感觉突然之间，一夜之间武汉的楼市又行了

这情况不太正常，感觉突然之间，一夜之间武汉的楼市又行了，成交量大幅攀升。

10 月份武汉新房成交 10919 套，环比 9 月份的 4564 套，增长了 139%，这数据跳得厉害。11 月 1 号到 13 号新房成交 3809 套，跟 10 月 1 号到 13 号对比，也环比增长 21%。可以说从 9 月底一直到昨天，武汉的楼市成交表现得非常活跃，给人一种很紧张的感觉。

在这种感觉之下，很多朋友就会问一些问题，比如现在武汉楼市是不是在触底反弹，现阶段是不是一个好的购买时机？甚至有人说武汉楼市的房价是不是又要大涨了。那么今天，我就想跟大家聊聊我针对这些数据以及武汉楼市表现的一些个人看法，包括接下来武汉楼市可能的走势分析。

首先说这数据，上个月卖了 10919 套，我是抱着强烈质疑态度的。为啥呢？就说青山区卖了 2300 多套，这点我就不信。因为青山区整个库存不到 1 万套，一个月卖 2000 多套，那青山以后不就没货了？所以我觉得这数据很假。

抱着探索精神和怀疑态度，我们用了一个特别原始的方法，把每个楼盘的网签数据相加，整个武汉市统计完后，我们得到的数据和官方数据大相径庭。在这里我真得说一下，我希望是我们统计错了，为啥？因为官方的数据要是有水分，那大家该看啥？但很遗憾地跟大家说，我们这个原始办法的错误率很低。

今天就着我自己统计的数据跟大家聊聊，即便我们统计的数据和之前比也是增长的。这种增长，我认为有几个方面原因。

第一是政策刺激，从 9 月底到现在，政策不断。

第二是需求释放，过去很长一段时间需求被压制，这时候释放出来了。

第三，开发商国庆时给了促销力度。

第四，确实有紧张感，加速了很多客户在这个阶段做决定。

基于以上，造成了武汉楼市有一定回暖，但要说触底，我觉得不合适，我只看到两个字叫分化。

第一个分化，看看远城区和中心城区，库存压力都 10 万+，但中心城区去化速度是远城区的好多倍。远城区卖不动，更可气的是，今年整个武汉土拍不多，但有六七十%集中在远城区。远城区本身去化就难，还不断土拍加料，接下来压力更大。要说远城区触底，有点忽悠人。

第二个分化是楼盘之间的分化。以江岸区为例，特别有意思，30%的楼盘占了整个区销量的 78%，另外 70%的楼盘只有区销量的 22%，差距很大。

今天聊购房时期，聊是否触底，真不能看整个武汉市，或者一个区，甚至一个板块，只能看单盘，用单盘的逻辑分析当下是否该下手。在这样的背景下，我个人提出一些观点。

第一个观点，如果你看的是热销盘，元旦节之前估计很难降价。为啥？因为这些楼盘销量好，销量好就没必要降价，而且降价还可能面对老业主维权风险，所以完全没必要。而要是看的冷盘，销量不好的楼盘，真可以持续观望，不用着急，库存量本来就大。

有的朋友很纠结，看的是热盘但想等，担心会不会降价，心里没底。我不建议等，因为等着等着会发现，再买时没好楼层了。看着好像便宜，其实是不好的楼层本来就那个价格，而实际居住可能 5 年 10 年，选到好楼层意义和价值更重要。

最后我还想说一个个人看法，我觉得当下比较安全的做法是用网签的思维购房。啥叫网签思维？

就是买看得见的盘，配套都兑现了的。这种楼盘分析购房时期，卖得又好，就不用太纠结。有些看不见的盘，比如新荣有个楼盘，是当地卖得最贵的，开发商把未来发展方向和品牌溢价用高房价卖给当下的我们。说实话，我们没信心，担心兑现不了。这种盘购房时机不好评价。

我简单总结一下。

第一，到春节前这段时间，热销盘很难降价。

第二，不建议观望，选好楼层更重要。

第三，啥是热销盘，啥能买，自己心里得有数。