房产赠与背后真相！婚后产权未办变更，合同撤销有希望？律师解析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

钱某华、陈某强系李某瑶原公婆。2015 年，钱某华、陈某强与李某瑶及其父母签订《协议》，钱某华、陈某强出全资以李某瑶名义购买北京市朝阳区××室（以下简称涉案房屋），并明确该房屋在李某瑶与陈某宇（钱某华、陈某强之子）结婚登记后，办理产权变更手续，变更为李某瑶和陈某宇共有产权，且用于二人今后婚房的特定用途。

2022 年 8 月 15 日经钱某华、陈某强向李某瑶核实得知，李某瑶与陈某宇在 2021 年 9 月已协议离婚，市场估值 750 多万元的涉案房屋归李某瑶所有。同时，钱某华、陈某强发现李某瑶未履行赠与承诺义务，在与陈某宇结婚登记后，未按约定办理涉案房屋共有产权登记手续。钱某华、陈某强与李某瑶协商无果后，诉至法院。

二、原告诉称

钱某华、陈某强向本院提出诉讼请求：

1. 撤销钱某华、陈某强与李某瑶之间的赠与合同关系（赠与购买北京市朝阳区××室的款项 3500000 元）；

2. 判令李某瑶将购房款及税费共计人民币 3500000 元赠与资金返还钱某华、陈某强。

事实与理由：钱某华、陈某强与李某瑶原系公婆与儿媳关系。因陈某宇无北京购房资格，2015 年签订《协议》约定钱某华、陈某强出资购房并明确相关产权变更及用途等事项。但李某瑶在与陈某宇离婚后独自占有涉案房屋，且未履行变更产权登记的承诺，给陈某宇落户北京积累积分造成损失，故提起诉讼。

三、被告辩称

李某瑶辩称，不同意钱某华、陈某强的诉讼请求。

1. 双方之间不存在附义务赠与合同关系，只有婚前一份《协议》，是因陈某宇购房限制而由钱某华、陈某强出资为二人购买婚房并说明债务承担问题。房屋本就是李某瑶与陈某宇的财产，二人结婚登记后已认可房屋为共同财产，协议目的已实现。

2. 2021 年 8 月，因陈某宇有婚外情导致与李某瑶协议离婚，离婚协议中陈某宇同意涉案房屋归李某瑶所有且无需补偿。

3. 钱某华、陈某强的赠与行为已完成，无权撤销，且出资已完成，钱某华、陈某强作为陈某宇父母应知晓离婚，撤销权除斥期间已过。

四、法院查明

1. 2015 年 3 月 20 日，钱某华、陈某强与李某瑶等签订《协议》，内容为：一、由陈某宇父母全资购买北京市朝阳区××房房屋一处，作为陈某宇和李某瑶今后的婚房；二、房子产权人写陈某宇和李某瑶的名字，所借外债不需陈某宇和李某瑶婚后偿还，由陈某宇父母负责还清；三、按照购房政策，未办理结婚登记前，所购房子不能以陈某宇和李某瑶名义共有，故先以李某瑶名义购买，结婚登记后，再办理变更手续，变更为陈某宇、李某瑶共有产权……。

2. 2021 年 9 月 18 日，陈某宇与李某瑶签订《离婚协议》，载明：双方于 2015 年 10 月 1 日在东城区民政局登记结婚，婚后无子女，因感情破裂，自愿离婚，协议如下；涉案房屋系双方共同财产，陈某宇同意，该房屋归女方单独所有，男方就该房屋不享有任何权利，女方也无需向男方给予任何补偿……。

3. 2022 年 8 月，钱某华当面询问李某瑶涉案房屋房产证上是否添加陈某宇的名字，李某瑶表示没有。钱某华询问原因，李某瑶表示因为陈某宇的社保缴纳记录一直在外地，加不上。

4. 庭审中，李某瑶认可钱某华、陈某强为购买涉案房屋出资共计 3500000 元。钱某华、陈某强与李某瑶均认可涉案房屋于 2015 年 4 月登记在李某瑶名下，李某瑶与陈某宇于 2015 年 10 月登记结婚。

五、裁判结果

1. 撤销钱某华、陈某强与李某瑶之间的赠与合同关系；

2. 本判决生效后三十日内，李某瑶向钱某华、陈某强返还款项 1750000 元；

3. 驳回钱某华、陈某强的其他诉讼请求。

六、律师案件分析

1. 赠与合同性质认定

钱某华、陈某强与李某瑶之间存在附义务赠与合同法律关系。依据2015 年 3 月 20 日的《协议》，钱某华、陈某强出资购买涉案房屋并非无条件，而是附条件和义务的。一是作为李某瑶与陈某宇的婚房，二是李某瑶需在婚后将房屋登记至二人名下。陈某宇未在《协议》上签字，所以合同主体为钱某华、陈某强与李某瑶，赠与款项为 3500000 元。

2. 撤销权的判定依据

李某瑶未完成所附义务。虽然未约定履行义务的具体期限，但在钱某华催告时应积极完成。李某瑶所述未办理登记的原因不客观合理，其与陈某宇结婚后已具备夫妻加名条件，却在离婚前未完成该义务，离婚后该义务客观上无法履行，应认定未完成所附义务。

《离婚协议》不能作为李某瑶的抗辩理由。涉案房屋登记在婚前，并非夫妻共同财产，虽离婚协议中二人确认为共同财产且归李某瑶所有，但该陈述与事实不符。钱某华、陈某强非离婚协议当事人，不受其约束。即使陈某宇在离婚协议中放弃权利，也不能免除李某瑶按《协议》履行义务，若房屋已转移登记至二人名下后陈某宇再放弃权利则另当别论。

钱某华、陈某强有权撤销赠与。从钱某华与李某瑶在离婚后的微信往来无法认定钱某华早已知晓离婚事实，2022 年 1 月提起诉讼未超过一年除斥期间，所以钱某华、陈某强有权撤销赠与。

3. 返还金额的确定因素

钱某华、陈某强赠与之目的部分实现，李某瑶与陈某宇结婚多年，后因陈某宇原因导致离婚，且陈某宇在《离婚协议》中对自身权利有所表态，综合考虑这些因素，法院酌定李某瑶返还一半款项即1750000 元。

七、案件启示

1. 赠与合同条款的严谨性

在涉及附义务赠与，尤其是房产等大额财产赠与且与婚姻等事项相关时，赠与合同条款应尽可能详细、严谨。明确约定义务的具体内容、履行期限、违约责任等。如本案中若《协议》对办理产权变更手续的期限、未履行义务的后果等有更明确规定，可能会减少纠纷发生的可能性，也能更好地保障赠与人的权益。

2. 家庭财产安排的法律意识

家庭成员间在进行房产等财产安排时，应充分认识到法律规定和法律后果。无论是出资方还是受赠方，都应明确自身权利义务，避免因情感因素或法律意识淡薄而忽视潜在风险。本案中各方在签订《协议》时若能充分咨询法律专业人士，对后续可能出现的离婚等情况及对房产产权的影响有更清晰的认识，就能提前做好应对措施。

3. 证据留存与及时维权意识

当事人在整个事件过程中应注重证据留存，如本案中钱某华与李某瑶的微信往来记录对判断是否超过除斥期间起到了关键作用。同时，当发现权益可能受损时，应及时维权，避免因拖延而导致权利丧失。若钱某华、陈某强在得知李某瑶未履行义务后长时间未采取行动，可能会因除斥期间经过而无法撤销赠与。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！