那个楼盘突然“裂开”了

文/狗蛋分蛋

最近，有上海“虹桥嘉悦府”的业主发小红书说，自家小区突然间“裂开了”。

原本一体的小区，被一条“至少6米宽”“24小时对外开放”的公用道路劈成了两半，处于小区靠中间的高价楼王，莫名其妙沦为了“街边房”。

业主表示，这条公用道路，在开盘时项目的规划图中未明确标注、沙盘未显示、销售说辞未提及，甚至连签订买房合同中都是：

不存在的。

早在项目开盘前，当地政府已公示增设该道路，当时就有细心的业主发现了问题，害怕小区因此“裂开”。找到工作人员询问，项目表示：

该道路为“小区内部樱花大道”，还说业主有这样的疑问“这么不专业”。

结果，后期问题被公开，业主们再次跑到售楼处要说法，却发现当初买房时看到的宣传物料都换了：

规划图、沙盘中，一条鲜明的道路贯穿项目；说辞中，整体的小区，变成了“东区和西区共同组成”......

按规定，开发商有义务在销售阶段向业主公示所有不利因素。业主们觉得开发商故意隐瞒重大不利因素，涉嫌销售欺诈，可工作人员告诉业主：

一开始没有标识，是因为觉得这不属于不利因素，没必要特别强调，后来发现业主们好像不知道这条路的存在，才及时更新了宣传。

猪撞树上知道拐了，大鼻涕到嘴知道甩了，房子都卖出去了知道改了，业主表示：

怪不得销售觉得他们不专业，这变脸的速度确实更专业。

根据相关法律规定和司法实践：如果道路规划的隐瞒，会直接影响购房者的生活质量和房产的实际价值，那么这种行为可能被认定为不利因素。

一条贯穿小区的公共道路，一来增加了噪音污染、小区安全等的问题，二来街边属性拉低房子的后期流动能力，符合判定条件。

从专业的角度看，项目的回应其实不够专业。

关键，问题后期的处理方式，让老业主们的心态也彻底裂开了：

当项目小区公共道路的事被公开后，虹桥嘉悦府的新售价格直接打了95折，新业主买房不仅送物业费，还送两个车位。

老业主们算了一笔账，当初项目开盘价格5.6万/平方米左右，折扣、物业费加上车位，买同样一个小区的房子，老业主比新业主：

损失七八十万的权益。

此外，房子打造水平也没让老业主们安心：公区车库漏水，架空层儿童区墙面发霉，外立面还没交付就已经出现开裂......

私区装标减配，面宽缩水，100多平米的房子空调只有4P，部分户型一次同时只能开两个房间......

老业主找到负责人要说法，对方告诉他们这是：“考虑到节能环保问题”。业主们疑惑：那三代同堂的家庭夏天怎么办，是自己热着，孩子热着，还是老人热着？

总之，从隐瞒重大不利因素，到背刺老业主，再到降标减配，设计缺陷，市面上主流雷点，项目踩了个遍。

有业主在评论区表示：

虹桥嘉悦府影响了象屿在上海的口碑，也影响了国企的公信力。

关于象屿地产，我们在之前的文章《父重前行的象屿地产》曾聊到过，其大本营在厦门，属于这几年在上海搅动风云的闽系黑马之一。

靠着在上海的高举高打，象屿地产实现了业绩突飞猛进。从2020年全口径销售额122.7亿元，全国房企排名第157位，3年时间冲上了百强房企35位。

同时，象屿地产也是上海最敢拿地的房企之一，最近三年，在沪拿地金额超过300亿，今年1-10月，象屿地产在上海拿地总额80.22亿，仅次于厦门国贸排名上海房企第三。

虽然势头很猛，但象屿地产在上海一直有个尴尬：

口碑不理想。

包括上文提到的虹桥嘉悦府在内，象屿很多在沪项目都遭遇了业主“团建”挑战，原因大多数是因为减配，或者打造品质没达到预期。

一般出现这种情况，要么是房企本身产品能力有问题，要么是想多攒点利润。

过去维权多，可能是初入上海，产品能力有待提升。

这两年随着象屿地产在全行业挖了不少人才，比如前段时间才请到了前世茂的设计负责人张维维，在产品能力这块，象屿地产已经能达到行业靠前的水平了。

目前，象屿地产最大的问题是资金压力

7月底，象屿地产发了一个募集资金的公告，直言现在遇到了“重大困难”：

一季度经营性现金流负的113亿元，一季度投资现金流负的14亿元，今年一季度截至总负债900亿元，负债率71%。

即便是募集资金，如此明晃晃的“卖惨”也实属罕见。

2021-2023年，象屿地产的资产负债率分别为64.83%、75.1%、78.4%，今年上半年为76.53%。

今年上半年，象屿地产偿还债务支付现金为152亿元，同期地产销售业绩为135亿。

背靠大树的象屿地产，很少因为资金这么烦恼过。

其母公司“象屿集团”主业是搞大宗商品供应链的，“厦门象屿”是相关领域的A股上市公司，在象屿地产开疆拓土的那些年，象屿集团也是它最大的资金保障。

不过最近，大树本身也出现了一些问题，输血能力可能没以前那么强了。

一方面，全球经济问题，大宗供应链企业经营难度提升。

从财报数据看，今年前三季度，象屿集团营收同比减少了19.24%，利润同比减少了24.67%。

另一方面，象屿集团有几条业务线踩了雷。

不久前，象屿集团金属业务的第一大客户“德龙镍业”被申请破产重整，受此影响，当天象屿股价大跌9%。

据象屿集团的前高管透露，德龙并不只是象屿第一大客户这么简单，两家还是重要合作伙伴，比如之前二者在印度尼西亚合作投资了一个镍铁生产线，光是象屿这边的前期投资，就超过100亿元。

这个项目2022年开始出现亏损，如今德龙又破了产，风险只能由象屿自己吃下了。

11月19日，厦门象屿发布公告，集团出资合计约43亿，参与对忠旺集团的破产重整。

忠旺集团曾经是铝业大牛，有着“亚洲铝王”的称号，但因为各种问题出现了重大经营困难。2020年发布最后一次财报时，忠旺集团资产负债率高达71%。

象屿集团入局，也意味着需要耗费更多精力财力整理“烂摊子”。

之前的文章中我们也提到过，象屿地产在集团的定位一直是利润核心，以不到2%占集团营收比例，贡献了近20%的毛利润。因此，象屿地产在业绩上要求一直比较高。

也许是母公司的压力向下传导，象屿地产这两年更是将“保障去化”四个字刻在了脸上。

典型的就像上文搞出了一些比较激进的操作，或者像楼盘尾批次降价，参与“以旧换新”活动等方式变相降价促销。

不过从表现上看，象屿地产项目的去化能力，可能没有因为这些操作出现显著提升，反而有了滑坡的趋势。

不久前，象屿上海项目“中环云悦府”发布公告，表示“取消摇号认购”。无独有偶，十一黄金周期间，象屿另一个江湾悦府也取消了取消摇号认购。

这意味着，两个项目的认购人数，都未触发摇号。

从数据上看，江湾悦府截至十月底，整体去化率不足34%。中环云悦府项目，10月13日开盘，总套数678套，已售套数仅有145套。

除了上海项目，象屿地产在大本营厦门的项目也出现了去化困难，今年5月开盘的象屿自在海，到目前卖出不到50套。

整体数据上，今年1-10月，象屿地产全口径销售额为238.1亿元，比去年同期的369.7亿，下滑近35%。在上海的销售额为87.23亿，比去年同期203.7亿，下滑了近57%。

今年2月，象屿地产沪浙区域公司换帅，新总经理鲍轶群履历相当亮眼。

此前，他在绿地集团、上海城开集团、复星集团等上海本土企业任职多年，还是原金地商置华东区域副总裁兼环沪公司总经理，集团对这样一位新官的上任，大概率是抱有高期待的。

想要这份匹配期待，新人鲍总压力不小。

而想要匹配上海人民的期待，新黑马象屿地产的压力同样不小。