北京
来源：江北嘴财经
昨日（11月13日），财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。本次税收政策调整主要涉及契税、土地增值税和增值税三个税种，调整自2024年12月1日起执行。旨在进一步降低住房交易成本，支持居民刚性和改善性住房需求，缓解房地产企业财务压力，推动房地产市场平稳健康发展。
不超140平方米
统一按1%缴纳契税
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
（一线城市即北京、上海、广州、深圳）
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以上海为例，过去只有购买90平方米及以下的普通住房，契税按1%征收。而现在购买140平方米以下的房子，无论是首套房还是二套住房，都可以按1%征收。对于购房者来说，其税率可从原来最高的3%下调到1%。以500万元的住房为例，契税从原来的15万元减少到5万元。
土地增值税预征率下限
统一降低0.5个百分点
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
中指研究院政策研究总监陈文静分析，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。
58安居客研究院院长张波认为，土地增值税下调虽空间不大，但预征层面减少可缓解房企现金流压力，增值额未超扣除项目金额20%的免征政策对各类房企有利，尤其对在一二线城市布局且非普宅占比高的房企更有体现。
城市取消普通住宅标准后
购房满2年再销售免征增值税
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
张波提到，降低交易税费，利好换房人群这一点和此前市场预期相同。从卖方来看，新政前，普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普通住宅也免征，虽然一线城市需要等普通住宅政策发布后才调整，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普通住宅更为利好。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
此外，以北京为例，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普通住宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。
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