蛰伏十年，这座命运多舛的豪宅终于入市

图片来源：中房报图库

石青玲丨发自西安

作为西安最神秘的豪宅，泰发祥·檀府的一举一动都备受关注。

檀府之所以备受关注，主要是由于其地段。项目位于大唐不夜城核心区，北侧紧邻陕西大剧院、一路之隔是西安音乐厅、南侧是银泰百货，周边还有威斯汀大酒店、西安美术馆、大悦城、温德姆酒店等资源，向北七八百米就是大雁塔，这样的地段与资源再无复制的可能。

在过去的几年里，檀府多次传出入市的消息，然而始终都没有面市，这其中的原因主要还是限价，“开发商对檀府的价格期望值是6万元/平方米，但是因为限价很难批下来，所以只能等。”一位曾参与檀府打造的人士对中房君说道。

千万级豪宅入市

檀府可以说是一个命运多舛的项目。

早在2014年5月的时候，延安高第集团华盛投资有限公司旗下的陕西瑞朗置业有限公司（以下简称“陕西瑞朗置业”）就摘得了这块59.315亩的土地。不过2016年9月，阳光城通过旗下的平台公司收购了陕西瑞朗置业52.9987%的股份，成为陕西瑞朗置业的大股东、实控人。

2017年1月，阳光城又通过旗下平台公司收购了延安高第集团华盛投资持有的陕西瑞朗置业剩余股份。至此，陕西瑞朗置业成为阳光城的全资平台公司，阳光城从2017年开始筹备这个项目，案名为阳光城·檀府，它也在这个项目上投入了很多的心血，上述人士表示：“项目所有的配置都用的是顶级品牌。”

然而，在后来的行业调整中，阳光城遭遇了流动性危机，于2021年将“檀府”用地转让给泰发祥实业集团，项目也改名为泰发祥檀府。泰发祥接手之后，对项目的立面、空间、硬件等进行了进一步的提升与优化，如2#楼标准层层高由3.2米调整为3.4米 ，调整后西单元高度由36米调整为34.8米，楼层由11层调整为10层；东单元高度由26.4米调整为28.0米，层数不变。

围绕着这块“宝地”有着数不清的故事，不过在蛰伏十年后，檀府终于迎来了入市。10月17日，西安市调整了房地产调控措施，明确取消了限价，檀府也于当日公示了备案价格，首批次公示的是1#、4#、5#、7#，全部为11层高的毛坯，共计132套房源，备案均价分别为41641.95/平方米、46658元/平方米、48683.31元/平方米、43244.47元/平方米，总价1080万元/套起。

“项目含有精装包，加上精装包的起步价更高。”上述曾参与檀府开发的人士说道，檀府也成为西安第4个备案均价超过4万元/平方米的住宅项目。此前，西安地产史上备案均价超4万元/平方米的住宅项目仅有3个，一个是源邸壹号的合院，一个是九曲松间，还有一个是源邸滨湖。

不过，地段优越的檀府并没有迎来像一线城市的豪宅一样被抢购，据前瞻顾问统计，项目首开客户基本为其陕北关系网，截至11月24日，去化43套，去化率33%，“项目前期做了内部开放，目前在正常平销和去化中。”檀府一位项目人士介绍道。

豪宅走出独立行情

与全国市场相比，西安的“豪宅热”并不明显，但在过去10个月里，当整体楼市处于调整期时，豪宅市场（单价3万元/平方米以上的项目）仍然走出了独立行情。

据克而瑞陕西统计数据显示，今年前10个月，西安总价1000万元以上豪宅成交280套，总价800万元以上豪宅成交620套，而2023年为599套。1~10月，曲江星河湾花园以18.53亿元的销售业绩稳居榜首；其次为招商西安序，11.83亿元位居第二。

2023年，曲江星河湾首批次319套房源推出，起步面积约220平方米起步的面积，起步毛坯总价约650万元；最终，1601组家庭登记，最终核验通过1566组，并在开盘当日售罄。2024年，曲江星河湾二批次160套房源推出，线上登记716组，最终核验通过680组。同样，从开盘至今，次次摇号。

2024年4月，金茂璞逸曲江入市，该项目为大平层改善型产品，整体户型区间在约192平方米~313平方米，毛坯价格2.8万元/平方米~3.1万元/平方米，如果算上精装包，产品整体均价已超过3万元，从首开至今，已经推售六次，共计15栋528套房源，每一次登记人数都高于登记数，次次摇号。

供应端，近两年西安市场上的千万级豪宅项目越来越多，招商西安序、曲江星河湾、融创曲江印、自然界江月、金茂璞逸曲江、九曲松间、绿城清水湾、高科云天、源邸壹号、中大国际99等项目扎堆亮相，单价、单套总价的天花板不断被突破。

在克而瑞陕西执行总经理李晓兵看来，西安豪宅市场持续热销首先离不开西安高净值人群的持续增加，其次则是城市核心板块在供应优质土地的同时，产品力也在持续提升。

2024年，在土地市场萎靡不振的情况下，多区都拿出了“压箱底”地块，以期提高企业拿地热情，曲江也是如此。根据中国土地市场网发布《西安市曲江新区2024年度第三批次拟出让住宅地块详细清单》，在9月25日~12月25日曲江新区将出让第三批次供地，合计15宗，733.188亩。其中，曲江CCBD拟供应2宗，合计面积约83.1975亩，这两宗地块都临近金茂璞逸曲江。

此外，在11月份的竞拍中，金茂连续摘得曲江2宗优质地块，1宗临近金茂璞逸曲江，1宗靠近星河湾，这意味着曲江将再添新豪宅。

“未来的豪宅市场还是会有相对独立的行情，一是因为政策扶植力度将会持续，支持和鼓励改善型需求；二是以往的刚需及改善型成交，经过时间沉淀，以及家庭生命周期的演变，已经到了置换的阶段；三是产品力持续迭代，优质地块的持续推出，促使豪宅需求将会有一定的韧性和持续性。”李晓兵说道。