不动产证券化战略加速落地 九州通培育医药流通行业新动能

近日，医药商业龙头九州通医药集团披露关于开展医药物流仓储资产Pre-REITs基金备案及募集的最新工作进展。公告披露，自2024年7月Pre-REITs基金项目启动后，本期Pre-REITs基金已于近期落实基石投资人及银行贷款资金，并已确认多家机构投资人的基金认购意向，认购倍数较高。本期Pre-REITs基金将力争于2024年内完成首批资产的交割。

此前，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“九州通公募REITs”）上市申报也已于 2024年9月24日获得中国证监会、上海证券交易所正式受理，申报发行顺利。九州通公募REITs的底层资产是九州通东西湖现代医药物流仓储项目，为九州通集团的全国中心仓，总建筑面积约为17.2万平方米。待上市后，九州通公募REITs有望成为国内医药行业首单公募 REITs、医药仓储物流首单 REITs 以及湖北省首单民营企业公募 REITs。

基于庞大且优质的医药仓储物流资产和配套设施，公司在2023年将不动产证券化列为五大战略之一，探索多层次REITs市场。

“三新两化”助力升级转型

九州通医药集团是科技驱动型的全链医药行业综合服务商。经过二十余年的发展，公司已成长为全国最大的民营医药流通企业，为上游4万多家药品、器械、保健品及中药材、中药饮片的供应商，为下游56万多万家医疗机构、药店、诊所、政府采购团以及海量C端用户提供药械等健康产品的供应链服务。

基于业内领先的数字化医药分销与供应链业务，公司向上下游延伸，持续推进主营业务及服务体系的转型升级，目前主营业务已涵盖医药CSO、医药工业、医药新零售等新业态，并于2023年制定实施了“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化”五大战略（即“三新两化”战略），进一步提升九州通在产品营销、渠道构建、技术开发等方面的核心竞争力。

“三新”战略覆盖九州通主营业务——数字化医药分销与供应链业务的上下游。新产品战略方面，通过持有、代理及OEM等方式，获得产品的所有权、特许经营权或销售主导权，提升新产品竞争力和盈利水平；新零售战略方面，以新技术赋能旗下“好药师”连锁药店品牌，提升加盟店信息化能力，重塑生态圈，目前已实现直营和加盟门店总数27000余家；新医疗战略方面，整合专病服务、线上运营、保险服务等能力，为诊所提供品种供应、IT系统、运营增值服务，搭建诊所运营体系，打造“九信诊所”品牌。

公司核心竞争力的两大支柱则是数字化和不动产证券化（REITs）战略，即“两化”战略。

数字化战略方面，基于医药流通行业高门槛、高壁垒、强监管的特点，公司以数字化赋能九州通集团所有的管理体系、物流体系、销售体系，确保核心业务的合规、准确及高效，促进业务向现代化、智能化转型。

在不动产证券化方面，九州通是行业中少数将不动产证券化（REITs）上升到集团整体战略的企业。凭借在数字化医药分销与供应链领域的领先地位，公司已积累了规模可观的医药仓储物流资产及相关配套设施。目前，九州通在全国31个省会城市和110个地级市拥有141个规模不一的高标准医药仓储物流设施，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。通过实施不动产证券化战略，并积极推动“公募REITs + Pre-REITs”多层级平台的构建，九州通的业务模式将从重资产运营转向轻资产运营，这不仅有助于主业的发展，也将为公司实施“三新”战略提供持续动力。

不动产证券化（REITs）战略的确定和实施离不开我国公募REITs市场的设立和发展。九州通医药集团股份有限公司副总经理、九州产投负责人苏熙凌认为，REITs是一个革命性的创新，不仅为医药流通行业提供了新的权益融资平台，而且能促进行业生态健康发展。

盘活存量资产 带动有效投资

据了解，公募REITs是一种向投资者公开发行的收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的收益分配给投资者的标准化金融产品，又被称为“资产的IPO”。在投资标的方面，公募REITs主要投资于基础设施项目，如仓储物流、收费公路、机场港口、市政设施、污染治理、信息网络和产业园区等。

自2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，国务院及相关部委和各级地方政府密集发布公募REITs相关支持政策。进入2024年后，公募REITs步伐不断提速。今年7月，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新纪元。

对于医药流通行业而言，公募REITs市场的开拓具有诸多重要意义。首先，顺应“十四五”现代物流发展规划，助力现代医药物流行业发展。国务院办公厅发布的《“十四五”现代物流发展规划》中将医药物流作为深度挖掘的重点领域，鼓励健全全流程监测追溯体系，确保医药产品物流安全。医药物流设施不仅是涉及国计民生的基础设施，也是直接涉及人民群众生命健康安全的重要基础设施。目前九州通已搭建了仓、运、配及信息服务一体化的医药供应链平台。发行公募REITs和Pre-REITs将整合硬件与软件优势，完善医药物流社会化服务体系，进一步提高基层地区、农村地区和边远地区药品供应保障能力，为广大人民群众提供品类丰富、价格实惠的药品，保障人民群众的生命健康安全具有重要的意义。这也充分体现了基础设施公募REITs的社会公益属性。

其次，推动医疗健康产业模式创新，提升医疗消费及质量，助力健康中国规划落地。党的二十大报告指出“推进健康中国建设”，“促进优质医疗资源扩容和区域均衡布局”，“加强重大防控救治体系和应急能力建设”。国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》指出提升健康服务消费，推动优质医疗资源下沉，发展“互联网+医疗健康”，积极扩大普惠型服务供给，推动公共消费提质增效。九州通集团发行公募REITs和Pre-REITs是推进医疗健康产业模式持续创新的典范，将有助于优质医药物流资产的充分盘活与持续投资，有助于医疗基础设施补短板，满足广大人民群众不断增长的医药健康产品的需求，提升医疗消费及医疗质量，为推动健康中国规划落地添砖加瓦。

最后，为医药流通企业创新融资渠道和业务模式树立标杆。九州通REITs项目作为全国首单医药仓储物流及配套设施申报公募REITs项目，不仅可以丰富公募REITs的资产类别，亦能成为医药仓储物流行业标杆，为行业标准的制定提供了参考范本。同时，在市场的监督下，公司的资产管理水平也将得到打磨、提升，为未来向外部客户输出服务打下坚实基础；对于促进医药物流企业降本增效，加快行业整合发展，推动医药物流智能化、网络化、标准化、品牌化进程，有着极其重大的意义。

书写“三好”答案 回应历史机遇

九州通正以“三好”答案响应公募REITs市场为医药流通行业带来的时代机遇。

苏熙凌表示，第一好为“好赛道”，即医药行业和医药流通行业。医药仓储REITs的核心优势在于其底层资产与医药产业的稳定增长紧密相连。作为一个万亿级的刚需产业，医药流通行业的底层逻辑与人口老龄化、电商化以及产业集中度的提升密切相关，推动了对医药仓储资产的需求，然而我国现有的2500多万平方米医药仓储设施仍远远不足，市场潜力巨大。此外，人民对用药安全的高要求也推动了医药行业监管的高标准，为九州通等行业龙头企业构建了护城河。

第二好为“好资产”。九州通集团在首发公募REITs和首期Pre-REITs中，精选了集团内核心资产，展现出极大的诚意。九州通公募REITs底层资产为位于集团武汉总部的全国中心仓，该仓已被国家发改委、商务部和中物联协会评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，是医药流通行业唯一获得此殊荣的医药仓储物流设施。为公司公募 REITs 后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，公司也已启动 Pre-REITs 项目，首期 Pre-REITs 入池资产拟定为位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为 24万平方米，对公司在省级区域内开展业务具有不可替代的作用，是具备战略重要性的核心资产。

第三好为“好战略”，即九州通集团实施的不动产证券化战略。苏熙凌指出，集团将不动产证券化战略列为“一把手工程”，从顶层设计出发，在资产筛选、产品落地等各环节提供战略支持，支撑REITs和Pre-REITs产品的持续健康发行。依托这一战略，九州通集团致力于打造公募REITs至Pre-REITs的全生命周期产品体系，以公募REITs发行为标准和目标，逐步孵化不同阶段的资产，并与资本市场保持高效联动。

目前，九州通公募REITs项目正在有序推进。未来随着公募REITs和Pre-REITs的成功发行，九州通将具备A股+公募REITs“双上市”平台，为“三新两化”战略的转型升级带来新的动力。