最高院：人防车位所有权、使用权和收益权归业主还是开发商？

作者：周军律师.

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人防车位，即人民防空工程车位，是房地产开发项目中依照国家有关规定，结合地面建筑修建的战时可用于防空避难的地下停车位。它的建设主要是出于国防安全的战略考虑，是国家强制要求配套建设的人防设施。

那么，人防车位所有权、使用权和收益权到底是归业主还是开发商？

一、所有权

1. 国家所有

从法律规定的角度来看，人防车位作为人防工程的一部分，其所有权通常被认为属于国家。根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这表明国家对人防工程拥有最终的所有权主权，只是在和平时期允许投资者进行使用和管理。

在一些城市的大型人防工程检查中，政府相关部门明确表示这些设施是国家战略资源，开发商或物业管理单位只是在一定条件下进行维护和运营。

2. 开发商所有论的争议点

部分开发商认为，他们是人防车位的投资者，在建设过程中投入了大量的资金用于人防车位的修建，包括土地成本、建筑材料、施工费用等，因此应当享有所有权。然而，这种观点忽略了人防车位的特殊性质，即它是国防设施的一部分，不能简单地将其等同于普通的商业产品。

而且，开发商所谓的“投资”实际上是在履行国家规定的建设义务，不能以此作为独占所有权的理由。例如，开发商不能以自己投资建设为由，将人防车位随意转让给第三方用于非人防相关的商业用途。

二、使用权

1. 优先满足业主使用需求

从公平合理和实际使用的角度出发，人防车位的使用权应当优先满足小区业主的停车需求。因为人防车位是小区配套设施的一部分，小区业主在购买房屋时，实际上已经考虑了包括停车设施在内的整体居住环境和配套设施。

例如，在一些新建小区，开发商在销售房屋时承诺业主可以使用一定数量的人防车位，这在一定程度上体现了人防车位作为小区配套设施的使用性质。

2. 业主与开发商之间的约定使用

业主和开发商可以通过合同约定的方式来确定人防车位的具体使用方式。例如，在购房合同中明确人防车位的租赁期限、租金标准、优先租赁权等内容。这种约定可以在一定程度上保障双方的权益，同时也符合市场交易的原则。

但是，这种约定不能违反法律法规的强制性规定，如不能损害国家对人防车位的主权权益，也不能以不合理的方式剥夺业主的基本停车权益。

三、收益权

1. 基于投资者收益原则

根据《人民防空法》规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。如果开发商是人防车位的投资者，在不违反法律规定和损害业主利益的前提下，开发商有权获得一定的收益。

例如，开发商可以通过出租人防车位收取租金来获取收益。但这种收益应当是合理的，并且要考虑到小区业主的承受能力和权益保障。

2. 保障业主权益的收益分配

同时，业主作为小区的实际居住者和人防车位的主要使用者，也应当在收益分配中享有一定的权益。例如，可以通过业主大会或业主委员会与开发商协商，将部分收益用于小区公共设施的维护和建设，或者以降低业主停车租金等方式让业主分享收益。

在一些小区，业主委员会与开发商达成协议，将人防车位租金的一定比例用于补充小区的维修基金，这种做法既保障了开发商的收益权，也使业主从人防车位的收益中获得了实际利益。

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