信号很明显了，但很多人还是看不见！

　　今天就不聊市场热点，但有些直击天灵盖的思考，想和大家分享。

　　与君共勉吧。

　　怎么说呢，这个世界本就是参差的，人与人之间的差异和体感是不同的。

　　刚好也年底了，所以也可以和大家复盘复盘底层逻辑。

　　人口和房价的博弈。

　　2022年我们正式进入人口负增长模式，那时候就有人口减少，房价暴跌的言论。

　　2023年数据也公布了，继续负增长208万。

　　再加上房价真的下跌了，一时间话题又拿出来炒作了。

　　马上下个月吧，估计又会公布新的数据了，依然会有人拿出来说的。

　　人口负增长是事实，2023年房价下跌也是事实，但他们两个并没有因果关系。

　　2022-2023年的出生人口降低，他们并不会影响现在的楼市，他们的购买力至少要等30年后他们有购房需求才会变成现实吧。

　　脑子不发热的人都知道，现在的房价下跌，和现在的人口负增长没太大关系。

　　短期如果说有关系的，那也应该是购房适龄人口和流动人口的数量。

　　先说适龄购房人口吧，其实有刚性需求和改善需求的人群，年龄段一般集中再25-55之间。

　　那他们因该就是1999年-1969年出生的人口，而我国的出生人口高峰期1963-1973、1981-1991年两轮。

　　刚好也匹配现在的购房年龄，所以我们从现在开始人口红利消失了，不代表现在楼市购房需求消失了。

　　我们适龄人口中，有一大批人其实是没有解决住房需求的。

　　我们城镇化进程虽然有65%，约9.1亿人生活在城镇，但不是有人都享受着城镇的福利待遇的。

　　如果要看户籍城镇化率，我们现在只有46.6%，其实很多人是到大城市生活，但可能没有大城市的户口，也没有大城市的房子。

　　所有肯定有部分人的住房需求是没有被满足的。

　　我们现在大多数是不缺房子了，但很多缺的都是在工作地的房子。

　　其次是流动人口，我们国家是很特殊的，只有我们国家是有春运的，每年一批人从各个大城市开始返乡。

　　为什么会有这样的情况，背后难道不是城市发展不平衡，产业发展不平衡，就业发展不平衡吗？

　　随着年轻人在大城市工作，有能力的会开始逐渐在大城市安定并安居.

　　所以看房价，还要关注的就是流动人口，有人口涌入的城市，房价就有支撑。

　　别听人瞎说，现在人口大D，导致的房价大D。

　　首先，现在的人口，影响的是未来20年后的楼市格局。

　　其次，我们没有人口红利，但有结构性红利，高等教育下，人口会流动，也会聚集，有人口的城市房子还是抢手的。

　　以后不要说中国房价，不分城市和区域谈，很冒昧。

　　你说房价很贵，我说鹤岗几万一套，你说房价很便宜，我说北京豪宅20万/平米。

　　那，人与人之间，永远聊不到一块儿去了。

　　最后，现在房价下跌不和人口下跌有关系，和什么有关系。

　　很多，内部是经济复苏的原因，信心的衰退，过去大涨后的周期回调，还有全球局势的影响等等。

　　房价下跌是综合性影响下的结果，不能只让人口背锅。

　　如果你关心人口减少对城市格局的影响，进而影响到大家在城市押宝的财富，倒是可以来我闭门直播听听我的分析。

　　人口减少之下，到底影响的是什么？而剩下的这一批城市格局中会如何重塑？

　　人口负增长的趋势是无法逆转的，但至少我们每个人是可以提前做好自己手上资产配置的准备的。

　　大家想保持快速同频学习的，可以加我微信，今晚就来听闭门直播的分享。

　　选对赛道，比一味奔跑重要。

　　越长大，其实你会越质疑努力就有回报这句话。

　　尤其是去年，理解更加深刻，我有个朋友，去年又被裁了。

　　你说他不努力吗，当然不是，经济不景气，行业不景气，他能怎么办？

　　我还有个朋友，他上班其实很努力，每天能接到客户很多电话，可是都是只问不买。

　　不得不看开，钱真的不是那么好赚的。

　　而且我们必须承认，努力不一定就有回报的。

　　前几年口罩大家伙都说没赚到钱，但我知道的是有些物流行业，还有刚开始卖口罩的，赚可多钱了。

　　还有搞自媒体直播的，也赚了不少，很多人都辞职专业去做直播带货了，买房买车的不在少数。

　　人与人最公平的就是时间，按照时薪来计算，你才能深刻意识到人与人之间的差距。

　　所以一味努力，不是必然就得有好的结果和回报的。

　　选对赛道，抓住机会，才能少花力气赚钱。

　　别最后你拼命往上跑，最后转头一瞧，梯子都放错了。

　　为什么学历不值钱，但学区房却死贵？

　　这几年很多人体感大学生很多，随手一抓就一个硕士。

　　还有就是辛辛苦苦上的大学，毕业出来一月工资5800。

　　很多人感慨，读书的时候学区房死贵，但孩子拿到的学历似乎不怎么值钱。

　　北上广深的顶级学区房，最高的时候20万/平米，二线城市也要顶破10万左右的天花板。

　　但最后呢，可能孩子毕业后，一辈子都有可能赚不回一套学区房的钱。

　　可即便如此，为什么学区房还那么贵？

　　说白了，教育资源就是不公平的，这是肉眼可见的。

　　你说农村的教育和北京的教育是一个水平上的吗，显然不可能。

　　只要不均匀存在，学区房就是有价值的。

　　那以后如果实现教育均衡了呢，那学区房差异会缩小，但不会消失。

　　比如说，离学校近是实打实的，以后可能师资力量差不多，但家长可能会拼距离，哪里能让孩子多睡半小时，哪里就更好。

　　现在学区房之所以会贬值，在于学区房的溢价太高了，现在要慢慢缩小学区房和学历之间的差异。

　　而且只要有人在的地方就有江湖，一定会有竞争的。

　　你真以为每个人嘴巴喊着躺平，他就真的会彻底躺平吗？

　　其次，有钱人确实也需要学区房。

　　有钱人再怎么有钱，他们的孩子也是需要读书的，他们也会想就近，也想更好的。

　　这个东西一旦被有钱人看上，那价格就可能会上不封顶了。

　　因为有钱人是很粗暴的，就是价高者得，所以有钱人很轻松就能买个学区房，结果房价立马拉起来了。

　　关于这套房子值不值，人们的看法显然是不一样的，这是由腰包和价值观决定的。

　　你在路上能看到几万的车，也能看到几百万的车，都是四个轮子这么跑，凭什么人家价格那么高。

　　这个东西有时候就真的没什么好说的。

　　只要东西是稀缺的，而有钱人又有需求，这东西就能涨价。

　　借着这个事，我还要延伸说，很多人说老百姓买不起房，房价凭什么那么高？

　　但我想问，老百姓买不起了，和房价涨跌到底有没有直接关系？

　　我只能说，老百姓并不是买房的有效需求，一小撮既有资金实力、又有真正购房需要的人才是真实的购买力，他们决定了房价走向。

　　实际上，几乎所有的市场交易都是“价高者得之”、而不是全民平均购买力。

　　认为老百姓就能决定房价的人，是在潜意识里认为只有供求平衡了，房价才能稳住，但这个逻辑并不符合实际情况。

　　对于于绝大多数普通的、公众都要消费的商品，这么说是没错的，比如大米和油盐酱醋。

　　但房子，尤其是稀缺的房子，一定是市场上一小撮人拥有，且只在这一小撮人手里流动上涨的。

　　所以，这个世界注定是分化的，楼市也是如此。