房产律师详析：公司借名买房因员工不配合办证而起诉过户的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求呈现

在商业房产购置与产权归属的法律纠纷领域，本案聚焦于北京市海淀区一号房屋的产权登记争议。原告星耀公司提出诉讼请求，期望通过法律途径解决房屋产权的规范登记问题，以实现其对该房屋的合法权益确认与实际控制。

（一）原告星耀公司诉求

1. 判令贝通公司协助将北京市海淀区一号房屋的产权登记至黄涛名下，黄涛进而协助将该房屋产权登记至星耀公司名下，并且明确所有涉及的税费均由星耀公司承担。

2. 要求被告承担本案的诉讼费用。

（二）事实依据阐述

星耀公司基于改善下属北京公司办公条件的目的，计划购置房产。然而，由于资金周转及房屋出售方贝通公司的特定要求，即按揭贷款购房需以个人名义办理相关手续，星耀公司北京公司遂以黄涛名义进行房屋购买操作。在此过程中，星耀公司积极履行了资金支付义务，向贝通公司支付了首付款183,800 元，并办理了 73 万元的贷款手续，贝通公司也相应开具了购房款发票。

2004 年 10 月 15 日，黄涛与星耀公司北京公司签署了一份关键文件《星耀公司北京公司关于购买某处房产的说明》，该文件明确规定，房屋购买及使用过程中所产生的一切费用均由公司承担，房屋产权归属于星耀公司而非个人。房屋交付后，实际占有使用方为星耀公司下属的全资子公司，并且相关收益也归星耀公司所有。在贷款偿还方面，从 2006 年至 2016 年期间，一直由星耀公司或其下属子公司通过贷款账号进行还款操作，截至诉讼时，贷款已经全部偿还完毕。但遗憾的是，房屋产权登记却未能如期顺利办理，这成为星耀公司提起诉讼的直接导火索。

二、被告答辩立场剖析

1. 被告贝通公司：贝通公司在答辩中明确表示同意星耀公司的诉讼请求，愿意积极配合办理房屋过户登记手续。这一态度在一定程度上反映了贝通公司对案件事实及星耀公司诉求合理性的认可，或者是基于其自身在房屋交易过程中的责任与义务认知，意识到协助办理过户是解决当前纠纷的恰当途径。

2. 被告黄涛：黄涛未作出任何形式的答辩，既未提交书面意见阐述自身观点，也未出庭参与诉讼过程，对星耀公司的诉求及法院的传唤均未给予回应。这种消极应对的方式，在法律程序上被视为其自动放弃了答辩和质证的权利，使得案件在黄涛这一环节缺乏对抗性辩论，法院只能依据现有证据和其他当事人的陈述进行审理与裁决。

三、法院查明事实梳理与分析

1. 购房决策与协议框架：

- 2004 年 10 月 15 日，星耀公司与黄涛等四人共同签订了《星耀公司北京公司关于购买某处房产的说明》，此文件详细阐述了购房决策的背景与实施方式。由于房屋出卖人北京贝通公司的规定，一次性付款可单位名义购房，按揭贷款则需以个人名义办理诸多手续，而星耀公司因一次性付款困难选择了按揭贷款购房途径，并确定分别以黄涛等 4 人的名义进行购买和后续手续办理。其中，明确黄涛名下对应的房屋为一号，且强调四套房子的购买及使用所发生的一切费用均由公司承担，产权归星耀公司所有，这为后续的产权争议提供了关键的书面依据。

- 2004 年 12 月 1 日，星耀公司与黄涛等四人进一步签订了《委托代购房屋协议书》，该协议从委托关系的角度对购房事宜进行了更为细致的约定。受托人黄涛等需以个人名义为委托人购进房屋，并按照委托人要求办理买房、申请贷款及房屋产权等全部手续。同时，明确购买房屋的应付房款、按揭贷款及一切费用均由委托人承担，受托人不承担任何费用，且委托人享有房屋的一切权益，包括占有、使用、收益、处分等权利，受托人不得擅自对名下房屋行使权益，不得进行转让、设定抵押、担保等操作。此外，还约定房屋所有权属证明办理完毕后应交由委托人保管，在委托人行使所有权相关权利时，受托人应积极配合，并且因委托人原因导致的房屋法律风险由委托人自行承担。这一系列约定进一步强化了星耀公司在房屋购置中的主导地位和实际权益拥有者的角色定位。

2. 购房流程与资金轨迹：

- 星耀公司率先与贝通公司签订预定合同，并支付了 8 万元定金，开启了购房流程的初始环节。

- 2004 年 9 月 28 日，黄涛依据与星耀公司的约定，与贝通公司签订《商品房买卖合同》，确定了房屋的具体购买条款，包括房款总价为 913,800 元，首付款 183,800 元，按揭款 73 万元。

- 2005 年 1 月 6 日，黄涛与某银行签订《个人住房按揭合同》，成功办理了 73 万元的借款用于支付购房款，该款项直接一次性交付给贝通公司，确保了购房资金的完整流转。

- 2005 年 1 月 18 日，贝通公司开具了一号购房款发票 73 万元，这一系列购房流程中的合同与票据环节都得以顺利完成。

- 在贷款偿还阶段，从 2006 年至 2016 年期间，案涉房屋的贷款一直由星耀公司或其下属子公司通过贷款账号进行还款操作，这一持续且稳定的还款行为进一步证明了星耀公司在房屋购置与使用过程中的实际投入与权益关联。

3. 房屋使用与现状确认：星耀公司声称案涉房屋自交付后一直由其实际控制使用，并委托其下属公司进行具体的管理操作，这与之前签订的协议中关于房屋使用权益归星耀公司的约定相互印证，从实际使用层面强化了星耀公司对房屋的实际控制权主张。

4. 产权登记条件核实：经法院询问，贝通公司确认案涉房屋现已具备办理不动产产权登记的条件，这为案件的最终解决提供了现实可行性基础，即法院可以依据现有情况判决各方协助办理产权登记手续，以实现房屋产权的最终规范确定。

四、法院裁判结果解读与法律依据分析

1. 裁判结果：

- 北京贝通公司于本判决生效后十日内协助黄涛办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至黄涛名下，所需税费由星耀公司负担。

- 北京市海淀区一号房屋产权登记至黄涛名下后十日内，黄涛协助星耀公司办理上述房屋的房屋产权登记，将房屋产权登记至星耀公司名下，所需税费由星耀公司负担。

2. 法律依据与分析：

- 从借名买房合同关系认定角度来看，星耀公司与黄涛等四人签订的《星耀公司北京公司关于购买某处房产的说明》以及《委托代购房屋协议书》，构成了双方关于借名买房的书面约定。这些约定明确了双方的权利义务关系，尤其是在房屋产权归属、费用承担、权益享有等核心问题上有清晰的界定。

- 结合房屋出资情况，星耀公司支付了首付款、办理并偿还了按揭贷款，这是判断房屋实际权利人的重要资金依据。在实际占有使用方面，房屋一直由星耀公司下属全资子公司占有使用且收益归星耀公司享有，同时购房票据也由星耀公司持有。综合这些因素，可以认定星耀公司与黄涛之间存在借名买房的合同关系，且星耀公司为案涉房屋的实际权利人。

- 鉴于案涉房屋尚未办理不动产产权登记，而贝通公司表示房屋已具备办理产权登记的条件，根据相关法律规定和合同约定的权利义务关系，法院判定由贝通公司协助黄涛办理案涉房屋的所有权登记手续，在黄涛取得产权登记后，再协助将案涉房屋登记在星耀公司名下，以实现房屋产权从名义购买人到实际权利人的合法转移，确保星耀公司的合法权益得到法律保护。

五、律师总结与启示

1. 借名买房风险警示：本案是一起典型的借名买房纠纷案例，充分展示了借名买房行为所蕴含的潜在风险。对于借名人（如星耀公司）而言，尽管有书面协议约定，但在产权登记未完成之前，房屋产权始终处于不稳定状态。一旦名义购买人（如黄涛）出现信用风险、债务纠纷或其他意外情况，可能导致房屋被查封、抵押或卷入其他法律纠纷，从而影响借名人的实际权益实现。即使有协议约定，在司法实践中也可能面临各种挑战，如证据的完整性、协议的合法性与有效性审查等。

2. 书面协议的关键作用：在借名买房过程中，签订详细、明确且合法有效的书面协议至关重要。本案中，星耀公司与黄涛等签订的两份协议成为法院认定借名买房关系的核心依据。协议应涵盖房屋基本信息、产权归属、费用承担、使用权益、违约责任、过户条件与时间等关键要素，确保双方的权利义务得到清晰界定，为日后可能出现的纠纷提供明确的解决依据。

3. 证据留存与风险防范意识：无论是借名人还是名义购买人，在整个购房过程中都应注重证据留存。借名人要保留好出资凭证、还款记录、房屋使用与收益相关证据等，以证明其实际权益关联。名义购买人则要留存好关于借名约定的相关文件，避免因自身权益受损而无法举证。同时，双方都应增强风险防范意识，充分评估借名买房行为可能带来的各种法律后果和风险，谨慎决策是否参与此类行为。在商业房产购置或涉及公司资产配置的借名买房情境下，更应遵循严格的法律程序和公司内部决策流程，确保行为的合法性、合规性与可操作性，以维护各方的合法权益和商业交易的稳定秩序。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！