《宅基地纠纷律师聚焦：外村人购宅基地，拆迁时卖方索回引纷争》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

钱某鹏向一审法院起诉请求：

1. 判决钱某鹏与孙某杰、李某瑞于 2005 年 9 月 20 日签订的《协议书》无效。

2. 判决孙某杰、李某瑞将《协议书》中涉及的北京市昌平区 N 号宅院返还给钱某鹏。

3. 诉讼费由孙某杰、李某瑞承担。

孙某杰、李某瑞向一审法院提出反诉请求：

1. 判决钱某鹏向孙某杰、李某瑞返还 30000 元。

2. 钱某鹏赔偿孙某杰、李某瑞因《协议书》无效所遭受的经济损失。

3. 诉讼费、反诉费由钱某鹏承担。

孙某杰、李某瑞上诉请求：

1. 撤销一审判决第三项、第四项、第六项，维持一审判决第一项、第二项。

2. 钱某鹏承担一、二审诉讼费及反诉费。

事实和理由：

一、一审法院认定事实不清。一审法院没有查清本次腾退安置政策的规定，造成了孙某杰、李某瑞利益的重大损失。本案腾退安置分为货币补偿和安置房补偿两种方式，孙某杰、李某瑞过错较小，钱某鹏过错更大，补偿方式应选择对孙某杰、李某瑞有利的货币补偿方式，一审法院却选择了对钱某鹏有利的安置房补偿方式。孙某杰、李某瑞自2005 年 9 月 20 日购得涉案房产后一直在此居住，没有其他房产，钱某鹏在他处有住房，2005 年 9 月 20 日之后从未在此居住，孙某杰、李某瑞应该是本次腾退需要安置的人员，应享有选择安置方式的权利。《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》上没有腾退人北京市昌平区 G 村村民委员会的签字或盖章，该合同没有成立。

二、一审判决适用法律不当。本案为发回重审案件，原一审判决认定钱某鹏承担90%的过错，孙某杰、李某瑞承担 10%的过错，裁定的发回重审理由中未对双方过错比例提出异议，现一审判决对双方过错责任比例进行调整是错误的。目前腾退人未就涉案房屋腾退获得补偿利益做出明确，但孙某杰、李某瑞在腾退范围内，现一审法院判决孙某杰、李某瑞将房屋交给钱某鹏，显然对孙某杰、李某瑞不公平，孙某杰、李某瑞有权对涉案房屋获得的整体征收利益进行分割。

二、原告诉称

钱某鹏称，不同意孙某杰、李某瑞的上诉请求。根据合同无效的规定，房屋应该返还。孙某杰、李某瑞认为涉案房屋项下全部的利益都归其分配，我们不同意，其二人不是本案的被腾退人也不是被安置人，没有权利获得安置房等相应的利益，他们的主张，我方认为没有事实和法律依据。我方对一审判决是有异议的，但为了尽快解决纠纷，没有提起上诉。

三、法院查明

李某刚与孙某杰系夫妻关系，婚后育有一子李某瑞。昌平区N 号系钱某鹏 2000 年申请获批的宅基地。2005 年 9 月 20 日，钱某鹏与李某刚签订《协议书》载明：钱某鹏把房基地一座送给李某刚盖房使用，盖房相应手续由钱某鹏提供。钱某鹏一家在房基地这一事上永不反悔，宅基地永远归李某刚所有。

李某刚为了表示对钱某鹏一家的感谢，特送人民币叁万元整。此协议一式三份，钱某鹏一份，李某刚一份，证明人王某丽一份。双方签字之日起生效。证明人王某丽亦在该协议落款处签名。李某刚购买该宅基地后即在该址建房并实际居住至今。李某刚去世后，孙某杰、李某瑞继续在涉案院落居住。

2018 年 5 月 15 日，钱某鹏与北京市昌平区 G 村民委员会签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，认定被腾退人为钱某鹏，认定宅基地面积 280.50 平方米，认定房屋补偿面积 280.50 平方米，支付宅基地腾退补偿总价 2800000 元，宅基地腾退补偿款 1800000 元，其中宅基地区位补偿价 1400000 元，房屋价款 300000 元，装修设备附属物价款 100000 元，各项奖励费、补助费共计 1000000 元。钱某鹏认购安置房 3 套，应支付购房款 800000 元。

四、法院认为

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，李某刚通过买卖方式取得N 号宅基地使用权，李某刚并非涉案宅基地所在村的集体经济组织成员，不享有该集体经济组织的宅基地使用权，故李某刚与钱某鹏签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，孙某杰、李某瑞亦表示认可协议无效，法院不持异议，故钱某鹏要求确认该协议书无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钱某鹏应当知道其所出卖的宅基地属禁止流转范围，应对合同无效负主要责任，李某刚应承担次要责任。现N 号宅基地拆迁认定被腾退人为钱某鹏，因孙某杰、李某瑞仍在占用涉案院落及房屋，钱某鹏尚未实际取得拆迁补偿，但可以参照该宅基地的拆迁腾退补偿标准确定该宅基地及地上房屋的价值，并按照该价值确定赔偿损失范围。涉案院落内房屋均为李某刚购买宅基地后所建，故该院落内房屋及附属物而获得的拆迁补偿款应归孙某杰、李某瑞所有。

因合同无效，导致李某刚失去了涉案宅基地增值部分的利益，故该宅基地所获得的拆迁补偿款应根据双方的责任酌情由李某刚分得70%，由钱某鹏分得 30%。各项奖励费及补助系以每宗宅基地为单位所获得的补偿，应由在此居住的实际居住人享有，虽经认定钱某鹏为该宅基地的被腾退人，但实际居住人为孙某杰、李某瑞，故该宅基地所获得的奖励费及补助费应归孙某杰、李某瑞所有，但期房补助费、独生子女奖励费、周转补助费系针对被安置人所给予的补偿，孙某杰、李某瑞无权要求分割。安置房屋亦系针对被安置人口确定享有的购房指标所购买的房屋，孙某杰、李某瑞亦无权要求分割。

五、裁判结果

1. 钱某鹏与李某刚于二〇〇五年九月二十日签订的《协议书》无效；

2. 钱某鹏于判决生效之日起十日内退还孙某杰、李某瑞 30000 元；

3. 孙某杰、李某瑞于判决生效之日起三十日内将位于昌平区 N 号院落腾空并交还给钱某鹏；

4. 钱某鹏于判决生效之日起十日内赔偿孙某杰、李某瑞 2100000 元；

六、律师案件分析

1. 合同效力的判定依据

- 根据我国相关法律规定，宅基地使用权具有身份属性，仅限于本集体经济组织成员享有。在本案中，李某刚作为非涉案宅基地所在村集体经济组织成员，通过买卖协议获取宅基地使用权，这种行为明显违反了法律的强制性规定。例如，在众多农村宅基地流转纠纷案例中，只要是非本集体成员购买宅基地，无论协议如何约定，都会因违反法律强制性规定而被认定无效。这是为了维护农村土地管理秩序和保障农民的基本居住权益。

- 从合同签订的主体资格角度来看，钱某鹏与李某刚签订的《协议书》自始就存在合法性瑕疵，即使双方在协议中明确了宅基地的转让及相关权利义务，但这种约定不能对抗法律的禁止性规定，所以法院认定该协议书无效是符合法律规定的。

2. 责任划分与赔偿依据

- 钱某鹏作为宅基地的原所有者，明知宅基地禁止流转给非本集体经济组织成员，仍然签订转让协议，在导致合同无效的过程中存在较大过错，应承担主要责任。而李某刚明知自己不具备购买资格却仍进行交易，也有一定过错，承担次要责任。这种责任划分在类似宅基地买卖纠纷案件中具有普遍性。

- 在确定赔偿范围时，法院参照宅基地的拆迁腾退补偿标准是合理的。因为虽然合同无效，但涉案宅基地及地上房屋面临拆迁，已经产生了潜在的利益分配问题。对于地上房屋及附属物的补偿款归孙某杰、李某瑞所有，是基于这些房屋是李某刚购买宅基地后所建，其对房屋建设有实际投入。而对于宅基地补偿款的分配，按照双方过错比例酌情确定，既考虑了钱某鹏对宅基地原始权益的拥有，也考虑到李某刚因合同无效而失去的增值利益预期。对于各项奖励费及补助费，根据其补偿对象的性质进行分配，明确了只有被安置人才能享有特定的补助费用，孙某杰、李某瑞非被安置人则无权要求分割，这种分配方式符合拆迁安置政策的目的和公平原则。

七、案件启示

1. 宅基地交易风险警示

- 对于宅基地的买卖双方而言，本案是一个典型的警示案例。对于卖方来说，不能因为短期的经济利益而忽视宅基地流转的法律限制，否则将面临合同无效后的一系列法律纠纷和可能的赔偿责任。对于买方而言，在购买宅基地前一定要充分了解当地的土地政策和法律法规，非本集体经济组织成员购买宅基地存在极大的法律风险，不仅可能失去购买的宅基地及房屋，还可能面临经济损失。

2. 合同签订与审查的重要性

- 在任何涉及财产权益的交易中，合同的签订都应该谨慎。如果本案中的钱某鹏和李某刚在签订协议前咨询专业律师或者对相关法律规定有基本的了解，可能就不会轻易签订这份无效的协议。同时，在签订合同过程中，要对合同的合法性、有效性进行审查，尤其是涉及到特殊财产权益如宅基地使用权这种受法律严格限制的领域，更要确保合同内容不违反法律强制性规定。

3. 拆迁利益分配与法律地位

- 在农村宅基地面临拆迁时，各方的法律地位决定了其在拆迁利益分配中的权益。只有被认定为被腾退人或被安置人的主体，才有权享有相应的安置房、期房补助费、独生子女奖励费、周转补助费等特定补偿。因此，在涉及宅基地买卖且可能面临拆迁的情况下，各方应清楚认识到自己的法律地位，避免因错误的利益诉求而导致诉讼失败。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！