新一轮拆迁潮来了！住建部放大招，将造福300城，业主或将发财

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

11月14日，住房城乡建设部相关司局负责人表示，住房城乡建设部、财政部于近日已联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

其中，主要提到——扩大城中村改造政策支持范围地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

简析：

据波哥看楼市观察，本次政策，为了有效促进楼市止跌回稳等，国家继续强力加码了，于城中村改造范围上，直接从35干到近300个城市，一举把城中村改造的大火烧到了全国。

冲锋的号角已经吹响，燎原的态势即将出现。

从以前的21个试点城市、15个城市更新示范城市、到去年底的35个超特大城市，到现在的300个地级城市，这个动作的尺度越来越大，尤其是后面两个政策，主要讲的都是城中村改造方面的政策，不到一年就将覆盖面和城市数量扩增了近10倍。

力度和强度，十分之大，主打的就是让你的心蹦蹦跳。

在上一篇文章中，我们主要是从政策本身的角度来解读和分析的，为了避免重复，有些观点就不再啰嗦了。

今天，主要从城市和拆迁的角度来聊一聊，以供各位参考。

相关问题比较多，难以尽述，考虑到字数等问题，今天只重点阐述一个问题，如下：

300个城市的大城改，会带来多大的拆迁效应，对居民的财富又有何价值？

对此问题，首先要搞清楚城中村改造的基本内涵，主要是指那些散落于城市的村落，在以前的城镇化过程中由于各类原因遗留下来的老旧居住区，这些区域的房子基本都已经几十年了，多为低层或多层建筑，老化严重、形象差、很多设施不完善等，很多人将其视为贫民窟或城市的伤疤。

所以，在国内外，随着城市更新的快速发展，城中村变成了城市进化和更新中需要解决的一大重点问题。

形象老化、结构差、环境不佳、安全性不足等，加上又占据着城市比较好的地段、以及很多城中村占地面积也不少，等等，问题众多，必须要进行有效的改造。

一般而言，改造大于拆迁，拆迁仅为改造中的一种手法，也是更彻底的一种改造模式，只是完全的拆迁和建设方式，已经被国家叫停。

因此，拆、改、整，三种手段综合及分类施策，已经成为国内城中村改造的普通通行的做法。

也即，拆迁、改良和整治，是城中村改造的基本方式，那么，其中，拆迁，在其中必然占有较大的比例，换句话说，拆迁的占比依然很重。

因为有一个非常现实的问题是——好位置的城中村区域，大面积的占地规模，实际上对一个城市日益减少的土地、尤其还是优质的土地资源来说，在土地的利用层面，是一个极大的浪费和不经济的表现。

拆掉低矮的老房子，把优质土地释放出来，再推出高大上和光鲜靓丽的建筑，对城市、企业和居民等而言，皆为大大的利好。

也就是讲，在国内很多的城市，那些处于中心城区或优质地段的城中村区域或项目，这个比例肯定不低，那么，都将面临同样的事情——要破旧立新，让优质土地资源产生价值，其中，必须首先要通过拆迁来破旧。

另外，在政策层面里面，现在很少涉及拆迁的说法了，基本都用“改造”一词取代了，因为，相比较而言，“拆迁”两字太直接，容易造成误导，似乎大拆大建又来了，跟国家的主要政策基调不匹配；而“改造”，显得温和多了，可以涵括更多的东西。

因此，在市场上，很多人觉得“改造”就是涂脂抹粉，“拆迁”才是真正的大改造，而认为改造的强度不够等。

而在认识上，走入了一定的误区。

这一点，上面已经再次做了一定的说明，就不再费舌了。

小结：

据波哥看楼市观察，本次300个城市的大扩围，在拆迁上，实际上可在两大指标上标表现出来：

◢一是，城市的覆盖面，扩大到300个地级及以上城市，已经到达全国。

一些朋友，对300个地级市没什么概念和感觉，看不出这是啥意思？

这么说吧，据国家相关统计数据，全国总共有296个地级城市（或叫地州市等），分布31省和直辖市中，这就是全国范围的意思。

也即，在这么多的地级城市，借助城中村项目，都将会发生拆迁和整改的事情，其城市比例全部覆盖、面积比例也很恐怖，人口比例就更多了，以前35个超大特大城市波及2.9亿人口，如今这样按300个城市粗略算来，至少可触及国内总人口的80%约11.2亿人，因为众多的县城等区域，地广人稀，总数不多。

当然，这里说的是300个地级城市的人口的总数量，而非拆迁户的数量，不要搞错了。

至于拆迁户的具体数量，没有官方的确切数据，我们也不知道，但，肯定也是亿字头的数据了。

这次政策的量级和规模，确实非常吓人了。

说是一次全国性的大型拆迁浪潮，实至名归。

◢ 二是，在拆迁的比例上，城市优质地段的老旧低矮建筑，拆迁将是主要和首先的动作。

试想一下，你所在城中的中心位置的一大片城中村区域，众多破落的低矮建筑，通过简单的改造和整治，能完全有效将优质土地的价值释放出来吗？

除非那些是有历史文化价值的地方外，保留和整改将是主要的手段，其他的没有什么文化印记的区域，拆后重建将是显而易见的事情。

毕竟，文化遗迹仅为少数，更多的区域就是一个简单和粗糙的城中村和相对的破败之地，打破重建，是其最好的改造和提质方式。

而且，对很多城市而言，稍微有点文化的城中村遗迹，数年前早就被当地政府进行了改造和修复，现在的留存已经很少很少了，故而，对现在各个城市的城中村来说，已经没有文化类因素的阻碍了，推倒重建，将是一个大概率的事件。

所以，对于这一波城中村改造来讲，拆迁的比重，初步判断，应该会达到七到八成的样子。

为什么，政府要遮遮掩掩，不去把这些数字公布出来？

主要是不想让城市和市场再去走过去的老路，而造成近年来的模式转型上的努力功亏一篑。

然而，实际上，在相关政策里面，拆迁的事情一直和是必然要发生的，避免不了。

因此，政府不太好说，其中非常微妙，只有真正看懂，才能有效抓住城中村改造对拆迁的价值。

此外，为何要这样全国性大强度推动城中村的改造？

主要是因为国内的三驾马车——投资、消费和出口，在国内外众多变化下，依然寒气浓烈，特别是在投资方面，缩水非常严重，土地出让、固定投资、产业拉动和资金流通等，问题众多，在终端就是就业和收入问题急速暴露出来，严重影响了国内经济的大盘和核心基础，如果再不放大招去强力刺激和激活，楼市等各个领域，想有效走出时代的泥潭和焕发出新的气象，将会更加艰难。

细心的朋友可能已经发现了，最近大基建等也在逐步重启和加速，其背后的原因，与城中村改造加速推进基本都是一回事，皆在固定投资的范畴内。

大投入、大刺激，方可出现大活力、大修复、大繁荣。

不拆迁，腾不出优质土地，加持不了固定投资，也打不通产业链条的动能，就业和消费就起不来；

不拆迁，土地收入就很难提振，还会拉跨地方收入的增加，10万亿化债，化的是历史遗留问题，在增量上面作用有限，解决不了土地收入端的重点问题，国家和地方政府要想渡过这个漫长的寒冬，其难度也在不断增加。

等等

把各个城市中的城中村项目，拔掉重建，在有效驱动投资、加持地方土地收入、加速楼市去库存、拉动产业链的运转、改善就业及提高居民收入、促进消费和内循环等方面，相比第二产业等，其价值和作用更加直接有效，对国内经济的整体局面，是一次历史性的强心针。

再藏着掖着，就是一个不明智的行为了。

故而，你敢说，再此轮城中村改造大潮中，拆迁的比重会低吗？

据波哥看楼市观察，我们独家认为，本次城中村改造政策的全国性大扩围，将是2015-2018年上一轮全国性棚改之后的第二轮的历史性大动作。

很多人，把10月中旬的100万套货币化安置纷纷解读成棚改2.0，显得非常的搞笑，有小题大做之嫌。

变成了大头儿子，小头爸爸了。

根本没有搞明白政策的真正精髓所在，而贻笑大方。

所以，我们就一直没有谈过棚改的问题。

找历史特征来带同样的帽子，迷失了自己，也迷乱了别人，这不是我们波哥看楼市的心法。

世界和时代在快速嬗变，政策和手段也在不断推陈出新，不可能去抱旧守缺。

一个明显的变化是——在趋势上行期和下行期，所遇到的现实问题迥然不同，化解问题的策略和打法，也将不一样。

简单抄过去的作业，只会获得过去的结果，解决不了现在的核心症结。

以上，对业内的情况，做了一点简单的分析，其他的就不去多扯了。

对本次新政策，我们拜读了很多媒体和业内朋友的分析类文章，总体而言，在政策本身讲解得比较多，在具体问题上的深层次的分析几无可见，也基本没有看出本次政策的核心和历史性意义，而显得有点虚无和惨白。

诚然，各有角度和观点，无可厚非。

然，政策的真正价值，是要为居民和民众带来有效的价值——落于市场、动于终端，以终为始，才是各类政策制定的本底逻辑，不然就是一个绚烂的烟花，很快就会消失于空中。

好像又扯远了，下面回来，再说几句。

从35城扩围到300个地级城市，以全国性的城中村改造为载体，在居民层面，带来的大价值将肉眼可见：

腾出旧房、腾出土地、腾出空间，助力城市发展，按区域合理市场价获得补偿和妥善安置，推动楼市有效去化和带动产业链条的运转等，过程中，居民受益和实现财富倍增，将是所有环节的第一基础和源动力，看不到合理的真金白银和价值，整个事件的运转就不可能实现。

对居民和老百姓而言，你拆我的房子，以何定价、价值多少等，这是一个非常现实和基础的问题，加上政策中多次强调的项目资金平衡和完善的征收方案的科学性等，满足不了拆迁户的合理诉求，这个政策对某些城市而言，就是一张无关痛痒的纸而已，其他的就不要想了。

也即，在城中村改造上，回归民生、不引发矛盾，参照各区域的的合理价值来操作等，已成为政策的核心指引。

过程中，60、80或100平米的老房子，因其优质地段的加持，政府估值上百、几百甚或千余万等，在不同的城市，各有不同，其间，居民的财富效应自然会彰显出来。

发财，也就不远了。

预告：

今天的文字有点多了，至于拆迁户如何去合理评估自己房屋的价值、以及怎样有效增益自己的财富等问题，我们明天再去重点解读，敬请期待。

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