一线城市年底推土地“盛宴” 百亿级地块频破总价纪录

今年以来，全国土地市场延续低温运行态势。不过，临近年底，一线城市百亿地块接连出炉，屡现破纪录地块，明显不同于此前热点地块多数以小地块为主的情形。其中，12月2日，深圳185.12亿元的涉宅“总价地王”出炉；11月29日，北京153.3亿元“总价地王”诞生，预计12月12日北京还将成交今年以来的第3宗百亿级别土地。

对于一线城市的土地市场表现，业内人士认为，目前土地市场上一些高价地块交易都是个案，核心城市核心区域地块销售确定性更强。短期内，热点城市优质地块热度尚在，核心城市土拍或继续温和修复，而对于多数城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化现象仍将延续。

深圳、北京百亿高价地先后出炉

12月2日，经过295轮竞价，华润置地与中海地产联合体拿下深圳南山区粤海街道地块，成交金额达185.12亿元，楼面价70388元/平方米，溢价率为46.3%，该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价纪录，可能成为今年的全国总价最高的地块。

就在几天前，北京单笔土地出让金的纪录也被刷新，成为北京新的“总价地王”。11月29日，北京朝阳“巨无霸”组团地块以153.3亿元成交。不过，与深圳成交地块相比，其溢价率较低，仅为0.21%。

与深圳近300轮竞价、华润置地与中海地产联合拿地不同，在北京，仅有华润置地与中海地产两家房企参与竞价。地块开拍前仅录得两次历史报价，而现场只有一次举牌加价记录，最终，北京的“巨无霸”地块由中海地产获取。此前业内预测中的多轮竞价戏码没有上演。

值得一提的是，一线城市在不断推出优质地块的同时，相继优化土拍规则、调整规划。比如深圳、北京的高总价地块，解除了此前土地出让的多项限制条件，以吸引更多房地产企业参与，目前看来初具成效。其中，深圳以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”（即90平方米以下户型占比70%以上）政策限制。北京朝阳的地块提高建筑高度局部高度、降低配建规模、允许综合性商服用地整体转让等。

在业内人士看来，北京高总价地块在保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼。深圳则取消土地限价，或有利于稳房价、稳预期，提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。

值得关注的是，今年6月14日，北京首个组团地块成交，当时，由酒仙桥、前苇沟、中关村朝阳园北区3块地组成的组团地块，被中建智地联合朝阳城开以112亿元获得。此外，北京10月底推出了3年多以来首个未设置地价上限和销售指导价的地块，将于12月确定归属。该宗地位于丰台区万泉寺村，起始价达110.54亿元。如果不出意外，北京今年或出现3个百亿级别的土地项目。

不仅在北京、深圳，今年广州及上海也出现高价地及高溢价地块。比如9月29日，广州南方面粉厂地块进入竞价环节，最终保利发展以117.55亿元总价成功拿下，溢价率为33.4%。尽管总价超百亿，但市场普遍认为其最终成交价格仍略低于预期。而在11月28日的上海第七批次土拍中，新杨思地块经历了202轮竞价，总价近79亿元、溢价率达40.37%。该地块由华润置地+越秀+中能建联合竞得，刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。

业内：核心城市土拍热度继续回升

在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，高价地诞生后，可以从源头上稳定土地市场，进而传导至楼市销售端，对于片区楼市的价值稳定也具有很强的预期效应。

“深圳高价地块与广州、北京地块一致，均要打造高品质的改善型项目。综合测算下来，开发商利润率也非常高。近期土地出让模式改革，减少配建和价格限制，同时，又取消普通住房和非普通住房标准，这就意味着，产品的打造权、定价权都给到开发商。相比之下，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。”李宇嘉认为，此前热点地块，多为小地块，目的是快速销售、快速回款以应对市场下滑的波动。而现在大多为体量大的地块，土地条件也确实很优越。此外，包括深圳在内的多个城市年度土地出让金完成比例较低，甚至未完成一半，需要在年底冲刺，因此地方政府频频拿出“压箱底”的好地块。

从房企角度来看，李宇嘉认为，不管是深圳还是北京，拿地的企业都是今年销售业绩排名靠前的央国企，比如保利发展和华润置地，基本都能完成今年的销售任务，迫切需要补仓，为明年市场做打算。事实上，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，这是重大信号，“房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩”。

克而瑞分析人士认为，上海、深圳、北京近期的土地出让竞争激烈，多宗核心区域地块被竞价至高点，其中包括单价地王和总价地王，这些地块吸引了多家国央企参与竞价。这反映出核心城市核心区域的地块成为投资首选，因为这些区域未来销售确定性更强。但从总体来看，目前土地市场上一些高价地块交易都是个案，并未形成明显的大环境翻转。

“虽然近期部分热点城市地块土拍热度相对较高，相比之下，武汉、南京、福州、济南、天津等地土地市场表现平淡，出让地块多为底价。”中指研究院分析师孟新增表示，短期来看，房企仍保持投资聚焦、精准投资战略，热点城市优质地块热度尚在，如北京海淀朱房两宗待拍地块受关注度较高；同时，在销售端逐渐企稳的背景下，核心城市土拍或继续温和修复，而对于多数城市，9月底增量政策带动作用尚未传导至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化现象仍将延续。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 王心