11月，24339套！上海楼市年底“企稳”还是“狂飙”

24339套！

看到11月二手住宅全月成交套数出来的那一刻，我仿佛听到发令枪响，二手市场“跑”起来了。

9.29新政后，上海二手房已持续2个月成交站上2万+套。

（叠加12.1开始落地契税调整、取消非普政策，部分大户型网签或被推移至12月成交，11月份的二手实际成交数据应该会更高）

相比近一年历次新政效果“昙花一现”，这一次显然“超预期”。

有如此成绩，太不容易了！

而在“舒”了口气之后，再细看11月二手成交明细，我却依然得明确告诉大家：

上海二手市场仍在筑底阶段，离“企稳”尚有一段距离。

11月上海二手房总成交约27050套

同比上涨67.32%，环比上涨9.28%

二手住宅总成交约24339套

同比上涨74.61%，环比上涨11.17%

全市小区基价约57721元/㎡

同比下降11.55%，环比下降0.88%

01

新政后年底“翘尾”，

今年以来单月成交量TOP1

24339套，这个成绩到底怎么样？

这里分两个维度来看：

1.中短期对比，破了年度纪录，成绩值得“肯定”

首先来看2024年至今的月度成交，11月跻身年内TOP1，已经和2021年年中时节平齐。

这也是2021年7月调控以来，单月最高的二手住宅成交量了。

如果切分到周来看，这是9.29新政后连续第7周单周突破5000套。

对比5.27新政，显然9.29新政的作用更持久。

一般而言年底并非成交旺季，但今年年底大概率要走出“翘尾”行情。

因为紧接着契税调整、取消非普新政接着在12.1开始执行，10-11月卖掉小户型的房东会进入到大户型改善置换链条，这把“火”大概率能持续。

考虑到过去的2年间新政不断，都没有挽回颓势，这一次24339套，相当于给“跌跌不休”的楼市打了一剂“强心针”。

2.长期对比，二手市场“仍需努力”

然而，24339套并不值得大肆夸耀。

我们还是得保持客观冷静的分析，而不要被中介、自媒体带偏，甚至冲昏头脑。

如果把时间线再拉长来看，参照近10年二手月均值20000套，就可以清晰地看到——

当下行情，只能算平市向次强市的温和过渡。

具体解读可参考：涨还是跌？2025年上海楼市走势已明朗，3张图看懂

要想实现价格的止跌，再到反转，还需要看接下来的成交量能否稳住，以及挂牌库存能否持续有效消耗。

02

以价换量，

仍旧是买方市场

量的回暖是大家切身可以感受到的，这是冰山之上最大的表象。

然而在冰山之下，还隐藏着更多的信息。

首先就是价格，我最关心的点就是，上海房价究竟有没有“止跌”？

很遗憾地告诉大家，并没有！

当下的二手房市场仍然是“以价换量”的“买方市场”。

可以看到，一房一万监测的二手房基价已连续19个月下滑，虽跌幅微弱收窄，但仍然没有止住下行趋势。

最新二手房价为57721元/㎡，基本追平至2017年5月。

这充分说明，上海二手房价格回暖还需要一段时间。

其次，置换链条终于开始动起来了，这是个好现象。

一个健康的楼市一定是刚需-刚改-改善一步步转动起来的，光靠刚需和豪宅在动，都不行。

11月的二手市场，让我们看到了“希望”。

具体到各总价段成交结构，虽然依旧是550万以下刚需在跑步进场，但我们所关心的置换链条，也已经开启了轮动。

那就是，相比10月，550万以上，各价位段成交占比有了显著提升。

03

挂牌量缓慢减少，

成交新挂比出现“拐点”

冰山之下的另一个数据是挂牌。

参考头部中介挂牌量价，二手住宅挂牌量虽仍处高位，但从10月开始，海量挂牌在逐步收缩，11月底为109833套，环比10月底减少约1.5%.

挂牌价跌幅也同步持续收窄，最新挂牌均价为60679元/㎡。

一个更加值得关注的数据是，从全网的成交新挂比来看，11月二手的供销关系出现了“拐点”。

上海二手房成交量已持续2个月高于新增挂牌量。

这就意味着，二手房进入了实质性去库存的阶段，二手房价有望加速“触底”并“企稳”。

04

卖房依旧得降价，

但议价空间在缩小

我们再来聚焦下房东心态。

虽然成交量上来了，但并不代表了房东的日子“好过”。

从我接触的房东和中介小哥的反馈来看：挂牌仍旧“茫茫多”，不降价根本卖不动。

房东信心指数比较清晰地印证了这一点。

今年以来，共有2次指数出现震荡上行。

9.29新政后是最大的一次，达到了年内top1高位，为17.65%。

其后就是10-11月震荡下滑，最新房东信心指数为8.92%。

即便下滑，但仍高于新政前。

这可以看出当下房东们比较复杂的心态：

一方面房价下行，不得不“割肉”才能出货；

另一方面，成交量抬升带来了复苏的预期，除非急用钱或者有更好的置换目标，潜意识里仍然不想“贱卖”。

结合我们对于2018年至今历次房东信心指数的追溯，短期房价涨跌平衡点是房东信心指数突破30%。

以目前指数来看，上海房价距离企稳仍有距离。

当然，我们不能忽视的是，由于多轮新政的持续刺激，上海的高性价比房源已面临出清。

在后市还没有明确走向之际，买卖双方仍在进行着激烈博弈。

目前，市场还相对比较稳定且理智，绝大部分房东心态并没有因为成交量的上升而盲目提价。

相比10月份，11月调价动作基本不大：

降价房源占比由5.42%降到了5.07%；涨价占比维持在0.43-0.44%；绝大多数房源价格无变化。

但在具体的谈判过程中，二手交易议价空间却在逐步收窄。

对于房东而言，好的一点是买家的“屠龙刀”逐渐变成“砍菜刀”，可刀空间变小了。

而对于买家来说，看中的好房子可能要狠狠心买定离手，因为稍一迟疑，意向房源可能就被其他买家盘下。

大风起于青萍之末！

总体来看，上海二手市场仍在以价换量的筑底阶段，即由“量”的累积，逐步过渡到“价”的企稳。

上海二手房，从2021年年中至今已经走过了近4年的盘整期。

接下来能否走出“低气压”时代，拥抱回暖复苏，我们拭目以待。