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▲农垦·含章雅著鸟瞰效果图▲农垦·含章雅著销售价格走势▲农垦·含章雅著12号楼入户大堂效果图▲农垦·含章雅著立面效果图▲窗材细节图

农垦地产是天津食品集团全资二级子公司，1995年成立，前身是双林农牧场。从2004年开始农垦凭借自身土储优势跟不同的大牌房企强强联合。跟万科、金地、仁恒合作了艺城华府、仕林苑、公园世纪一系列项目，从刚需到刚改、品改全覆盖，不断积淀。目前已经发展成涵盖开发、施工、商业运营、物业服务四大板块的综合性开发企业。这当中市场有更迭，但耐心十足，就凭这一点农垦在地产行业也不会浅尝辄止。

而含章雅著之后，去年农垦在宝坻又落子了含章宝邸，且在天津多个片区还有诸多土地储备。换句话说，含章雅著是农垦十多年的成绩单，也是撑起农垦地产布局的门面，战略意义要比单盘得失来的重要多了。很多人问我这项目会不会降价？会不会减配？如果你了解国企的逻辑，一定不会有这个疑问。

上市企业的终极目的是服务股价，高杠杆企业的终极准则是现金流，大型国央企的底线是稳定，而地方国企因为地方属性强，除了要稳定、利润与速度之外，还得考虑本地口碑，远期市场声音，甚至是集团声誉，这决定了地方国企很少价格大起大落割完韭菜就走。

秘密君翻了翻数据，含章雅著2020年9月开盘到年底卖了110多套，接近4个亿。2021年卖了近300套，超过10个亿。单价从开盘的3.2万到2021年的3.3万，现在已经3.4万了。换句话说整个项目的价格相对稳定，而且已经回笼了大部分资金，项目运作的现金流充裕。

一般项目开发都是小投入大杠杆，开发贷用足，这就导致项目极度渴望现金流，一旦销售不畅就必须降价加码流速。而资金紧张必然严控成本，减配、无法兑现、延期交付的一系列诱因就在于此。资金永远是地产的命脉，只有血液通畅才有可能保证项目健康兑现。

含章雅著作为农垦立品牌的项目，本身没有开发贷款，前期销售回笼的销售资金也让整盘现金流充裕。今年4月份加推的8#、14#两个楼栋第一次尝试了追加配置的策略，将客厅全部升级成了眼下市场非常流行的落地窗。窗户面积扩大采光舒适度必然有提升，也是时下的潮流，但是成本投入也明显会提升。市场反馈来看，客户对于买到手里实打实的东西还是有认可的。

在眼下市场，不降价选增配可能感冒的只是少数理性客户。但敢走一条少有人走的路，依然是真勇士。

大多数人，只是为视觉买单

经常人们说品质，秘密君以为可以分两类，一种是视觉冲击，看上去很震撼，内里不去细究。风格化极度鲜明造就了一票传奇，从绿城到泰禾，再到滨江、当代都有传神之作。另一种就是细节极致，细节考究但是粗略一看不像风格化产品那么夺目，可惜人是视觉动物，看热闹的多懂细节太少，这么多年秘密君只听过永威靠做好细节攒下了口碑。

大多数人都只是为视觉买单，但二手房阶段就会发现，视觉重要，做好细节更重要。作为2020年开发的项目，农垦含章雅著在视觉效果上没有像眼下流行的镜面、铝板做的那么豪，但很多细节却显示着一个树品牌项目的“用力过猛”。

秘密君印象中来津十年三次内涝，所以对含章雅著把整个小区的地基整体抬高40公分很感冒，跟外界道路40公分高差，即使是暴雨也能保障社区排水。很多小区停车拥挤，但地下施工是成本投入最高的部分，车位又不太好卖，所有开发商都想办法压缩地下空间。但含章雅著做了两层地库，确保社区能真正做到“人车分流”。

地下入户大堂旁还在局部做了采光天井，自然光线进入地库会让整个地库的环境感觉更舒适，但这都是成本。地库地面一般都用环氧地坪涂料，色彩好看，但三五年也就坑坑洼洼了，含章雅著用的是彩色金钢砂，耐磨而且抗腐蚀，在格调的很多项目金钢砂也是引以为傲的点。

含章雅著的外立面设计的很繁复，建筑底部是干挂石材，保证人视角度的质感，上部是仿石材涂料，延年性比较好。靖江路主入口的社区门头很多部位采用的金属格栅，做新中式人字坡顶造型，跟售楼处的风格追平。这个项目如果想减配，石材直接换成真石漆，三层以上换成涂料，金属窗套换成便宜的做法，至少可以节约一半的外立面成本。

现在整个项目的主体结构都已经封顶了，秘密君去看了看外立面的呈现，用材用料都兑现了原本的设计方案。除此之外，保温层与窗体材质也都很细节，三玻两中空断桥铝窗并不新鲜，但内部预装五金件支持平开、内倒估计没多少客户注意到甚至不知道是何种功能，但五金件成本一组就得多增几十块。

自从现代风、玻璃幕墙出现后，天津市场就出现了盲目鼓吹现代风、公建化的潮流，但风格仅仅是视觉观感而已。现在市区四万以下的项目不论是现代风还是新中式、法式，大多是通体真石漆，减配的项目甚至通体涂料，只不过是颜色不同给你的视觉效果不同罢了。对于买房人来说，你会觉得现代风比石材真石漆更值得买单么？

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