轰轰烈烈的提前还贷潮，总算结束了！

　　银行最头疼的事情，就此告一段落。

　　根据国泰君安的统计，今年9月以后，提前还贷比例快速回落。

　　10月份，提前还贷比例来到了一个低位，距离2020年的历史最低点也不远了。

　　9月之前，提前还贷的数据是怎么样，想来大家都清楚。

　　那就是一匹脱缰的野马。

　　比如，

　　今年一季度，个人住房贷款余额达到38.19万亿，环比去年只增加了200亿，但是商业银行新发放个人住房贷款达到了1.3万亿。

　　明眼人一眼就能看出来，

　　这1万多亿的差值，大部分都是提前还贷的业主们在做贡献。

　　同时，

　　银行越是叫苦，业主们提前还贷还得越嗨。

　　2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。

　　2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元。

　　今年半年的还贷量，差不多是去年全年的6成。

　　与此同时，从2023年二季度开始，个人住房贷款余额已经连续六个季度下滑，并且创下了一系列的记录——

　　2024年3季度，中国个人住房贷款余额为37.56万亿，达到了2021年3季度以来最低值。

　　今年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位。

　　提前还贷潮就是这样一匹野得不能再野的野马，你越拉缰绳它跑得越欢。

　　然而，正是这头野马，在10月份竟然来了个紧急制动，愣是把大草坪给踩秃噜皮了。

　　有人说，

　　不就是因为存量房贷利率降了嘛。

　　表面上看，确实是如此，但你要真信了这句话，说明你对成年人和钱，都了解得不够。

　　请你反向思考一下，

　　如果房子还在涨价，如果理财产品的利率还是四五个点，如果咱们还在2014年2015年的牛市当中，如果……你还会去提前还贷吗？

　　如果真是这样，大家只会嫌自己房贷背得还不够多，嫌自己的现金流还不够粗！

　　呵，

　　成年人口中那一声声“存量房贷利率太高了”、“新增房贷利率越降越低，对老业主们来说不公平”，都是托词！

　　还不是因为存款利率越来越低，定期个五年仿佛存了个寂寞；

　　还不是因为理财产品收益越来越少，每天的盈利不够买个馒头；

　　还不是因为那反向奔跑的股市，大家伙儿投进去的钱全都溅成了水花；

　　还不是因为，全社会投资收益率都在下行。

　　于是，

　　成年人和他们手中的钱，做了最正确的选择。

　　在提前还贷的同时，他们还会统一向外界宣告：

　　因为存量利率高企，增量房贷利率越来越低，只能这么做省些利息钱。

　　正如每一个拒绝你的crush都会说：你是一个好人。

　　实际上呢，

　　这哪是为了省钱，明明就是找不到高预期的投资渠道，提前还贷已是当下最赚钱的渠道。

　　不信，你看。

　　从2023年掀起提前还贷潮，银行里存的钱反而越存越多。一边是堆积的存款，一边是下降的贷款，怼得银行两头都喘不过气来。

　　全社会投资收益率下降的结果只有两种——

　　要么存钱，要么还钱。

　　再看9-10月份，

　　今年前9个月，住户存款增加了11.85万亿元。

　　今年前10个月，住户存款增加11.28万亿元。

　　10月份，住户存款大幅下降了5700亿元。

　　所以，

　　看提前还贷这个数据，不能单拎出来，还要结合着住户存款一起看。

　　住户存款涨了，提前还贷跟着加急；

　　住户存款少了，提前还贷跟着刹车。

　　本质上，这就是钱往哪儿跑的问题。

　　钱往哪儿跑？

　　当然是往大家都觉得最值得的地方跑。

　　以本次10月的转折点来说，大概有三个方向。

　　根据各方面的数据显示，近一两个月来，那些本该躺在银行账户，或者跑去提前还贷的钱，主要流向了三大方向。

　　一、股市。

　　9月底的政策推动下，上证指数从今年下半年的最低2689.70点到2022年以来的最高3674.40点。

　　9月的最后一天，两市及北交所共5307只股票上涨，只有29只股票下跌。

　　于是，新老股民不是在筹钱，就是在筹钱的路上。

　　这股资金的动向是有数据可依的。

　　先给大家普及个知识点：银证转账资金净值。

　　当该净值为正则表示投资者资金净流入资本市场，且数值越大流动资金量越大。

　　数据显示，

　　9月24日至30日，工商银行银证转账指数分别为2.15、1.40、4.40、7.04、16.71，且在国庆假期回来的第一天该数据飙升到了54.88。

　　总体上看，

　　整个10月份，非银行业金融机构如证券公司、保险公司等，它们的存款增加了1.08万亿。

　　这其中，就有我一位朋友的功劳——

　　国庆回来的第一天，他就拿着10万块钱吭哧吭哧地干进了股市。

　　二、房地产市场。

　　10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点。

　　这也是自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长。

　　10月份，你能看到的是各个城市的成交量大涨。

　　以一线为例，

　　10月份的新房成交量，数倍于517新政带来的刺激量。

　　其中，上海、广州新房网签套数远超繁荣线。

　　深圳新房认购量超11000套，是517新政后放量的四倍。

　　二手房方面，北上深杭州等头部城市的成交量同比增幅都超过50%。

　　此背景之下，

　　10月份中长期贷款（主要为房贷）新增1100亿，同比增加了近400亿，而在过去连续的6个季度十八个月里，这个数据同比都在减少。

　　三、消费。

　　其实，大概在8月份的时候，各省就都在推出消费补贴，并且这补贴力度持续不断地在层层加强。

　　以家电补贴为例，

　　从形式上看，家电补贴原本是以“以旧换新”的形式进行，后来直接进化成了“领取消费券”的形式。

　　从范围上看，原本局限在冰箱、洗衣机、电视、空调等八大类，后来手机、平板也进入补贴范围。

　　同时，各地的消费券发放也是一波接着一波不停息。

　　以杭州为例，

　　10月27日，杭州发放“食在杭州”餐饮专项消费券，发放总额3000万；

　　10月29日起，萧山区发放汽车消费补贴，总额3000万；

　　11月1日起，滨江区发放3000万电子消费券，以及2000万商超消费券；

　　11月10日，余杭区发放消费电子券，总计2200万；

　　11月22日，发放“食在杭州”第二期消费券，发放总额2600万；

　　高强度的补贴之下，消费市场的数据很给力。

　　根据统计局的数据，10月份商品房零售额为4.04万亿，同比增长了5.0%，增速比上月快了1.7个百分点。

　　其中，家电零售额增长了39.2%。

　　大的方向，就是这么三个，但关于提前还贷潮的结束，还有别的看法——

　　大家手里没钱了。

　　关于这点，我不太认同。

　　许多人说，提前还贷快速回落只有一个朴质无华的原因——

　　有能力提前还贷的人，都还得差不多了。

　　2023年下半年，到今年9月之前，提前还贷的比例都在25%上下的一个高位。

　　这表明，提前还贷潮持续时间已经长达一年多了，照着这个强度，许多业主们的弹药库清得差不多了。

　　但是，但是！

　　从变化趋势看，这个理由还不太够站得住脚。

　　再来仔细研究研究这张图，

　　9月之后的个人住房贷早偿率在断崖式地下降。

　　如果真是提前还贷的进度条被拉满，那也该是平滑地下降。

　　但凡断崖式下降，必有一股神秘力量。

　　正如，

　　2016年9月-2017年7月这个时间段，同样也是提前还贷大量减少，而在此后又发生了什么呢？

　　2017年，是房地产市场量价齐涨的一年。

　　年成交均价从38416元/㎡涨到47508元/㎡，涨幅高达约23.7%，比上一年扩大了4个百分点。

　　杭州，

　　商品房成交金额4136亿，相比2015年市场规模近乎翻倍；

　　土地市场成交金额突破2000亿，比2015年上涨219%；

　　二手房房价全年涨幅高达38%，从2017年开始，二手房超过新房，正式出现一二手房倒挂现象。

　　正如，

　　2020年，提前还贷的历史最低位。

　　这一年又发生了什么呢？

　　2020年，全国房地产投资开发增速同比增长6.8%。

　　其中住宅投资增速7.4%，商品房销售面积同比增长1.3%。

　　全国300城住宅用地成交楼面均价超4600元/㎡，达历史最高水平，同比上涨约10%

　　一线城市房价累计上涨3.77%，二线城市房价累计上涨3.32%。

　　2020年，各地调控政策不断收紧。

　　深圳、南京、杭州等多地限购升级，深圳、成都、沈阳、无锡等地税收升级，提高免征年限……

　　每一次提前还贷踩下了急刹车的背后，都与没钱无关，只与有钱相关。

　　还是那句话，

　　钱只是去了大家觉得最值得去的地方。

　　在这背后，是预期在变。

　　此前，我们分析过9月底政策之后的市场表现，不论是市场的成交量表现，还是热度的持续性，都更甚从前。

　　而这次借着提前还贷潮的结束，我们看到了最底层的变化逻辑。

　　预期！

　　以这个角度出发，

　　我们便能发现517新政之后与9月底政策有本质区别。

　　517新政后，大家仍在提前还贷。

　　所谓的成交上涨，仅是一个窗口期。

　　9月底的新政之后，提前还贷紧急刹车。

　　市场大放量的背后，是预期的变化。

　　过去，大家都觉得哪儿哪儿都不挣钱，银行理财定期存款的利率全都在降，于是把预期都放在了提前还款上。

　　现在，

　　一揽子政策之下，大家再次有了投资的信心，再次有了消费的动力。

　　最后，还有一句话要送给大家——

　　辛辛苦苦拉起来的预期，就不可能让它掉下去。