北京买房：理清思路，购房建议1381

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，个人认为现在处于房价低点，后续房价即使不上涨，但长期看，货币贬值是必然，现金存银行不如买个房。目前住丰台七里庄小户型一套，孩子在丰台三小，今年9月份刚入学，就读一年级。

因可走西城政保，考虑去西城买个老破小，主要是想3，4年级转学过去解决学籍，进而小升初找个相对好点的高中，比如北师大附属实验或者四中八中。房子不自住出租，但考虑保值或将来养老用。还住在丰台，每天开车接送，所以不能离七里庄太远，同时溢价不能太高。

首付100万，预算300万出头。目前倾向北京小学广内分校，也就是广内牛街板块。请问章哥，这种考虑是否现实且合理？有推荐的板块吗？

另，不知章哥对副中心第一实验学校和北京学校了解多少？如果举家搬至副中心（本人在副中心上班，可分宿舍，但大人因工作原因无法放学后及时辅导督促孩子学习），在溢价较低的板块如天通苑、东四环、百子湾等买个300万左右的大点的户型，甚至到大厂等地买个小户型留作养老用，与前述方式相比，哪个更合理？

A：

1、有西城政保，哪种政保？小升初怎么找高中啊？而且还是金刚校，这不是好点儿高中的事儿了，是顶级。

2、预算300，那溢价不可能低，租金也就不可能高。因为这是最典型儿的占坑房，关注的家长多，自然也就推高了溢价，毕竟商品价格是由供需关系决定的。西城溢价低的房子都很贵，买得起的人少溢价比例才有可能低。

而且这价位的占坑儿房必定有硬伤，就算不影响保值也流动性很弱，就算没溢价都不好聊保值。再一点是广外的学区不算太强，明年高峰期之后是否能保持溢价得看政策。所以您这种想法既不现实也不合理，现实中没有这种房。

3、副中心第一实验学校？我只知道“通州第一实验”和“北京第一实验”，这指的哪个啊？如果是北京的那就应该很强，只是没成绩呢。通州的那就是马驹桥的，不太强。北京学校通州的成绩中等吧，不算太强。其他的不了解。

不过既然能用政保上金刚校，那考虑北京第一实验还行，另两个就没什么道理了吧？相当于找工作，既然能去市委上班的，那还有必要考虑居委会吗？

4、天通苑东四环和百子湾不是溢价低，而是没有学区溢价。这看自己的需求，朝阳的最好别考虑户型大的，或者说紧凑户型才能做到兼顾。天通苑的也大不到哪儿去，都是尽量紧凑户型吧，否则都大概率有硬伤。

5、大厂的我不懂。不过孩子还上小学呢就考虑养老？别到时候房子先老了，谁养谁啊？

6、总之您这想法我看不懂，也都不是一回事儿。相当于想买车，请问是买辆十八手的奔驰，还是买辆皮实的面包儿，再或者来一辆河北牌子的电动先存着，哪个合理啊？没法儿评价，还是考虑清楚主要需求吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我已经退休，手中有200多万，之前是买的理财，考虑风险大给取出来了。可银行利息又太低，所以考虑是否可以买套小房子。您觉得合适吗？另外也考虑过买外地的，但总觉得没有北京的保险。但买北京的话我这钱太少，也不想贷款了，合适吗？

A：

1、在我看来如果没有房子，那买一套自住是合适的。老人是最好自己有套房子的，要不然岁数越大越不好租到房子，除非是公租房。

2、但如果已经有了能满足自住的，那再买套小房就意义不大了。因为这总价的房子基本就仨选择，一是市区地段普通的老破小，二是郊区的，三是公寓。

老破小的租金相对高，但也就是跟现在的银行利率差不多。除非是银行再降利率，否则房子的租金收益谈不上多高。而且老破小的劣势是不好变现，真等有急用的时候挺急人的。

郊区的更适合自住，肯定比市区的面积大。但劣势是租金收益一般不高，而且价格走势也有落后市区的可能。再一点也是不好变现，除非是较大的降价。

公寓的优势是租金高，现在来讲买到等同或高于银行利率的不难。但这种房的劣势更明显，主要是政策风险大，所以导致的升值慢和不好卖，很多时候都不是价格的原因，而就是接盘人少。

3、所以我觉得如果有房了就没必要再买了，买稳妥的理财或国债吧，真等急用的时候好变现。或者说就算买房怎么也得手里留点儿吧？可如果留个几十万就更不好买房了。所以我认为意义不大，还是再考虑一下吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我女儿前年入职的**部，房子分了但没有产权，产权房的话则需要大概七八年。而女儿想自己买一套，看了朝阳区的炫特小区，40平米的0居室200万全包价，是否合适？

如果不合适，请问在同等预算之下您推荐哪里？老乡推荐了他在旁边的润枫嘉尚，50年产权的，面积大一些但不能贷款，他可以180万包装修和家具家电，这个合适吗？

A：

1、房子分了？这是宿舍公寓吧，谈不上产权，周转房而已。另外所谓的“产权房”也没有产权，只能自住，不能上市交易，和过去的“公房”性质差不多，何时能交易得等政策。

另外七八年或许有点儿理想化了，一般是升到处级才有资格排队，否则很难轮上，人多指标少的部委还有司级的在熬着呢。

2、炫特的小区中等吧，典型的刚需小户型公寓，70年的。自住很合适，性价比高，地段儿好，否则这种产品要在别的板块早就价格走弱了。常规建议是尽量不长期持有，五年八年吧，再长了有可能因为维护的不好而影响价格走势。

另外这40平的200万全包，价格好像偏低了，单价才不到5万。我估计是带硬伤的房子，也就是楼层或朝向不太好的。考察清楚吧，带硬伤的优势是便宜，但劣势是出手时的周期长，价格走势也略弱，否则不会现在的价格。

所以这小区可以算短期持有合适，长期不太建议。这房源也最好再考察一下，尽量选择没硬伤的，毕竟房子是用来住的，同小区内越宜居的越保值，至少是好卖。

3、润枫嘉尚是50年公寓了，一般不建议买。优势就是自住的性价比高，租金也高。但产权性质导致升值很慢，也不好卖。这老乡之所以愿意送东西，不就是因为不好卖吗？否则谁会做善事啊？我认为是不太合适。

4、对了，既然是在**部，那公积金就是国管的，尽量把首贷额度用足吧。这是比其他市管单位强的多的福利，最好别浪费了，一生就一次机会。所以如果这次买房的资金缺口不大，那尽量找亲戚朋友借，留着公积金首贷资格。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是刚把丰台的老破小卖了（不到200），现在花园桥附近还有一个老破小，2个孩子都上学了，在考虑是卖掉花园桥的（这样可能总共600），家庭年收入80左右，在附近买中海馥园还是建设部社区，还是不卖等等？

A：

1、中海馥园还是建设部大院，如果是同等预算且同等板块，那其实就看自己的喜好了，因为居住的性价比基本一致，学区溢价也不会有差距。

这让当地中介给计算一下租售比就知道了，应该是差不多的。我估计建设部的数值应该低点儿，理论上性价比更高，但建设部的单价也略高，所以综合下来差不多。

但如果是差不多，那细究起来就是建设部的性价比更高，因为毕竟是公房社区，得房率在理论上都高，所以还是占优。

2、另外除了改善的需求之外，对保值怎么考虑的？常规建议是短期持有买中海，长期持有肯定是建设部的占优。因为馥园是商品房，中海进北京的早期项目（不是第四就是第五个），创牌子阶段的质量和品质都好，到现在也算标杆儿，所以至少流动性占优。不过就是因为老了，所以和老公房的价格差逐渐拉近，也就是价格走势偏弱。

建设部大院属于老公房中保值很好的，超过大多数商品房，劣势就是流动性弱点儿，出手时不着急慢慢儿卖就至少不吃亏。

所以这看自家的情况吧，更看重哪方面以及换房的周期，都挺好的小区，各有优劣而已。

3、不卖等等那就等等呗，房子是用来住，有改善的需求再置换。这看自己了。

仅供参考。

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