广东
最近，大家都在关注契税、豪宅税的利好。
却忽略了楼市最强王炸——棚改！
11月15日，住建部与财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。
我梳理了三大要点，包括：
一是扩大城中村改造政策支持范围，从最初的35个超大特大城市扩大到近300个地级以上城市；
二是强调货币化安置，统筹考虑商品房的存量和增量，稳妥推进城中村货币化安置，城市危旧房改造可参照执行；
三是关于资金问题，主要是地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款。
啧啧啧，这完全是2015年棚改的升级版！
01
拆房发钱全国城市都有份
为什么我说这一次棚改，是2.0版本呢？
先来看看棚改范围。
通知中没有说“全国范围以内”，但其实，我国只有4个直辖市、293个地级市……
也就是说，新一轮的棚改几乎是把所有一二三四线城市都涵盖进去了。
而这么浩浩荡荡的全国棚改，还是主打货币化安置！
即是拆房发钱，通过让一部分人拿钱去楼市中买房，来刺激房地产行业。
大家不想买房，没有购房需求？那就创造需求，强制性地以旧换新！
各位不用纠结这招有没有效，回想一下2016年那会的楼市，就是答案。
而货币化安置除了直接降低楼市库存，还能带动地方政府基建、投资等等。
村民拿钱以后，就算不是全部用来买房，那也多多少少会去挥霍一下，譬如买车旅游吃喝玩乐等等。
不管钱怎么花，总归是能拉动消费，对经济和GDP都有贡献。
02
降库存促销费涨房价难了
看完上面这些信息，大家更关心的可能是——打开棚改的水龙头，房价会不会暴涨呢？
首先在一二线城市，棚改很难直接作用于房价了。
因为在这份通知出台前，35个超大特大城市已经抢跑，走上了新一轮棚改的道路。像在广州，旧改对楼市、房价的影响力也远远不及放开限购、降低首付的作用大。
而三四线城市，新房库存压力大多偏高，且普遍存在人口流失的情况。即便不出让新的土地、不开发新的楼盘，预计卖个三五年都未必卖得完。
在去化周期得到扭转以前，房价要想上涨，真就挺难的。
另外，大家有没有想过，为什么棚改范围要从35城，扩大到近300城？
在10月的促房地产市场平稳健康发展发布会上，针对“新增100万套城中村改造和危旧房改造”落地，相关部门曾提出过两个条件：
第一个，是群众改造意愿强烈、征收顺利，安全隐患比较突出的项目。
所谓群众意愿，无非就是补偿标准得到村民认可。
第二个，是资金大平衡方案能够做到总体平衡，避免新增地方债务风险。
em……既要钱给到位，又要达到收支平衡，难度系数真的太高啦。
因此，“100万套”目标不变，实施扩围扩大，说明了在最初35城中能同时满足这两个条件的旧改项目可能非常少，这是妥妥的扩招了。
可见棚改的实际情况，并没有那么乐观。
不过，对于三四线城市的业主来说，这次棚改依然算得上是一个好消息。
特别是那些想卖卖不掉、想租租不出去的业主，你们的解套机会，未来一定是多了。
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