行公开数据显示，第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。

“近两年随着LPR的多次下调，商业房贷利率降至历史低位，银行净息差不断承压，出于经营成本的考量，适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平。”中指研究院政策研究总监陈文静指出。

事实上，今年以来银行业净息差依旧承压。国家金融监督管理总局发布的数据显示，三季度商业银行净息差指标降至新低，为1.53%，较二季度再度下行0.01个百分点。房贷一直是银行的优质贷款来源，如今利率不断下调、利润不断压缩，综合考虑多方面成本，未来超低利率真的可以长期持续吗？

“对于大部分银行来说，新增房贷利率不能低于一定水平是个保本点，尤其是需要通过中介来获得贷款客户的情况下，成本增加也会倒逼利率下限上调。”李宇嘉表示，“此外，无论对银行保持合理的利润水平，还是保持风控体系的完整性，以适度利率来筛选客户，降低不良率，确定利率下限都是必要的。如果利率下限不明，银行内卷式价格竞争会给消费者带来误导，认为房贷利率还会下降，甚至坐地起价，也会扰乱房贷投放的正常流程。”

李宇嘉指出，在保持利率下限的基础上，应该基于银行资金成本、管理成本的差异，结合客户的资信条件等，制定差异化的贷款利率，才是正常的定价机制。

“从近期房贷利率调整的规则来看，一是要明确下限，从长期看，内卷式竞争对银行和房地产市场都是不利的；二是首套和二套房贷款利率有一定利差，以反映差别化的信贷政策还是在执行，对多次占用信贷资源的征收更高利率；三是商业性贷款利率不能低于公积金贷款利率，突出公积金贷款的普惠性。”李宇嘉进一步建议。

未来是否还有下调空间

近两年来，新增房贷利率随着LPR多次下调，各类优惠政策不断出台，存量房贷利率也基本摆脱了“高位站岗”的窘况。此次多个城市上调房贷利率下限，是否意味着房贷利率下调已然见底？未来是否还有下调的空间？

12月2日上午，中国人民银行党委书记、行长潘功胜在2024中国金融学会学术年会暨中国金融论坛年会开幕式上指出，明年，中国人民银行将继续坚持支持性的货币政策立场和政策取向，综合运用多种货币政策工具，加大逆周期调控力度，保持流动性合理充裕，降低企业和居民综合融资成本。

李宇嘉认为，房贷利率下限调整的影响因素是银行资金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款准备金率的调整。未来的利率走势，应该主要通过这些因素来左右和决定，而非因为银行内卷式竞争。

“当前房贷利率上调现象主要还是发生在少部分城市，主要源于核心城市房地产市场有所回暖，银行和业主预期发生积极变化。”陈文静表示，“短期来看，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的5年期以上LPR仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行，降低购房者置业成本。”