售楼部荒草丛生可拍鬼片，俊发版纳凤凰谷土地将被贱卖

土地长期闲置，营销中心人去楼空、荒草丛生、鸟兽出没，仿佛鬼片基地的俊发版纳凤凰谷二期项目，有两宗土地即将被法拍贱卖。

俊发在版纳本来有两个旅游地产项目，一个是位于澜沧江北岸的滨江俊园，另一个是嘎洒机场附近的凤凰谷，均由俊发收购而来。在俊发债务危机爆发后，两个项目都陷入困境，只不过命运各有不同。规模更大滨江俊园曾停工很长一段时间，不过去年获得纾困资金后复工续建，目前正在陆续交付。

凤凰谷分为两期开发，一期（约64亩）在俊发出现经营危机前已经竣工，二期尚未开建就因资金断链而搁置，如今土地已闲置两年多。好在一期已经建好，所以没有交付问题，社会关注度也不太高。

俊发本来对凤凰谷项目寄予厚望，因为当年收购该项目时规划面积号称8000亩，尽管被收购的西双版纳中恒泰投资有限公司实际只拿地217亩，但俊发仍旧为凤凰谷项目盖了一个很大的营销中心，里面有泳池、花园、喷泉、休闲长廊。为了和项目案名凤凰谷呼应，花园里还养了一群孔雀。售楼部的建筑体量也非常大，傣泰风格的建筑非常气派，一看就准备大干一场。而且对俊发非常有利的是，当年中恒泰投资所拿土地中，本来有一大部分是商业用地，但景洪市先后两次调整规划，将凤凰谷的商业用地调整为住宅用地和商住混合用地，而且商住混合用地的住宅比例很高。

然而由于俊发集团遭遇债务危机，其在西双版纳的旅游地产大业在2022年其实基本就画上了句号，尤其是凤凰谷项目，因为不存在后续保交付问题，只有几宗未开发的净地，落入他人之手只是个早晚问题。

下月，版纳凤凰谷二期的两宗土地将在淘宝法拍平台拍卖，凤凰谷或许又到了再度易主的时候。

被拍卖的凤凰谷未开发土地有两宗，其中一宗是住宅用地，只有7.1亩，容积率1.8；另一宗是商业用地，有64亩，不过这宗商业用地已经在2020年调整为商住混合用地，住宅占比88%，容积率2.0，建筑限高38米。

两宗土地加起来有71.1亩，起拍价为7480.7万，折算下来平均每亩才105万，按最大可建容积率计算，平均楼面地价只有797元/平米，相当低廉。目前版纳新房均价为7280元/平米，凤凰谷项目一路之隔是前不久开始交付的智汇雨林，去年洋房的售价在每平米7000元左右。

被拍卖的凤凰谷土地按照规划条件，很可能也会开发和凤凰谷一期类似的合院和洋房，合院的价格还会更高。

因此，如果仅仅按起拍价来评估，俊发凤凰谷的未开发土地显然属于低价贱卖了，即使如今版纳旅游地产不如4年前红火，可是不到800元的楼面地价，还是有很大的获利空间。除非被拍卖土地还存在其他纠纷和隐形成本，否则大概率在下月的法拍中就会易主。

在土地拍卖之前，凤凰谷二期因为长期无法开发，占地2亩多的营销中心已人去楼空多时。当年俊发建造凤凰谷的售楼部花了大价钱，虽然项目地块其实距离公路不远，并不算偏僻，可是整个营销中心建造得曲径通幽，大门进入后有喷泉、长廊，经过花园和游泳池后才能进入高大气派的售楼部，由于俊发人员撤离后售楼部无人维护，在西双版纳的热带天气下整个营销中心早已荒草丛生，枯叶满地，有些地方连道路差不多都要被覆盖。游泳池也长满了水藻和浮萍，孔雀已不知所踪，破败的阳伞上挂满了蜘蛛网，风吹日晒的户外设施锈迹斑驳，不知名的动物在院落里窜来窜去，大白天也看不到一个人影，宛如鬼片片场。