批 后 公 布！

近日，三亚市自然资源和规划局发布和具体内容

01

《三亚市南丁中片区城市更新

控制性详细规划》批后公布材料

一、编制背景

为规范和引导新时期三亚南丁中片区的发展建设，衔接落实《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》等规划的相关内容，进一步落实《三亚市城市更新实施指导意见》等政策文件的要求，有效管理和指导南丁中片区的城市管理与建设，特编制《三亚市南丁中片区城市更新控制性详细规划》（以下简称“本规划”）。

二、规划范围

南丁中片区位于三亚市吉阳区南丁中村，东临龙泉谷高尔夫球会，西至学院路，南抵阿那亚，北临南丁村。规划面积约48.82公顷。

三、发展定位

本规划充分结合南丁中及区域发展情况，积极谋划产业发展、全面提升人居环境，实现生产、生活、生态“三生合一”的协同发展，打造集山水休闲生活、多元综合服务等功能于一体的友好邻里中心。

四、规划结构

以用地功能为核心形成组团，以城市干道和规划水系为轴塑造空间景观，总体形成“一心两轴五组”以生活服务功能为主的规划结构。

一心：景观核心；

两轴：一为沿鹿城大道的道路景观轴，一为沿规划水系滨水景观轴；

五组：以居住用地和居住混合零售商业用地为主形成的三大居住组团及以教育用地为主形成的两大服务组团。

五、用地布局

规划按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）明确各地块的用地性质、控制指标。本次规划总用地规模为48.82公顷。

其中：

规划耕地（01）面积7.43公顷，占规划总用地面积的15.22%。

规划总居住用地（07）面积6.94公顷，占规划总用地面积的14.22%。

规划居住混合零售商业用地（070102/090101）面积15.22公顷，占规划总用地面积的31.18%。其中居住用地与商业用地建筑容量占比以85:15控制。

规划区内的公共管理与公共服务用地（08）面积2.39公顷,占规划总用地面积的 4.90%。

规划交通运输用地（12）面积12.11公顷，占规划总用地面积的24.81%。

规划公用设施用地（13）面积0.15公顷，占规划总用地面积的0.31%。

规划绿地与开敞空间用地（14）面积2.24公顷，占规划总用地面积的4.59%。

规划陆地水域（17）面积2.34公顷，占规划总用地面积的4.79%。

六、公共服务设施布局

根据《三亚市社区生活圈专项规划》15分钟生活圈划分方案，本次规划范围南丁中片区属落笔大社区。规划根据国家对配套设施的相关规范、规划区居住人口规模以及规划区实际情况，充分完善公共服务设施并合理布局，全面提升规划范围内公共设施服务水平。

教育设施：

规划根据规划人口，结合服务半径规划2处幼儿园和1处九年制学校。

医疗卫生设施：

规划对周边医疗设施进行统筹安排，区域内医疗设施与养老设施资源共享，规划区内配建1处社区卫生服务站。

养老设施：

规划配建2处托老所。

文化设施：

规划对周边文化设施进行统筹安排，区域内文化设施资源共享。规划区内配建2处文化活动站。

体育设施：

规划配建1处中型多功能运动场地，2处晨晚练活动点，2处室外综合健身场地，2处小型多功能运动场。

其他设施：

为完善规划区配套服务设施，丰富居民日常生活，规划区内还应配建银行网点、电信网点、健身室等其它公共服务设施。

七、建设开发控制

（一）容积率控制

规划综合考虑合理的经济效益和良好的环境、社会效益，地块区位、建筑性质等确定各地块的容积率控制。

二类城镇住宅用地不大于1.5；

居住混合零售商业用地不大于1.5；

中小学用地不大于1.2；

幼儿园用地不大于0.8；

环卫用地不大于0.9。

（二）建筑高度控制

规划考虑土地使用、城市空间效果、空间轮廓、地块区位、建筑性质、建筑间距、街道尺度和城市消防、净空通道、高压走廓、景观视觉空间，以及自然、历史文化景观保护协调和地质条件等确定地块建筑高度控制。

二类城镇住宅用地不大于40m；

居住混合零售商业用地不大于40m；

中小学用地不大于18m；

幼儿园用地不大于12m；

环卫用地不大于15m。

（三）建筑密度控制

规划考虑环境质量、地块区位、使用性质、建筑安全、卫生间距、气候条件和地形坡度、朝向并结合现状确定各地块建筑密度控制。

城镇住宅用地不大于25%；

居住混合零售商业用地不大于35%；

中小学用地不大于25% ；

幼儿园用地不大于20%；

环卫用地不大于35%。

（四）绿地率控制

规划绿地率结合地块用地性质、景观环境以及相关规范要求确定绿地率控制。

城镇住宅用地不小于40%；

居住混合零售商业用地不小于40%；

中小学用地不小于40% ；

幼儿园用地不小于40%；

环卫用地不小于20%。

八、道路交通规划

规划区由主干路、次干路和支路，构成层级清晰、功能明确的三级道路网体系。

其中，鹿城大道为主干路，承担规划区对外交通联系功能。

规划次干路以森海路为主，承担联系规划区内各板块的作用，同时衔接主干路并快速集散主干路交通，分担主干道交通压力。

规划支路采用结合地形自由式布局理念，加强内部微循环，为片区内部人们日常生活提供便捷的出行服务。

02

《三亚市槟榔河国际乡村文化旅游区

控制性详细规划（修编）》

批后公布材料

一、编制背景

根据新一轮国土空间规划编制要求，特别是在自由贸易港的建设背景下，根据片区实际建设及发展需要，需对片区规划进行优化调整及整合。故为进一步深化落实规划改革工作，适应新时期的发展需求，有效控制规划范围内用地建设，科学指导土地使用和开发建设行为，保障规划的实施，制定本规划。

二、 规划范围

本次规划修编的三亚市槟榔河国际乡村文化旅游区位于中心城区北部，东依牛少坡岭，南至G98海南环岛高速，西至中部水厂，北至水源池水库，总面积为793.95公顷。

三、 功能定位

本规划总体定位为：三亚新文化创生地、全龄活力娱乐中心。

延续“文化消费”定位，突显集群复合优势，促进三亚民俗文化与国际新兴文化融合，突出“旅游+艺术”，赋予槟榔文化艺术气质，与生活互通互融，对民俗文化进行再度创作，蜕变成为现代时尚艺术。以黎族民俗、新兴文化、山水环境、热带游乐为重点，打造“三亚新文化创生地，全龄活力娱乐中心”，完善三亚国际旅游功能，填补三亚城市圈的文化休闲区空白，铸就休闲典范，构筑中国休闲度假的新纪元和新起点。

四、功能结构

规划形成“河轴为脉，两片发展，一带串联，多点闪耀”的空间结构。

（1）河轴为脉：在整体格局上形成槟榔大道发展轴带，串联区域空间资源；

（2）两片发展：以槟榔河为界，整体形成东西两大片区，东动西静，东部突出“文化+”模式，西部突出“生态+”模式；

（3）一带串联：以槟榔河沿线作为功能发展带，统筹多核心，对外链接周边片区；

（4）多点闪耀：在南北向景观轴与功能带的交汇处，形成规划片区的服务核心，打造文娱活力核心；依托各个功能板块，形成多个组团服务核心，包括旅游接待中心、文艺游乐园区、水上休闲乐园、艺术商业街区、文旅演艺小镇、文创研学街区、宜居社区等。

五、 用地布局

规划按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》明确各地块的用地性质、控制指标。

规划区总用地面积793.95公顷，建设用地总量241.52公顷，城镇开发边界内180.42公顷，城镇开发边界外61.10公顷。其中，居住用地（07）6.34公顷，占规划范围建设用地的2.63%；公共管理与公共服务用地（08）6.15公顷，占规划范围建设用地的2.54%；商业服务业用地（09）109.77公顷，占规划范围建设用地的45.45%；交通运输用地（12）47.36公顷，占规划范围建设用地的19.61%；公用设施用地（13）13.56公顷，占规划范围建设用地的5.62%；绿地与开敞空间用地（14）13.43公顷，占规划范围建设用地的5.56%；留白用地（16）44.91公顷，占规划范围建设用地的18.59%。

六、 公共服务设施规划

规划公共管理与公共服务用地总量约6.15公顷，占建设用地规模的2.54%。商业服务业设施用地109.77公顷，占建设用地的45.45%。

公共服务等级主要分为居住区公共服务设施和旅游服务设施两类。

居住区公共服务设施：规划1所九年制学校，为片区级（十分钟生活圈居住区）配套设施，服务于本片区及西侧天涯绿谷片区居住区。规划1座医疗服务中心，为片区级（十分钟生活圈居住区）。规划2所幼儿园，为五分钟生活圈居住区配套设施。

旅游服务设施：依据规划结构和用地布局，优化和分级配置规划区的旅游服务设施，包括行政管理、旅游接待、商业、娱乐等。

（1）教育设施

规划1所九年制学校，总用地面积4.60公顷，班级规模为54班（其中小学36班，初中18班），位于槟榔河西侧，临近天涯绿谷片区布置。规划2处幼儿园用地，总用地面积0.65公顷，每座幼儿园规模为6班，位于南园路东侧、水镇路南侧。

（2）医疗设施

规划一处医养服务中心，将服务槟榔河和天涯绿谷，以基础医疗为主，兼顾旅游康养功能，总用地面积0.90公顷。位于水镇路与槟榔大道交叉口。

（3）商业服务业设施

规划范围内规划商业设施包括零售商业用地、零售商业用地/餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地，总用地面积109.77公顷。

（4）社区级公共服务设施

落实生活圈居住区要求，集中设置，分区服务，以5分钟生活圈为布局原则，主要在河西片区设置集中的生活服务设施。

七、 土地使用强度控制

（一）开发强度控制

本次规划延续原控规中低强度建设，主要根据规划范围的总体定位、地块用地性质、项目策划及区位等要素综合衡量确定，容积率整体控制在2.0以下。

（1）容积率区间控制在1.5＜FAR≤2.0，主要为西区二类居住用地。

（2）容积率区间控制在1.0＜FAR≤1.5，主要包括已建特色小镇及部分规划旅馆、商业等用地。

（3）容积率区间控制在0.5＜FAR≤1.0，河东主要包括规划娱乐用地、旅馆用地，及演艺小镇、红色娘子军、槟榔新村等已建项目；河西主要包括规划教育用地、商业用地、社区服务设施用地。

（4）容积率控制在0.5及以下，主要包括现状水上世界及排水用地等公用设施用地。

（二） 建筑高度控制

整体建筑高度不得破坏周边山体环境，形成建筑物布局与山体、水系、道路共融的意境。

依据功能布局和城市设计空间意向划定建筑高度。核心区域建筑高度适当提升，限高控制在45m以下。

根据高度不同，本次规划划分为以下5个区间进行控制。

（1）建筑高度区间为32＜H≤45m，主要以酒店建筑、公寓等旅馆用地、娱乐用地和二类居住用地为主的建筑形式，其中旅馆用地位于水上世界北侧，娱乐用地集中在火车站连接线东侧。

（2）建筑高度区间为24＜H≤32m，主要包括连乐路沿线北侧的娱乐用地。

（3）建筑高度区间为18＜H≤24m，主要包括演艺小镇二期、文旅小镇、西水中调工程等项目及规划旅馆用地和娱乐用地，其中旅馆用地位于水上世界东侧、娱乐用地位于绿荫路沿线及槟榔河东侧部分区域。

（4）建筑高度区间为12＜H≤18m，主要包括已建特色小镇等用地。

（5）建筑高度区间为12米及以下，主要包括水上世界、旅馆用地、河西商业用地等。

另外，针对具体地块内的局部建筑高度控制，首先需满足日照、通风、城市景观、高压线等各类限高要求，其次，沿城市道路的建筑高度，应根据道路红线宽度及沿路建筑后退道路红线距离，从而营造比例适度的城市道路空间感。

八、道路交通系统

规划区道路充分考虑片区地理特征和路网建设条件，构建按一级公路、城市主干路、城市次干路、城市支路四级体系划分。

一级公路：红线宽度控制为30-50m，双向四车道，作为区域快速联络线。

城市主干路：红线宽度控制为32-40m，是规划范围内的主要联系干道，包括槟榔大道、水镇路。

城市次干路：红线宽度控制为12-20m，是主干路之间联络线，承担内部各功能分区的交通联系，主要包括连乐路、艺苑路、文艺路、文秀路、槟榔东路、秀景路、水镇二路。

支路：红线宽度控制为15米及以下，承担片区内部交通组织，是内部交通微循环系统。

来源：三亚市自然资源和规划局

编辑：陈美莹

审核：廖宝玉