北京隅缺“金”，金隅108亿地产投资的“被刺与背刺”

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12月4日下午，北京隅东序产品首发会举行。

在现场，一个服务天团先后登台，有甲方、有乙方高层，揭开项目的神秘面纱，一层又一层。

花姐看了直播，超过2个小时输出了许多内容，有点冗长，但就是没有讲“北京隅”的由来。

北京隅东序是金隅地产的高端产品系。两天前，恰好它的姊妹项目案名也出来了——北京隅西颂。

这次发布会，原本以为金隅地产会将产品上升到“系”的高度，有点遗憾。

无论如何，外界眼中的"北京隅"系，就这样来了。

花姐很少看到三个字的产品系，对它有两个小疑问：

1、带有地域特征——北京，难道这个系的产品，只在北京落地？2、金隅是一个响当当的品牌，北京隅为何要隐去“金”字？

这样一来，北京隅天然就缺“金”了。

但金隅地产不缺金。

金隅地产董事长程洪亮表示，2024年在北京投资拿地108亿元，共计三个项目，包括朝阳北京隅东序、丰台北京隅西颂和通州土桥项目。

只要项目多起来，搞盛大的发布会，才有了价值。

下面，花姐来逐一分析金隅的三朵金花。

1）北京隅东序：被中海地产背刺

北京隅东序，生不逢时，成为被背刺者。

它位于北京朝阳区十八里店朝阳港，6月25日，金隅地产以63.8亿元底价竞得，成交楼面价50694元/㎡，期房销售指导价7.9万/㎡，建筑控制规模125853平米。

拿地4天后，北京隅东序的操盘公司北京隅新房地产开发有限公司成立，注册资本1亿元，为金隅地产全资子公司，法人王亮，也是金隅地产北京管理中心总经理。

在那个时点，这块地素质很不错，17号线地铁C口就在红线外。

但到了9月30日，南面一路之隔的692地块调规了，对它进行降维打击，具体表现在：

1、保留原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计，而北京隅东序只有60米高；

2、原规划需配建4500平方米机构养老施设施、1500平方米的社区居家养老设施，调整为配建不少于1000 平方米社区养老服务驿站。这样一来，地块总建筑规模为129320.86平方米，容积率降为2.695——北京隅东序为2.8。

经过调规之后，一是高度调高了20米，二是容积率低了0.105，三是配建少了减少5000平米。从整体上看，692地块素质优于686地块，栋距更宽了，配建的成本省了不少。

11月29日，中海新城以153亿元拿下朝阳区地块组合包，692地块就包括在内。

花姐预计，未来中海692的产品会进一步迭代，内嵌式阳台，甚至会有首层架空层、风雨连廊。

虽然北京隅东序拿地时间早了5个月，但中海更擅长高周转，692地块卖房的时间只会比它晚3个月左右。

2）北京隅西颂：搅局丰台楼市

北京隅东序被背刺，北京隅西颂将扳回一局，成为丰台区的新刺客。

10月31日，金隅地产底价取得丰台科技园1516-60地块，地上计容建筑面积5.4万平方米，建筑高度54.75米(最高)，容积率2.5，成交总价为27亿元。

一个月后，它公布了总平面设计图，十分惊艳。它生逢其时，成为《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的首个受益者。

1、2#设计了首层架空、1#设计了首层局部架空——不低于3.6米，预计不超过1000平，会打造成地上会所；

2、它罕见地、创造性出现了独立的下沉会所，设在小区中央位置——以往都是和大门衔接，里面包括菜场、物业服务用房和小型商业，约1100平米。

3、大搞黑科技。每个户型南向全面都采用内嵌式阳台、宽约1.5米和2米——只计入一半建筑面积，北向将设备平台变成室内面积全赠送，令实际得房率达到88%左右。

4、低地价优势。它的楼面价49982元/平方米，销售指导价90000元/平方米，而同区域的在售新盘中海丰和叁號院、中建云境的住宅楼面价分别为6.25万/㎡和6.81万/㎡，地价至少打了八折。

5、区位优势。北距南四环只有500米，东面是2万平米现成公园。

花姐预计，北京隅西颂有四种面积（不含赠送面积）：105平米、120平米、125平米和145平米，直接竞争对手是中建云境。

截至目前，中建云境销售惨淡，供应了838套住宅，至今网签76套，成交均价81863元/平米，成交金额7.9亿元。细看一下，190-200平米户型供应了17套，0成交；170-180平米户型供应了67套，只网签了4套；120-150平米户型供应了443套，网签了72套。

有人形容，北京隅西颂是丰台楼市的搅局者。

3）通州土桥项目："好房子"三件套落地

金隅通州土桥项目，会是通州楼市的刺客。

11月5日，金隅嘉业以底价11.96亿元竞得通州区土桥FZX-0202-6025地块，建筑控制规模约47379平方米——包含900平米幼儿园，容积率2.2，楼面价约2.52万元/平方米，销售指导价6.2万元/㎡，浮动8%。

这块地的产品特色将比北京隅西颂更上一个台阶，将全面落实《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的政策。

1、首层会出现架空层。前三个有架空层的项目为：昌平龙湖观萃、丰台金茂璞逸丰宜和丰台北京隅西颂；

2、小区内会设置风雨连廊。前两个有风雨连廊的项目为：大兴招商玺、昌平龙湖观萃；

3、成为通州第四个带大阳台的项目。前三个是：帅府京彩世界、城建宋庄项目、招商梨园项目。此外，它的北侧也会通过设备平台改成室内面积，端户侧面会送飘窗；

4、建筑以现代风格或新中式风格为主，至少30%以上建筑有坡屋顶，顶层可能出现退台户型。

在通州土桥，金隅有得天独厚的优势，这个项目的西边是金隅香溪家园，东边是金隅花石匠，有良好的客户基础。但它的南面将建成保障性住房。

换句话说，真正全面呈现北京好房子的首个项目，或许是金隅通州土桥项目——内嵌阳台、架空层、风雨连廊，三大件全部集齐。

花姐点评：

时代在进步，好产品永远在后头。

有人说，在北京楼市，“等等党”赢麻了。在好房子全面落地之前，无论是地产商还是购房者，都是最难熬的。

熬过了降首付、降利率，限购松绑，现在又开始担忧产品是不是落后了。

一切的烦恼，是有了对比之后。

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