翟迪强：从产业资本角度看大湾区及全国仓储供需现状及未来机会 | 2024观点产业年会

本文为翟迪强先生在2024观点产业年会上发表的主题演讲

翟迪强（顺丰房托执行董事兼行政总裁）：谢谢各位来宾，今天开场听到陈女士的报告，还有葛培健先生很精彩的演讲，很多材料我要回去抽时间多学习一下。

接下来我从顺丰房托的角度看一下物流地产的发展情况。

我的介绍分为几个部分，第一部分简单介绍一下顺丰房托的情况，第二是从香港看看香港物流地产的情况，第三部分是内地的物流地产情况，第四是细看大湾区的情况，最后总结一下市场的展望。

先介绍顺丰房托，我们是亚太区唯一一家背靠着行业领先物流运营者的物流房托，我们的背后是集团顺丰控股，顺丰控股也是中国和亚洲最大的一家综合物流服务商，在全世界排名第四，业务覆盖了超过200多个国家和作为一家房地产投资公司，我们最重要的是看租户的实力，所以我们最大的租户是顺丰集团，顺丰房托是2021年5月份上市的，到现在已经3年多的时间，过去几年我们的表现也是有增长的，感谢集团对我们的支持，也感谢我们团队过去几年努力营运的结果。

顺丰房托现在有4个项目，总可出租面积接近430万平方米，总估值超过70亿港币，4个项目分别在长沙、佛山、安徽芜湖、香港。所有项目的营运情况也是非常理想的，平均出租率达到98%，我们做得这么好的主要原因还是靠集团，顺丰集团不同的业务单位占了我们大概80%的出租面积，他们也给我们提供了很稳定的收入。

看看市场的情况，先讲香港的物流仓库情况。大家知道香港地方很小，土地供应有限，所以从物流地产的角度，过去十多年供应是不多的。我们在香港的项目，位于香港青衣码头附近，是全香港17个高端物流仓中的其中一个。大家也可以想象香港高端的仓库只有17个，所以过去十几年供应不多，只有2023年在香港机场落成了一个比较大的项目提供了新的供应。总体来说香港的供求是比较平稳的，过去的出租率一直是非常高。

2024年第三季度，我们的空置率来到一个比较高的点，达到了8.4%，过去十几年的空置率也都维持在2%、3%左右。这个高一点的空置率，主要是在香港国际机场旁边有一个大的项目落成。这个图中绿色的是整体物流仓库出租的情况，现在空置率比较高一点主要是有一个新的项目落成，但是我们觉得香港地区的供求是平衡的，我们看到有稳定的增长。香港未来几年的出租率还是会有提升，所以空置率预计两三年后会回到一个低单位数。

反过来看看国内的情况，大家可能看不同的公司或者研究报告，里面的数据有些差距，但是这个趋势是一致的，空置率整体来讲是比较高的，在营运方面大家面对非常大的挑战。我们先看这个供应，十几年前的供应和需求量是差不多平衡的，2009年的空置率比较高，是因为当时我们国家的经济发展还不太强，过去十几年经济发展了，开发商也看到物流地产从投资的角度是非常稳定的投资，所以过去十几年很多开发商，包括很多外国的基金都来中国投资，造成的现象是供应特别多。10年前供求也是差不多平衡的，但是过去5年，特别是疫情开始，整体的经济增长减慢了。才出现我们现在看到的供求出现比较大的问题。

我们看最近一个季度的数据，新供应量比较少，过去两年差不多没有大型的项目开发，所以新的供应方面，2024年比较少，2025年会更少。在需求还是在慢慢增加的情况下，未来几年这个情况会改善，有很多人会问，这个情况什么时候会改善？有一些比较保守的估计，可能要差不多2年的时间，我觉得一年后，2026年开始的时候，情况会比现在好很多，过了2025年就会比较稳定。

再细看一下不同的地区，整体来讲全国的空置率都比较高，达到了20%多。但是在不同的区域情况也有所不同。华东是全国经济增长最高的地方，但是他们的空置率也很高，这不是他们的企业不行，他们的经济增长动力还是很强，但是因为很多投资人在五六年前大量投资，拿地开发，造成现在空置率比较高的情况。华中也是差不多的情况，西部地区成渝的情况要好一点，可能有些人觉得华西的投资吸引力没这么大，所以过去这个投资量不大，现在的供应也不多，所以情况比较好一点。最好的就是大湾区，大湾区表现这么好，有不同的原因。

先看这个地区的经济发展，从整体制造业的情况，以及零售社会消费品的增长，还是蛮不错的。在不同的动力推动下，整体对仓储物流的需求是比较大的，另外一个原因是供应本身，可能是华南、大湾区，从中国的经济发展角度来看，是最早开始发展的地区，特别是房地产。所以土地供应没其他区那么多，整体来讲供应没那么多，还有这个地区的需求比较强，所以现在在华南区的物流仓储情况相比全国其他地区还是表现比较好的。

再看大湾区的情况。从基础设施的角度，我们在这个区域里面的公路，还有广深港的高铁，今天早上我从香港过来，一个多小时就到，非常方便。昨天上午我在中环参加公司上市仪式，下午回公司办公，晚上到深圳参加庆祝活动，一天来回内地和香港几次，非常方便。整个区域的基础建设是非常好的，所以从物流营运的角度，当公路、铁路的发展比较好的时候，就会吸引很多企业在这里营运。

特别是过去十几年的电商发展，过去几年一些大的跨境电商平台发展，他们都选择在广东这边作为他们的基地，有不同的原因，可能他们的产品的来源多数在这里，还有在这个区的物流，整个系统效率比较高，还有在这里清关，将他们的商品运到国外，也是效率比较高。所以好几家大的平台都是在这里营运。我们看到的数据是，整体来讲大湾区这边仓储物流的出租率90%多，空置率不高，主要是因为几个大的电商平台。

我们看最新的数据，在2024年第三季度，需求比供应还多。从投资的角度，短期来看大湾区是最吸引人的，但是这个供应也不多，所以在大湾区的物流仓价钱也不便宜。

整体来讲我们的市场还是乐观的，中国的经济发展现在是在一个调整期，我们现在面临的情况是正常的，当然我们习惯了过去20多年的增长，现在增长减慢了，所以我们每个企业包括我们集团都要调整营运的方向，怎么去降本，维持我们的竞争力。但是我们看这个市场，从电商的发展，这个趋势不会改变，电商的持续发展会对物流业服务的需求继续增加，物流服务的需求增加，对物流地产、产业园区的需求也会增加，所以我看香港、内地的情况，我认为物流仓储的前景是非常好的。