最高院：被执行人对执行房屋设定居住权的，怎样才能强制涤除？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

如果在强制执行房屋过程中，遇到房屋设有居住权的情形就会比较麻烦。

那么，如果被执行人对执行房屋设定居住权的，怎样才能强制涤除？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即，申请执行人同时是强制执行房屋担保物权人的，满足特定条件，申请执行人可以通过法院涤除居住权。

《民法典》第三百六十八条的规定，无论因何种原因设立居住权，均应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。相应的，申请执行人对强制执行房屋享有担保物权的，也需要办理相应登记，比如抵押登记。据此，根据登记时间，很容易判断担保物权与居住权设立的先后顺序。

根据担保物权和居住权设立的先后顺序，法院可以采取以下方式处理：

对于在查封或抵押权之前即已设立的居住权，法院在司法拍卖过程中应当作出负担居住权拍卖的决定，并在拍卖公告的显著位置中标明，以尽到告知义务。

而对居住权设立在抵押权之后，应当先委托评估机构对考虑居住权和不考虑居住权的房屋价格进行评估，若评估结果表明考虑居住权对于在先设立的抵押权等优先受偿权的实现有影响的，法院应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，作出执行裁定强制涤除居住权，而后上拍。

强制涤除的情形与程序：

强制涤除的情形：当居住权的存在影响到在先设立的抵押权等优先受偿权的实现，或者被执行人恶意设定居住权以逃避执行，实际上并未居住等情形下，法院有权强制涤除居住权。

强制涤除的程序：法院作出执行裁定后，需向相关当事人送达裁定，若当事人未提出异议，再向相关自然资源确权登记事务中心发出协助执行通知书，强制涤除居住权，使房屋以未负担居住权的状态进入拍卖程序。

需要提醒注意的是，为了避免抵押后又设立居住权导致的执行障碍，债权人可以在签署担保协议中明确约定，未经债权人书面同意，担保期间不得设立居住权，否则担保物权人有权撤销。从源头上避免被执行人通过设立居住权规避强制执行，这样即使对方设立居住权，亦可通过诉讼方式撤销。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！